Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2007 г. N А56-41034/2006 Заявление Общества о признании незаконным отказ Регистрационной службы о внесении в ЕГРП записи о сервитуте на земельный участок ЗАО и ООО, и обязании Службы внести соответствующую запись в ЕГРП не удовлетворено поскольку, Общество представило в УФРС документы для установления сервитута, не соответствующие требованиям Закона о регистрации, а требования заявителя внести изменения в ЕГРП путем исправления ошибки нарушило бы права и законные интересы собственников земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 июня 2007 г. N А56-41034/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 января 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 мая 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 августа 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Коняевой Е.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ЗАО "Газоприбор" Коршуковой С.А. (доверенность от 28.08.2006) и Мышастого А.Р. (доверенность от 01.12.2006, от ЗАО "Поликлинический комплекс" Скляра О. В. (доверенность от 10.04.2007), от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Орловой Н.В. (доверенность от 25.12.2006), от Северо-Западного межрегиональное специализированное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" Кудрявцевой М.В. (доверенность от 22,12.2006),

рассмотрев 04.06.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Газоприбор", закрытого акционерного общества "Поликлинический комплекс", Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.01.2007 (судья Астрицкая С.Т.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2007 (судьи Попова Н.М., Горшелев В.В., Кашина Т.А.) по делу N А56-41034/2006,

установил:

Закрытое акционерное общество "Газоприбор" (далее - ЗАО "Газоприбор") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области со следующими требованиями:

- о признании незаконным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей о сервитуте, т.е. об ограничениях (обременениях) вещных прав закрытого акционерного общества "Поликлинический комплекс" (далее - ЗАО "Поликлинический комплекс") и общества с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее - ООО "Аверс") на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Московский, д. 22, лит. А, с кадастровым номером 78:1617:12 в виде: обеспечения сохранности существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственного доступа к ним представителей обслуживающих организаций; обеспечения беспрепятственного прохода-проезда под аркой дома, расположенного по адресу: Московский пр., д. 22, лит. А, к зданиям и сооружениям смежных землепользователей;

- об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области внести в ЕГРП записи об ограничении (обременении) вещных прав ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс" на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Московский, д. 22, лит. А, с кадастровым номером 78:1617:12 в виде: обеспечения сохранности существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственного доступа к ним представителей обслуживающих организаций; обеспечения беспрепятственного прохода-проезда под аркой дома, расположенного по адресу: Московский пр., д. 22, лит. А, к зданиям и сооружениям смежных землепользователей.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Северо-Западное межрегиональное специализированное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ), ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс".

Определением от 28.11.2006 (судья Астрицкая С.Т.) суд произвел замену ответчика (Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области) на его правопреемника - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба).

Решением от 12.01.2007 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.03.2007 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Газоприбор" просит суд кассационной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, дать оценку законности и обоснованности выводам апелляционной инстанции, изложенным в мотивировочной части обжалуемого постановления.

Податель жалобы ссылается на то, что в постановлении апелляционной инстанции указано, что основанием для обращения ЗАО "Газоприбор" в арбитражный суд с настоящим заявлением послужили требования ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс", связанные с запретом и ограничениями в использовании спорного земельного участка. Податель жалобы полагает, что данный вывод не соответствует действительности, поскольку основанием для обращения в суд послужил отказ Регистрационной службы внести запись в ЕГРП об имеющихся ограничениях в отношении земельного участка, а поводом для обращения в Регистрационную службу с заявлением о внесении записи явились выдвигаемые в адрес заявителя со стороны ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс" требования о подписании отдельного соглашения, по которому ЗАО "Газоприбор" могло осуществлять право прохода и проезда только на платной основе, при этом выдвижение таких требований стало возможным только потому, что сведения об уже имевшихся ограничениях и обременениях в пользу ЗАО "Газоприбор" не были внесены в ЕГРП, при наличии незарегистрированных обременении, указанных в договоре от 29.12.2005 N 708-ЗФ, что в дальнейшем позволило бы ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс" внести в ЕГРП сведения об обременениях в виде частного сервитута, то есть по иным основаниям. Кроме того, податель жалобы не согласен с тем, что суд сослался на статью 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По мнению подателя жалобы, у него отсутствовала необходимость в установлении сервитута, в связи с тем, что у ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс" с момента возникновения права собственности уже имелись обязанности обеспечивать проход и проезд через свой земельный участок, а также сохранять существующие подземные коммуникации и сооружения и обеспечивать к ним беспрепятственный доступ представителей обслуживающих организаций; наличие обременений подтверждено самим договором от 29.12.2005 N 708-ЗФ, который не оспорен и не признан недействительным.

В кассационной жалобе ЗАО "Поликлинический комплекс" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы ссылается на то, что указанные ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации по следующим основаниям. Согласно статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) ограничения (обременения) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения): ипотека на основании договора и в силу закона (статья 11 Закона об ипотеке), доверительное управление (статья 1017 ГК РФ), кроме договоров аренды земельных долей, приведенных в соответствие с ГК РФ (пункт 2 статьи 16 Закона об обороте земель), рента (статья 586 ГК РФ), аресты, запрещения заключения сделок (статьи 1 и 28 Закона о регистрации), права требования в судебном порядке (статья 28 Закона о регистрации), решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 279 ГК РФ), сервитуты (статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 274 ГК РФ), особые условия использования земельных участков режим хозяйственной деятельности охранных, санитарно-защитных зонах (статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации), особые условия охраны окружающей среды (статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации), условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительство, ремонт или содержание автомобильных дорог при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации). Податель жалобы указывает, что законодатель устанавливает два вида сервитутов. В соответствии со статьей 274 ГК РФ частный сервитут устанавливается по соглашению между собственником земельного участка и лицом, заинтересованным в установлении сервитута или по решению суда и подлежит обязательной регистрации. Согласно статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом органа государственной власти или местного самоуправления и подлежит обязательной государственной регистрации. Податель жалобы указывает, что ни одного из названных правоустанавливающих документов не существует, следовательно, по мнению подателя жалобы, обеспечение сохранности существующих подземных коммуникаций и обеспечение беспрепятственного доступа к ним и проезда, прохода через земельный участок смежных землепользователей не являются сервитутами, и не подлежат государственной регистрации. По мнению подателя жалобы, это подтверждается и договором от 29.12.2005 N 708-ЗФ (пункты 1.4.2, 1.4.3, 3.1.2, 3.2.7 договора).

Податель жалобы считает, что обязанность подать указанные документы на регистрацию у ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс" возникла только в случае их предоставления продавцом, поскольку РФФИ документы предоставлены не были, государственная регистрация не производилась. По мнению подателя жалобы, ограничения (обременения), указанные в пунктах 1.4.2, 1.4.3 договора от 29.12.2005 N 708-ЗФ, не подлежали государственной регистрации, поскольку отсутствовали правовые основания для государственной регистрации названных ограничений, требования о регистрации ограничений (обременений) являются необоснованными и не законными, так как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. Податель жалобы считает, что судами не был применен закон, подлежащий применению, а именно: статьи 274 ГК РФ, статья 23 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 4, пункт 2 статьи 13 и пункт 1 статьи 27 Закона о регистрации. Податель жалобы ссылается на то, что государственная регистрация ограничений (обременений) фактически признает их сервитутами, что нарушает права подателя жалобы как собственника земельного участка, так как лишает его права требовать установленной платы за ограниченное пользование земельным участком.

