Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2022 г. по делу N 66а-1488/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Сицинской О.В., судей Печуриной Ю.А., Солдатовой С.В., при ведении протокола помощником судьи Мальцевой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 2а-30/2022 по апелляционной жалобе Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

на решение Верховного Суда Республики Крым от 26 мая 2022 г, вынесенное по административному иску ООО "Предприятие "ВИТЭК" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заслушав доклад судьи Сицинской О.В,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "ВИТЭК" обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением (впоследствии уточненным), в котором просит установить размер кадастровой стоимости земельного участка, площадью 25700 кв.м, кадастровый номер N расположенного по адресу: "адрес", в по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере его рыночной стоимости равном 39 131 000 рублей на период с 1 сентября 2016 года по 27 декабря 2018 года и по состоянию на 27 декабря 2018 года в размере его рыночной стоимости равном 53 714 285 рублей.

В основание заявленных требований указывает, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 26 мая 2022 г. заявленные административные исковые требования удовлетворены, установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью 25700 кв.м, кадастровый номер N расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 40 775 363 рублей на период времени с 1 сентября 2016 года по 26 декабря 2018 года, и по состоянию на 27 декабря 2018 года в размере 52 720 723 рублей.

Разрешен вопрос о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости и распределении судебных расходов.

В апелляционной жалобе Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований. Полагает недоказанным недостоверность установленной в предусмотренном законе порядке кадастровой стоимости. Настаивает на недостоверности проведенной экспертизы, ее несоответствии требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки N 3, Федерального стандарта оценки N 7 Указывает на ряд нарушений, допущенных судебным экспертом при производстве судебной экспертизы по делу. В частности, что отсутствует анализ рынка объекта оценки. Экспертом в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при этом все четыре (на дату 1 сентября 2016г.) и все три (на дату 27 декабря 2018г.), использованные в качестве объектов-аналогов земельные участки отнесены экспертом к классу земельных участков под офисно-торговую застройку, в то время как объект оценки отнесен экспертом к классу земельных участков под индустриальную застройку. Полагает, что объем рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов экспертом не приведены. Объекты, отобранные экспертом в качестве объектов-аналогов, не идентифицированы. Аналог 2 и аналог 3 - это один и тот же участок N. Аналог 4 невозможно идентифицировать и описать, тем не менее, эксперт использует его в расчетах и применяет к нему 5 поправок. Указывает, что на странице 51 обоснованный понижающий коэффициент (поправка на 0, 6% за ограничение прав) экспертом используется как повышающий.

От административного истца ООО "Предприятие "ВИТЭК" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором настаивает на законности выводов решения суда, просит оставить его без изменения.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 августа 2022 г. был принят отказ административного истца ООО "Предприятие "ВИТЭК" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, площадью 25700 кв.м, кадастровый номер N расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 года на период с 1 сентября 2016 года по 27 декабря 2018 года, решение суда в указанной части отменено, производство по административному делу прекращено по п. 3 ч. 1 ст. 194 КАС РФ.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Предприятие "ВИТЭК" Ильенок Н.Н. настаивала на законности вынесенного решения суда, просила оставить его без изменения. С результатами повторной судебной оценочной экспертизы не согласилась, о чем предоставила письменные возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные своевременно и в надлежащей форме, не явились. От Совета Министров Республики Крым поступило ходатайство об отложении судебного заседании, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано. Симферопольский городской Совет Республики Крым ходатайствовал о рассмотрении дела по апелляционной жалобе в его отсутствие. Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебной коллегией были запрошены письменные пояснения от эксперта ФИО12. относительно возражений, изложенных в поступивших от административного истца ООО "Предприятие "ВИЭК", приобщенные к материалам административного дела в порядке ч. 2 ст. 308 КАС РФ в качестве новых доказательств.

