Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июля 2007 г. N А56-1039/2007 Иск КУГИ к ОАО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей в соответствии с договором аренды земельного участка не удовлетворен, так как обязательство ответчика перечислять арендную плату по договору аренды прекратилось после заключения договора купли-продажи и внесения выкупной цены, арендная плата по договору аренды за периоды, предшествующие заключению договору купли-продажи, ответчиком полностью внесена, что следует из справки о расчетах, представленной КУГИ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 июля 2007 г. N А56-1039/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26 марта 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 22.12.2006), от открытого акционерного общества "Бизнес-Отель "Карелия" Михалевской М.Р. (доверенность от 01.03.2007),

рассмотрев 25.07.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2007 по делу N А56-1039/2007 (судья Астрицкая С.Т.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Бизнес-Отель "Карелия" (далее - Общество) о взыскании 788 441 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 01.01.2005 по 31.03.2005 и с 01.04.2006 по 02.10.2006, а также 151 784 руб. 54 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 11.01.2005 по 02.10.2006 на основании договора от 26.05.2003 N 07/ЗД-03046 аренды земельного участка.

Решением от 26.03.2007 в иске отказано.

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить принятый по делу судебный акт и удовлетворить исковые требования, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, до момента государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на земельный участок он продолжал использовать этот участок на основании договора аренды, поэтому за ним сохранялась обязанность по внесению арендных платежей; обязательства по договору аренды не прекращены новацией, так как соглашение о замене одного обязательства другим КУГИ и Общество не заключали; в соответствии с пунктом 4.3 договора купли-продажи вещные и обязательственные права покупателя на участок, существующие до заключения договора, прекращаются с момента перехода к последнему права собственности на участок.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества просил оставить обжалуемое решение без изменения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в кассационном порядке, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 26.05.2003 N 07/ЗД-03046 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:6078:2 общей площадью 11 211 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д. 27, к. 2, лит. Б, сроком до 07.08.2051 (с последующими дополнительными соглашениями к договору).

По условиям этого договора ответчик обязался перечислять КУГИ арендную плату ежеквартально не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала. За просрочку внесения платежей предусмотрена ответственность в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В дальнейшем ответчик выкупил арендуемый участок по договору купли-продажи от 27.06.2005 N 3186-ЗУ, заключенному с государственным учреждением "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества), действующим в качестве продавца от имени КУГИ. Переход права собственности к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.10.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд, считая, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за периоды с 01.01.2005 по 31.03.2005 и с 01.04.2006 по 02.10.2006 по договору аренды от 26.05.2003 N 07/ЗД-03046.

Арбитражный суд, исследовав обстоятельства дела, отказал в удовлетворении иска, обоснованно руководствуясь следующим.

Судом установлено, что Общество в полном объеме исполнило принятые на себя обязательства по оплате стоимости объекта продажи, перечислив его выкупную цену платежным поручением от 06.07.2005 N 2731 (л.д. 33).

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок. Основанием возникновения у ответчика права пользования недвижимым имуществом, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды. После заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, полной оплаты его стоимости у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом. Заключив договор купли-продажи земельного участка, который ранее являлся объектом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

Таким образом, в силу статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации состоялась новация, с учетом которой суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о прекращении обязательств ответчика перед КУГИ по договору аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу пункта 1 статьи 434 названного Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В силу положений статьи 551 того же Кодекса государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Таким образом, настоящий договор вступил в силу с момента его подписания. Согласно условиям названного договора переход права собственности на земельный участок, ставший предметом купли-продажи, находится в зависимости от надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате стоимости этого участка.

При таких обстоятельствах тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество осуществлена только 02.10.2006, правового значения не имеет. Обязательство ответчика перечислять арендную плату по договору аренды от 26.05.2003 N 07/ЗД-03046 прекратилось после заключения договора купли-продажи от 27.06.2005 и внесения выкупной цены.

Арендная плата по договору аренды за периоды, предшествующие заключению договору купли-продажи, ответчиком полностью внесена, что следует из справки о расчетах, представленной КУГИ (л.д. 34).

Довод КУГИ о том, что обязательства по упомянутому договору аренды не могли быть прекращены новацией, так как договор купли-продажи заключен ответчиком не с КУГИ, а с Фондом имущества, кассационная инстанция находит несостоятельным. В соответствии с пунктом 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и КУГИ, и Фонд имущества по спорным договорам выступают от имени одного и того же собственника спорного имущества - Санкт-Петербурга.

При таком положении суд, правильно применив нормы материального права, обоснованно отказал КУГИ в удовлетворении иска.

Установленные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловные основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2007 по делу N А56-1039/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий