Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 марта 2007 г. N А56-44725/2005 Дело по иску КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пеней направлено на новое рассмотрение, так как спорный земельный участок является неделимым, а находящееся на нем здание, как утверждает Общество, принадлежит разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 марта 2007 г. N А56-44725/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 декабря 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08 ноября 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 января 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 января 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В.,

при участии от ООО "Маршал" Лободы А.Н. (доверенность от 27.12.2005), от КУГИ Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 29.12.2006),

рассмотрев 06.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маршал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2006 (судья Сергеенко А.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2006 (судьи Зайцева Е.К., Жиляева Е.В., Ларина Т.С.) по делу N А56-44725/2005,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Маршал" (далее - Общество) о взыскании с ответчика 326 135,11 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2005 по 30.09.2005 и 31 798,18 руб. пеней за периоде 11.07.2005 по 13.09.2005.

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшил исковые требования до 293 536 руб.

Общество предъявило встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.10.2004 N 11/ЗК-02309 в части установления с 30.06.2005 квартальной арендной платы, равной 9 318,146 условных единиц (далее - у.е.).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2006, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2006, заявленные требования удовлетворены частично: с Общества в пользу КУГИ взыскано 293 536 руб. долга и 15 899 руб. 09 коп. пеней; в остальной части иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.10.2004 N 11/ЗК-02309, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование земельный участок площадью 3 297 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, д. 134-136-138, корпус 231, литера А (кадастровый номер 78:8004:2022). Срок действия договора до 29.06.2005. Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 30.06.2004.

Пунктом 3.4 договора установлена величина квартальной арендной платы за период с 30.06.2004 по 29.06.2005 - 931,403 у.е. за кв.м в год; с 30.06.2005 - 9 318,146 у.е. за кв.м в год.

Пунктом 3.5 договора установлено, что условная единица принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первое число квартала, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты по договору начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. В случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80 % от квартальной арендной платы (пункт 5.4 договора).

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял установленные договором обязанности арендатора, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности задолженности ответчика по арендной плате в указанной истцом сумме. Размер предъявленных к взысканию пеней уменьшен судом ввиду их явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. В удовлетворении встречного иска суд отказал, сославшись на отсутствие оснований для признания спорного условия договора недействительным.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, выданного 30.06.2004 государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость", Обществу на праве собственности принадлежат помещения 1Н, ЗН, 4Н, 5Н, 6Н лит. А. Характеристика объекта - подвал.

Из договора аренды от 14.10.2004 видно, что земельный участок предоставлен Обществу для использования всего здания.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящееся на нем здание, как утверждает Общество, принадлежит разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды от 14.10.2004 не соответствует указанным требованиям, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, которыми удовлетворены исковые требования КУГИ, подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить названный довод Общества и в зависимости от установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2006 по делу N А56-44725/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий И.Л. Грачева

Е.В. Коняева