Заслушав доклад дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, приобщив и исследовав в качестве новых доказательств в порядке ч. 2 ст. 308 КАС РФ, заключение повторной судебной оценочной экспертизы, пояснения эксперта, выслушав представителя административного истца, проверив материалы административного дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ или Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Частью 3 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Совета Министров Республики Крым от 15 ноября 2018 г. "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Республики Крым и о внесении изменений в постановлением Совета Министров Республики Крым от 27 июня 2014 г. N 157", установлена дата перехода к проведению в Республике Крым государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 декабря 2018 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости земельного участка, - 27 декабря 2018 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости данных объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Административный истец ООО "Предприятие "ВИТЭК" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" вид разрешенного использования - склады, обслуживание автотранспорта. Изложенное установлено из предоставленного в материалы административного дела договора аренды земельного участка N 166-2016 от 6 июля 2016 г.

Из расчета арендной платы к указанному договору следует, что расчет производился исходя из нормативной цены земельного участка с учетом вида разрешенного использования.

С 1 января 2020 г. вступил в силу Порядок определения размера арендной платы, размера платы за сервитут, в том числе публичный, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Крым от 28 декабря 2019 г. N 821, а также распоряжение Совета Министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. N 1492-р "О внесении изменений в распоряжение Совета Министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым", в соответствии с которым кадастровая стоимость начала применяться для целей расчета арендной платы.

Следовательно, судом сделан верный вывод о наличии у административного истца ООО "Предприятие "ВИТЭК" права на оспаривание кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 27 декабря 2018 г. в размере 114 555 951 рубль.

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации (части 3, 5 статьи 7 указанного закона).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая кадастровая стоимость была установлена путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участков, в соответствии с пунктом 18 "а" Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 сентября 2018 г. N 514, и внесена в Единый государственный реестр недвижимости в рамках верификации исходя из вида разрешенного использования "склады, обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса", виду разрешенного использования "Предпринимательство", площади в размере 25 700 кв.м, местоположению в кадастровом квартале N.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости, поскольку последняя ниже утвержденной кадастровой.

Административным истцом в подтверждение исковых требований представлены отчеты об оценке N 006-200 от 15 июня 2020 г, выполненные оценщиком ООО "ЮГКОНСАЛТИНГГРУПП" ФИО13 N 006/2021 от 30 декабря 2021 г. оценщика ООО "ЮГКОНСАЛТИНГГРУПП" ФИО14, согласно которым по состоянию на 27 декабря 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 90:22:000000:446 определена в размере 53 714 285 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Верховного Суда Республики Крым от 18 февраля 2022 года назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В дальнейшем, удовлетворяя административные требования, в основу решения суда было положено полученное заключение эксперта N 00879/9-4/27.1 от 15 апреля 2022 г, выполненное ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России (эксперт ФИО21 Согласно выводам указанной экспертизы, в Отчетах об оценке, предоставленных административным истцом ООО "Предприятие "ВИТЭК" N 006-200 от 15 июня 2020 г, выполненного оценщиком ООО "ЮГКОНСАЛТИНГГРУПП" ФИО16 N 006/2021 от 30 декабря 2021 г. выполненного оценщиком ООО "ЮГКОНСАЛТИНГГРУПП" ФИО15 выявлены несоответствия п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), влияющие на итоговую стоимость объекта исследования". Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27 декабря 2018 г. определена в размере 52 720 773 рубля.

Заключение судебной экспертизы, положенное в основу решения суда, оспаривается административным ответчиком с указанием замечаний, которые не были устранены в суде первой инстанции.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, судебной коллегией были запрошены письменные пояснения от эксперта ФИО18 которая не отрицает наличие неверного указания в тексте судебной экспертизы месторасположения объектов-аналогов, считает это опечаткой, не требующей устранения и внесения корректировок. Относительно отсутствия корректировок на вид разрешенного использования указывает, что не является существенным замечание, т.к. вид разрешенного использования может быть изменен по заявлению правообладателя, потому не подлежит учету. Относительно неполной информации указывает, что полные сведения относительно объектов аналогов определялись путем обзвона. Не согласна с неполным исследованием рынка и состояния его активности.

Более того, в письменных пояснениях эксперт ФИО17 пересчитывает размер рыночной стоимости, определенной ей ранее в заключении судебной экспертизы, и просит учитывать ее в ином размере (том 4 л.д. 91-92).

Подобные пояснения, по мнению судебной коллегии, не учитывают требования подпунктов "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в соответствии с которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Поступившие пояснения подтвердили необходимость проверки выводов эксперта путем назначения к проведению повторной судебной оценочной экспертизы, которая определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 августа 2022 г. была поручена эксперту ФИО19. экспертного учреждения ООО "Краснодарская оценочная компания".

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 15 ноября 2022 г. N 66а-1488/2022, выполненной экспертом ФИО20 экспертного учреждения ООО "Краснодарская оценочная компания", установлено, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 115 160 000 рублей. Исследование экспертом проведено сравнительным подходом, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов исходя из вида оцениваемого объекта - земельного участка. Выбор объектов-аналогов экспертом обоснован и совершен с учетом требований ФСО N 7, исходя из местоположения, вида разрешенного использования и площади.

С заключением судебной оценочной экспертизы не согласен административный истец, предоставивший возражения, на которые судом апелляционной инстанции дополнительной истребованы письменные пояснения эксперта.

Изучив поступившие возражения, судебная коллегия отклоняет их, соглашаясь с дополнительными пояснениями эксперта. В частности эксперт подробно мотивирует со ссылками на данные Единого государственного реестра недвижимости, договора аренды о виде разрешенного использования оцениваемого объекта как "склады, обслуживание автотранспорта, объекты придорожного сервиса". На указанном земельном участке, согласно данным административного истца, расположены - здание мастерской, здание мойки, здание ремонтного бокса. Согласно классификации вид использование "обслуживание автотранспорта" экспертом определен верно. Довод о том, что эксперт не учел публичный сервитут, не свидетельствует о неверном определении стоимости, поскольку, как верно отмечено экспертом, его доля составляет 0, 00599 доли площади оцениваемого участка, или 154 кв.м. из 25 700 кв.м, а также он носит срочный характер и действовал до 5 мая 2021 г. Расположение вдали магистрали экспертом нивелированы путем применения соответствующей корректировки, равно как и расхождение по площади, назначению.

На основании изложенного, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства утверждения административного истца о завышении кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью, а также о нарушении установлением оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца как собственника земельного участка своего подтверждения не нашли, оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО "Предприятие "ВИТЭК" не усматривается.

При этом судебной коллегией учитывается, что поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендных платежей, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость земельного участка не может быть установлена судом выше кадастровой стоимости, так как это приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо.

В силу изложенного решение Верховного Суда Республики Крым от 26 мая 2022 г. подлежит отмене с вынесением нового об отказе в иске.

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что административные исковые требования ООО "Предприятие "ВИТЭК" оставлены судом без удовлетворения, оснований для возмещения административному истцу понесенных по делу судебных расходов не имеется.

Рассматривая заявление ООО "Краснодарская Оценочная Компания" о взыскании с административного истца расходов, понесенных на оплату судебной экспертизы в размере 101 000 рублей, судебная коллегия, руководствуясь ст. 103, 11 КАС РФ, находит судебные расходы подлежащими взысканию с административного истца ООО "Предприятие "ВИТЭК".

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 26 мая 2022 г. отменить, принять новое решение.

В удовлетворении требований ООО "Предприятие "ВИТЭК" отказать.

Апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - удовлетворить.

Взыскать с ООО "Предприятие "ВИТЭК" в пользу ООО "Краснодарская Оценочная Компания" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 101 000 рублей.

Определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Крым в течение шести месяцев.

Председательствующий

судьи