Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 марта 2007 г. N А56-12599/2006 Иск КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате, увеличенного первого платежа, пеней и штрафа на основании договора аренды земельного участка, а также о расторжении данного договора не удовлетворен в части взыскания задолженности по уплате увеличенного первого платежа и штрафа, так как в силу установленных судом обстоятельств дела общая сумма подлежащих внесению на основании договора платежей может быть уменьшена в соответствии с ГК РФ вследствие существенного изменения условий пользования имуществом по причинам, не зависящим от арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 марта 2007 г. N А56-12599/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 июля 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Назаровой Е.Л. (доверенность от 29.12.2006), от ООО "Вега СПБ" генерального директора Середкина М.Б. (протокол собрания от 19.02.2004 N 1),

рассмотрев 13.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2006 (судья Хайруллина Х.Х.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2006 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-12599/2006,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вега СПб" (далее - Общество) о взыскании 127 754 руб. 05 коп., в том числе 54 306 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.08.2004 по 24.01.2005, 4 786 руб. 30 коп. пеней и 63 315 руб. штрафа, на основании договора от 05.09.2004 N 05/ЗК-03369 аренды земельного участка, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 27.07.2006 с Общества в пользу КУГИ взыскано 54 306 руб. 57 коп. долга, 4 786 руб. 30 коп. пеней. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.12.2006 решение суда отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит постановление от 08.12.2006 отменить, решение от 27.07.2006 изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В обосновании жалобы КУГИ ссылается на тот факт, что земельный участок, предоставленный Обществу, соответствовал условиям договора и назначению.

Податель жалобы считает, что Общество должно исполнять обязанность по внесению арендной платы согласно условиям договора с 06.08.2004 и до момента расторжения договора.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.09.2004 N 05/ЗК-03369 аренды земельного участка общей площадью 5 ООО кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург. пр. Народного Ополчения, участок 108 (напротив дома 149), для использования под открытую автостоянку без права возведения капитальных сооружений сроком действия по 05.08.2007 с распространением условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 06.08.2004.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены в разделе 3 договора, пунктом 5.2 - ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки за неполное и несвоевременное перечисление арендных платежей.

Пунктом 7.3 договора предусмотрена обязанность арендатора уплатить увеличенный первый платеж в размере 2466 у.е. в течение двадцати дней со дня подписания договора. Пунктом 5.3 за нарушение арендатором иных условий договора, кроме условий о своевременном и полном внесении арендной платы, установлена ответственность в виде штрафа в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.11.2004.

КУГИ, ссылаясь на то, что Общество не исполнило обязательств по внесению платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после подписания договора Общество совершало действия по разработке проекта временной охраняемой автомобильной стоянки и согласованию проекта в различных инстанциях. Письмом от 24.01.2005 государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга") отказало Обществу в выдаче технических условий на присоединение к системе коммунальной канализации временной открытой автостоянки по названному выше адресу.

После получения от ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" отказа, что фактически означает невозможность размещения автостоянки на предоставленном земельном участке, Общество обратилось в КУГИ с просьбой о расторжении договора от 05.09.2004 аренды земельного участка, к использованию которого арендатор практически не приступал. Несмотря на отсутствие у сторон принципиальных возражений по поводу прекращения действия договора аренды, соглашение о его расторжении подписано не было ввиду наличия разногласий относительно момента прекращения договора.

Отказывая в иске в полном объеме, апелляционный суд исходил из того, что земельный участок фактически Обществом не использовался и не мог использоваться по назначению, поэтому у арендатора в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации не наступила обязанность вносить арендную плату.

Между тем согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения сторон по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством. Конкретные права и обязанности сторон в связи с использованием земельного участка устанавливаются в зависимости от наличия между ними договора и определяются в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае КУГИ и Общество подписали договор от 05.09.2004 аренды земельного участка, по форме и содержанию соответствующий требованиям действующего законодательства, в связи с чем нет оснований считать его незаключенным или недействительным, не влекущим возникновения соответствующих прав и обязанностей.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 названной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора, чем Общество и воспользовалось, направив КУГИ письмо от 11.05.2005 о расторжении договора.

Гражданским законодательством не предусмотрена возможность расторжения договора с момента его подписания (заключения). Следовательно, в период, ограниченный датами заключения и расторжения договора, у сторон сохраняются установленные договором права и обязанности, а обязательства сторон согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора либо определенного соглашением момента, либо в случае расторжения договора в судебном порядке - в соответствии со вступившим в законную силу решением суда.

Суд апелляционной инстанции, отказав в иске в полном объеме, в том числе и в части расторжения договора аренды, оставил неразрешенным вопрос о прекращении действия договора, против которого по сути ни одна из сторон не возражала.

Суд первой инстанции с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), правомерно удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005.

В части взыскания задолженности по уплате увеличенного первого платежа и штрафа за неисполнение этого условия в иске отказано правильно, так как в силу установленных судом обстоятельств дела общая сумма подлежащих внесению на основании договора платежей может быть уменьшена применительно к пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие существенного изменения условий пользования имуществом по причинам, не зависящим от арендатора.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, поскольку при его принятии суд неправильно применил нормы материального права к установленным обстоятельствам, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 12.2006 по делу N А56-12599/2006 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2006 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вега СПб" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий И.Л. Грачева

Е.В. Коняева