В кассационной жалобе Регистрационная служба просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Податель жалобы ссылается на то, что оспариваемый отказ обоснован и законен, так как заявителем не были представлены необходимые документы. В Регистрационную службу были представлены копии распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от 24.09.2002 N 805, письма Комитета по градостроительству и архитектуре от 07.08.2006 N 1-4-13509/юр. Податель жалобы указывает, что государственная регистрация прав и их ограничений (обременений) проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации), документов о правах на недвижимое имущество или документов об их ограничениях (обременениях), документа об уплате государственной пошлины, а также учредительных документов юридического лица или их нотариально удостоверенных копий. Податель жалобы указывает, что в соответствии со статьей 27 Закона о регистрации государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте, ЗАО "Газоприбор" обратилось в регистрационную службу за внесением изменений, но не за регистрацией сервитута, не представило необходимые для регистрации сервитута документы (документы, подтверждающие установление сервитута, заявление об установлении сервитута) и Регистрационная служба выдала отказ во внесении изменений, но не в регистрации сервитута. Податель жалобы указывает, что судом неверно истолкован Закон о регистрации, а именно: следует различать действия, связанные с внесением изменений в ЕГРП, и действия, связанные с регистрацией прав, обременений (ограничений) собственности. В соответствии с пунктами 67, 68 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые влекут за собой существенное изменение объекта, а также прекращения или перехода прав на него, к которым относятся, в частности, перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица, уточнение площади объекта, изменения или незначительной реконструкции объекта. В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат самостоятельной государственной регистрации. Податель жалобы указывает, что Регистрационной службой был выдан отказ во внесении изменений, но не в регистрации сервитута, в то время как суд принял решение о признании незаконным отказа о внесении записей о сервитуте.

В отзывах на кассационные жалобы ЗАО "Газоприбор" просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители ЗАО "Газоприбор" подтвердили доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, и просили отказать в удовлетворении жалоб Регистрационной службы и ЗАО "Поликлинический комплекс". Представители Регистрационной службы и ЗАО "Поликлинический комплекс" подтвердили доводы, изложенные каждый в своей кассационной жалобе, и просили отказать в удовлетворении жалобы ЗАО "Газоприбор". Представитель РФФИ пояснил, что полагается в этом вопросе на усмотрение суда.

ООО "Аверс" о времени и месте слушания дела извещено, однако его представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба ЗАО "Газоприбор" не подлежит удовлетворению, а жалобы Регистрационной службы и ЗАО "Поликлинический комплекс" следует удовлетворить.

Материалами дела подтверждается следующее.

ЗАО "Газоприбор" является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 22, литер Ч, а также арендатором земельного участка площадью 4 199 кв. м с кадастровым номером 78:1617:14 под этим объектом недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРП земельный участок с кадастровым номером 78:1617:12 находится в общей долевой собственности ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс". Основанием регистрации права собственности является договор от 29.12.2005 N 708-ЗФ купли-продажи земельного участка, заключенный с Северо-Западным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества". В отношении участка зарегистрированы сведения об обременениях о его отнесении к объединенной зоне регулирования застройки Центральных районов Санкт-Петербурга.

ЗАО "Газоприбор", являясь смежным землепользователем и лицом, заинтересованном в беспрепятственном проходе-проезде к принадлежащим ему объектам недвижимости, обратилось 08.08.2006 в Регистрирующую службу с заявлением о внесении в ЕГРП изменений и просило зарегистрировать упомянутые ограничения прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:1617:12, ссылаясь при этом на письмо КГА от 07.08.2006 1-4-13509/юр, распоряжение КГАВ N 805, распоряжение КГА N 889, распоряжение КГА N 448, договор выкупа N 708-ЗФ, договор выкупа 3346-ЗУ/АО.

Регистрационная служба письмом от 17.08.2006 N 78-78-01/0493/2006-596, (4632881) отказала во внесении соответствующих записей, сославшись на то, что заявление ЗАО "Газоприбор" оформлено ненадлежащим образом, не представлен документ, подтверждающий оплату государственной пошлины в установленном размере, не представлен правоустанавливающий документ, являющийся основанием для регистрации обременения.

Полагая, что отказ является незаконным и нарушает его права ЗАО "Газоприбор" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При этом ЗАО "Газоприбор" исходило из того, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:1617:12 был установлен публичный сервитут, поскольку договором от 29.12.2005 N 708-ЗФ предусмотрено обременение, право ограниченного пользования земельным участком было признано предыдущим собственником (государством), при этом понятие подобного обременения возникло с введением в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, а его определение установлено Законом от 21.07.1991 N 122-ФЗ.

ЗАО "Газоприбор" в обоснование своих требований ссылается на то, что статьей 6 Закона о регистрации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Заявитель полагает, что при регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи Регистрационная служба не должна была осуществлять регистрацию перехода права собственности без одновременной регистрации обременений права, что, по мнению заявителя, свидетельствует о допущенной Регистрационной службой ошибке, которая должна быть исправлена в соответствии со статьей 21 Закона о регистрации, соответственно Регистрационная служба должна была внести исправления в ЕГРП в трехдневный срок.

Суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, указал, что отказ противоречит положениям Закона о регистрации, и сослался при этом на то, что из договора N 708-ЗФ следует, что одновременно с переходом права собственности к покупателям в полном объеме перешли существовавшие ранее обременения на земельный участок, связанные с его ограниченным пользованием, установленные не позднее 1993 года, в связи с чем суд отклонил доводы третьих лиц о необходимости проведения общественных слушаний и издания отдельного соответствующего нормативно-правового акта согласно статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, сослался на пункт 1 статьи 274 и пункт 1 статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на пункт 1 статьи 4 Закона о регистрации. Суд апелляционной инстанции, сославшись также на статьи 197 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указал, что обязанность доказывания возлагается на орган, действия которого оспариваются, а регистрационная служба документально не подтвердила обоснованность отказа в регистрации обременений. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что на момент заключения договора от 29.12.2005 N 708-ЗФ купли-продажи земельного участка существовали ограничения пользования земельным участком, которые в полном объеме перешли к новым собственникам земельного участка, сославшись при этом на договор купли-продажи, проект границ земельного участка, распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга N 805, договоры ЗАО "Газоприбор" с энергоснабжающими и обслуживающими организациями.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций являются необоснованными.

В соответствии со статьей 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Поскольку представленные ЗАО "Газоприбор" в Регистрационную службу вместе с заявлением от 09.08.2006 документы не соответствовали требованиям установленным пунктом 2 статьи 13, статьи 16, 18, 27 упомянутого Закона, Регистрационная служба обоснованно отказала в совершении регистрационных действий.

Довод ЗАО "Газоприбор" о том, что Регистрационная служба обязана была внести изменений в ЕГРП на основании его заявления в порядке исправления допущенной Регистрационной службой ошибки при регистрации перехода права собственности на земельный участок, является необоснованным.

В соответствии со статьей 21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

При наличии спора между ЗАО "Газоприбор" и собственниками земельного участка о существовании сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс", внесение изменения в ЕГРП путем исправления ошибки нарушило бы права и законные интересы ЗАО "Поликлинический комплекс" и ООО "Аверс". Соответственно, внесение такого изменения в ЕГРП в порядке статьи 21 Закона о регистрации невозможно.

Упомянутое заявление ЗАО "Газоприбор" о внесении исправления в ЕГРП нельзя признать заявлением об установлении сервитута, поскольку заявителем не приложены документы, указанные в статье 27 Закона о регистрации, необходимые для установления сервитута. То обстоятельство, что поданное в регистрационную службу заявление не являлось заявление о регистрации сервитута, подтверждается позицией самого истца, утверждающего, что у него не было оснований обращаться с таким заявлением, поскольку, по его мнению, публичный сервитут в отношении упомянутого земельного участка возник ранее принятия Закона о регистрации.

Кроме того, представленные заявителем в регистрационную службу документы не соответствуют требованиям, установленным статьей 16 Закона о регистрации.

Поскольку представленные в Регистрационную службу документы не соответствовали требованиям Закона о регистрации, отказ регистрирующего органа соответствует нормам права, следовательно, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.01.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2007 по делу N А56-41034/2006 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Газоприбор" в пользу закрытого акционерного общества "Поликлинический комплекс" и Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области судебные расходы по апелляционным и кассационным жалобам по 2 000 руб. каждому.

Председательствующий Судьи

Т.И. Сапоткина Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий