Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 марта 2007 г. N А56-17973/2006 Заявление ОАО о признании недействительным отказа ФРС в государственной регистрации права собственности ООО на нежилые здания и земельный участок и об обязании ответчика зарегистрировать право собственности ООО на спорные объекты недвижимости удовлетворено, поскольку договор, являющийся основанием возникновения и государственной регистрации права собственности ООО, был заключен до принятия арбитражным судом обеспечительных мер и соответствовал требованиям законодательства, действовавшего на момент его заключения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 марта 2007 г. N А56-17973/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Марьянковой Н.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Савеловой Д.О. (доверенность от 25.12.2006 N 156), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чуватиной Е.В. (доверенность от 28.12.2006 N 7091/28),

рассмотрев 01.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2006 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2006 (судьи Копылова Л.С, Зайцева Е.К., Горшелев В.В.) по делу N А56-17973/2006,

установил:

Государственное учреждение "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - ООО "Монолит") на нежилые здания (кадастровые номера 78:61206:0:8 и 78:61205:0:26), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 86, литеры А и Б, и на земельный участок (кадастровый номер 78:6120Б:6), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 86, литера А, а также об обязании Управления зарегистрировать право собственности ООО "Монолит" на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании, состоявшемся 31.08.2006, суд по ходатайству ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" произвел процессуальное правопреемство, заменив ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга").

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Монолит".

Решением от 07.09.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.11.2006, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 07.09.2006 и постановление апелляционного суда от 28.11.2006 и отказать в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", считая их несостоятельными, возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

ООО "Монолит", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) от 03.06.2005 N 719-рз и на основании протокола заседания комиссии по подведению итогов аукциона от 20.09.2005 ГУ "Фонд имущества" и ООО "Монолит" заключили договор купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, от 23.09.2005 N 6755-АЗ, согласно которому ООО "Монолит" приобрело следующие объекты недвижимости:

- двухэтажное нежилое здание (кадастровый номер 78:6120Б:0:8) общей площадью 1 655 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 86, литера А;

- одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 78:61205:0:26) общей площадью 1 077,1 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 86, литера Б;

- земельный участок (кадастровый номер 78:6120Б:6) площадью 8 914 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 86, литера А.

Пунктом 2.1 названного договора установлено, что цена продажи объектов недвижимости составляет 17 127 500 руб.

Согласно подпункту 3.2.3 договора от 23.09.2005 N 6755-АЗ ООО "Монолит" обязуется осуществить снос зданий в течение 6 месяцев с момента заключения названного договора и в течение 42 месяцев с момента заключения этого договора либо возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости, либо произвести реконструкцию зданий, либо осуществить их капитальный ремонт.

Как усматривается из материалов дела, 16.11.2005 ГУ "Фонд имущества" и ООО "Монолит" представили в Управление документы на государственную регистрацию права собственности ООО "Монолит" на спорные объекты недвижимости.

Уведомлением от 27.01.2006 N 4096507, 4096525, 4096452 Управление отказало в государственной регистрации права собственности ООО "Монолит" на спорные объекты недвижимости в связи с отсутствием сведений об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2005 по делу N А56-44396/2005 и заключающихся в запрете КУГИ, ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" совершать действия, направленные на реализацию результатов торгов, а именно: заключение договоров аренды, купли-продажи в части включения условий о сносе зданий, объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 86, литера А, Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 86, литера Б, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:61205:6, а также запрете КУГИ, ГУ "Фонд имущества" изменять условия ранее заключенных договоров аренды с открытым акционерным обществом "Слотекс".

Считая отказ в государственной регистрации права собственности незаконным, ГУ "Фонд имущества" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 23.09.2005 N 6755-АЗ, являющийся основанием возникновения и государственной регистрации права собственности ООО "Монолит", был заключен до принятия арбитражным судом обеспечительных мер и соответствовал требованиям законодательства, действовавшего на момент его заключения.

Оставляя решение от 07.09.2006 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 555 названного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из приведенных норм следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене; данный договор не подлежит государственной регистрации, должен быть составлен в простой письменной форме и считается заключенным с момента его подписания. Спорный договор был заключен в простой письменной форме и содержал условия о предмете и цене, то есть соответствовал требованиям законодательства.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что договор от 23.09.2005 N 6755-АЗ был заключен до вынесения арбитражным судом определения от 30.09.2005 о принятии обеспечительных мер в виде запрета ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" совершать действия, направленные на реализацию результатов торгов, а именно: заключение договоров аренды, купли-продажи в части включения условий о сносе спорных объектов недвижимости. Определением от 30.09.2005 не установлено запрета Управлению осуществлять государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций обоснованно признали недействительным отказ Управления в государственной регистрации права собственности ООО "Монолит" на спорные объекты недвижимости, поскольку договор от 23.09.2005 N 6755-АЗ был заключен до принятия арбитражным судом обеспечительных мер. Нормы материального и процессуального права применены правильно, и оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2006 по делу N А56-17973/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова Н.В. Марьянкова

Г.М. Рудницкий