Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 января 2007 г. N А56-21164/04 Иск ЖСК к ООО об истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения, а также о выселении его из части занимаемого им помещения удовлетворен, так как спорное помещение расположено на техническом этаже, а согласно письму разработчика проектной документации по строительству жилого дома, технический этаж предназначен только для установки инженерного оборудования и прокладки инженерных систем и сетей, следовательно, это помещение находится в общей долевой собственности владельцев квартир в доме

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 января 2007 г. N А56-21164/04

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Балтийская инновационная компания" Иванова П.Ю. (доверенность от 24.09.2004), от жилищно-строительного кооператива N 1276 Емурановой Н.В. (доверенность от 09.10.2006), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Джикидзе Т.Р. (доверенность от 10.01.2007),

рассмотрев 18.01.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтийская инновационная компания" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2006 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2006 (судьи Попова Н.М., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-21164/04,

установил:

Жилищно-строительный кооператив N 1276 (далее - ЖСК 1276) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийская инновационная компания" (далее - ООО "Балтинком") об истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энгельса, дом 111, корпус 1, литера А, а также о выселении его из указанного помещения.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил выселить ответчика из занимаемой им части помещения 12-Н (комнаты 29-54, 27, 28) общей площадью 235,2 кв.м, расположенного на техническом этаже жилого дома 111, корпус 1, литера А по проспекту Энгельса в Санкт-Петербурге.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Решением от 05.06.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.10.2006, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Балтинком", ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 05.06.2006 и постановление апелляционного суда от 18.10.2006 и отказать в иске.

В отзыве на кассационную жалобу ЖСК 1276, ссылаясь на недоказанность ответчиком наличия законных оснований для занятия спорного помещения, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представители ООО "Балтинком" и КУГИ поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ЖСК 1276, считая их несостоятельными, просил решение от 05.06.2006 и постановление апелляционного суда от 18.10.2006 оставить без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЖСК 1276 и ООО "Балтинком" подписали договор от 01.04.2003 N 2/03 аренды нежилого помещения площадью 235 кв.м. расположенного в доме 111, корпус 1 по проспекту Энгельса, для использования под офис. Полагая, что названный договор является незаключенным, поскольку его предмет не определен, а сам договор подписан председателем правления ЖСК 1276 с превышением полномочий, ЖСК 1276 обратился в арбитражный суд с иском об истребовании указанного помещения, а также указал на то, что это помещение является техническим этажом, в связи с чем находится в общей долевой собственности домовладельцев.

В процессе рассмотрения дела было установлено, что КУГИ и ООО "Балтинком" заключили договор от 05.10.2004 N 02-А004338 аренды части помещения 12-Н (комнаты 29-54, 27, 28) площадью 235,2 кв.м на основании распоряжения КУГИ от 31.12.1998 N 1971-р, согласно которому помещения 8-Н и 12-Н, расположенные в жилом доме 111, корпус 1 по проспекту Энгельса, включены в Реестр собственности Санкт-Петербурга.

Данное распоряжение КУГИ, а также действия Жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга по включению помещений 8-Н и 12-Н в Реестр собственности Санкт-Петербурга, были обжалованы истцом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2005 по делу N А56-46089/04 (судья Калинина Л.М.) распоряжение КУГИ от 31.12.1998 N 1971-р в части нежилых помещений площадью 1600 кв.м и 752 кв.м, расположенных в жилом доме 111, корпус 1 по проспекту Энгельса, а также действия Жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга по включению помещений 8-Н и 12-Н в Реестр собственности Санкт-Петербурга признаны незаконными.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2005 по делу N А56-46089/04 решение от 13,07.2005 оставлено без изменения.

Полагая, что ответчик занимает спорное помещение без законных оснований, ЖСК 1276 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2005 по делу N А56-46089/04 распоряжение КУГИ от 31.12.1998 N 1971-р, на основании которого заключен договор аренды между КУГИ и ООО "Балтинком", признано недействительным, следовательно, указанный договор является ничтожным и не порождает права ответчика на нахождение в спорном помещении.

Оставляя решение от 05.06.2006 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 1 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент обращения ЖСК 1276 в суд, ЖСК представляет собой одну из форм объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, спорное помещение расположено на техническом этаже. Согласно письму открытого акционерного общества "ЛенНИИпроект", являвшегося в 1986 году разработчиком проектной документации по строительству жилогб дома 111, корпус 1 по проспекту Энгельса, технический этаж предназначен только для установки инженерного оборудования и прокладки инженерных систем и сетей. Следовательно, это помещение находится в общей долевой собственности владельцев квартир в доме 111, корпус 1 по проспекту Энгельса.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 168 названного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом приведенных норм кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций обоснованно указали на то, что договор аренды от 05.10.2004 N 02-А004338, заключенный между КУГИ и ООО "Балтинком", ничтожен, поскольку КУГИ был не вправе сдавать спорное помещение в аренду.

Таким образом, у ООО "Балтинком" отсутствуют основания для владения спорным помещением.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, полно и всесторонне изучив материалы дела, пришли к обоснованному выводу о выселении ООО "Балтинком" из спорного помещения. Нормы материального и процессуального права применены правильно, и основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2006 по делу N А56-21164/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтийская инновационная компания" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина