Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 02 декабря 2022 г. по делу N 66а-2270/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой Я.Я, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-20/2022 (УИД 05OS0000-01-2021-000212-25) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Гостиница "Спорт" к министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, государственному бюджетному учреждению Республики Дагестан "Дагтехкадастр" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, по апелляционной жалобе министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан на решение Верховного Суда Республики Дагестан от 30 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "Гостиница "Спорт" (далее по тексту - Общество, ЗАО "Гостиница "Спорт") обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 4 236, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости N. по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанного объекта недвижимости, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 января 2019 г. составляет N руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком Мейлановой Ж.Т, согласно отчету N, выполненному 5 августа 2021 г, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Верховного Суда Республики Дагестан от 30 августа 2022 г. удовлетворено административное исковое заявление ЗАО "Гостиница "Спорт".

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания гостиницы с кадастровым номером N, площадью 4 236, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равная его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере N

С административного истца ЗАО "Гостиница "Спорт" в пользу ООО "Аудиторская Фирма "Аудит-Консалтинг" (ОГРН 1022603620368) взыскана денежная сумма в размере N подлежащая выплате эксперту за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

С административного истца ЗАО "Гостиница "Спорт" в пользу федерального бюджетного учреждения "Дагестанская лаборатория судебной экспертизы" Минюста России (ОГРН 1020502458503) взыскана денежная сумма в размере N подлежащая выплате эксперту за проведенные по делу повторную и дополнительную судебные строительно-технические экспертизы.

Административный ответчик министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта были внесены неверные корректировки, так как не была учтена разница в юридическом статусе оцениваемого объекта и сопоставимого; не проведена конвертация цены сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости; оценщик не учел местоположение оцениваемого земельного участка. Кроме того, по мнению апеллянта, изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с письменными пояснениями эксперта ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России Медведева Т.Ю. относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ЗАО "Гостиница "Спорт" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 4 236, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Право собственности административного истца на данное здание возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 6 июля 2021 г. N N

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания в размере N утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 27 ноября 2019 г. N 500 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земель сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов на территории Республики Дагестан" по состоянию на 1 января 2019 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме Управления Росреестра по Республике Дагестан от N, письме ГБУ Республики Дагестан "Дагестанское бюро технической инвентаризации и кадастровой оценке" и письме ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ N- N

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный частнопрактикующим оценщиком Мейлановой Ж.Т. отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого здания составляет N

В целях установления рыночной стоимости нежилого здания 17 сентября 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью АФ "Аудит-Консалтинг".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г. составляет N

Суд первой инстанции не согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и 23 декабря 2021 г. назначил повторную судебную оценочную экспертизу. Согласно заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России Медведевым Т.Ю, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г. составляет N

18 июля 2022 г. определением Верховного Суда Республики Дагестан назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 1 января 2019 г. составляет N

Суд первой инстанции согласился с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Объектом оценки является нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 4 236, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес".

Из содержания заключения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением затратного (метод сравнительных единиц) и доходного подходов (метод капитализации доходов). От использования сравнительного подхода эксперт отказался, обосновав невозможностью подбора достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Исследуемый объект капитального строительства при анализе рынка недвижимости отнесен экспертом к сегменту коммерческой недвижимости, к подразделу "гостиницы, мотели, дома отдыха".

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в г. Махачкала, эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога, применил корректировки на торг, на площадь и на тип объекта. При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 12, 10 %.

Экспертом соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений, его корректировка на уровень недозагрузки помещений с целью определения действительного валового дохода, его корректировка на процент операционных расходов с целью определения чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки путем деления чистого операционного расхода на ставку капитализации.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Согласно пункту 24 данного стандарта затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; а также в случае, если оценка недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Согласно подпункту "е" пункта 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

Для расчета стоимости нового строительства (затрат на создание объекта) экспертом выбран в рамках затратного подхода метод удельных затрат на единицу площади или объема (метод сравнительной единицы).

В рамках затратного подхода расчет затрат нового строительства (стоимости замещения) выполнен экспертом с использованием сборника укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС), составленного в базовых ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г.

В качестве аналога для определения стоимости воспроизводства оцениваемого нежилого здания принято согласно таблице 72 раздела III Сборника УПВС N 4 "Жилые, общественные коммунальные здания бытового обслуживания" сопоставимое здание.

Ввиду неполного соответствия объекта экспертизы объекту-аналогу расчет рыночной стоимости затратным подходом произведен с учетом применения индекса перехода к ценам 1984 г. и на 1 января 2019 г, а также введенных поправок на сейсмичность, на климатический район, на полезную высоту помещения, а также на прибыль предпринимателя.

Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены, физический износ в результате осмотра объекта составил 23, 6 процента.

Размеры примененных экспертом коэффициентов обоснованы, в связи с чем судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" в связи с использованием двух подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости здания гостиницы были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости нежилого здания, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости нежилого здания, в том числе отчет N от ДД.ММ.ГГГГ частнопрактикующего оценщика Мейлановой Ж.Т, заключение N от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ООО АФ "Аудит-Консалтинг" Эбзеева М.Б. и заключение повторной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ эксперта ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России Медведева Т.Ю, приходит к выводу, что они не могут быть приняты за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиками при проведении оценки и экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России Медведевым Т.Ю, требованиям законодательства об оценочной деятельности, с чем не соглашается судебная коллегия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не учтена разница в юридическом статусе объекта оценки и сопоставимого объекта-аналога, не была применена корректировка на условия финансирования, не была конвертирована цена сделки и не было учтено местоположение оцениваемого объекта опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, в котором подробно описан анализ рынка недвижимого имущества за оспариваемый период, процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка - для коммерческого использования, к которому относится спорный объект недвижимости, стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки.

Иные доводы жалобы судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку апеллянт, не обладающий специальными познаниями, в обоснование своей позиции не представил доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов, при применении которых значение определенной итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Экспертом ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России Медведевым Т.Ю. в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Не может являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции, и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

В части взыскания судебных расходов, связанных с проведением судебных оценочных экспертиз, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции верно возложено на административного истца ЗАО "Гостиница "Спорт" несение данных издержек, поскольку показатель превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью (27 процентов) не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие методологических или иных ошибок в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного Суда Республики Дагестан от 30 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 декабря 2022 г.

Председательствующий

Судьи