Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2007 г. N А56-3869/2007 Иск ООО к Обществу о расторжении договора аренды зданий, а также о выселении из занимаемых помещений не удовлетворен, поскольку нарушения, на которые сослался арендодатель, не являются существенными и не могут служить основанием для досрочного расторжения договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 октября 2007 г. N А56-3869/2007

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 августа 2007 г.  

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2007 г.  

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 сентября 2007 г.  

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В.,

при участии от ООО "Универсам "Морской" Герасимовой В.В. (доверенность от 12.10.2006); от ООО "Универсам 8" Владимировой Н.А. (доверенность от 23.07.2007); от ООО "Континент" генерального директора Новицкого М.В. (протокол собрания участников общества от 09.11.2006),

рассмотрев 09.10.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсам 8" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2007 (судья Ятманов А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Попова Н.М.) по делу N А56-3869/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Универсам "Морской" (далее - ООО "Универсам "Морской") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент") с расторжении договора аренды зданий от 22.01.1999, заключенного ООО "Универсам "Морской" и ООО "Континент", а также выселении ООО "Континент" и общества с ограниченной ответственностью "Универсам 8" (далее - ООО "Универсам 8") из занимаемых помещений.

Определением от 18.04.2007 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Универсам 8".

Решением от 10.05.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.07.2007, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Универсам 8" просит отменить решение от 10.05.2007 и постановление от 16.07.2007, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению подателя жалобы, ООО "Континент" не нарушало условий договора аренды; предписания Управления Госпожарнадзора и извещения государственного унитарного предприятия "Водоканал Санкт-Петербурга" свидетельствуют о том, что арендованные помещения требуют производственных ремонтных работ, но не о том, что данные работы стали необходимыми в результате ненадлежащей эксплуатации зданий арендатором.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Универсам "Морской" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель ООО "Универсам 8" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Континент" согласился с доводами жалобы. Представитель ООО "Универсам "Морской" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Универсам "Морской" (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) 22.01.1999 заключили договор аренды одноэтажного здания общей площадью 79,5 кв. м (кадастровый номер 78:2201:10:93), одноэтажного здания общей площадью 62,5 кв. м (кадастровый номер 78:2201:10:94), двухэтажного здания общей площадью 2 658 кв. м (кадастровый номер 78:2201:10:54), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 21, корп. 1. литеры А, Б, Г. Государственная регистрация договора произведена 19.05.1999.

Согласно пункту 2.3.1 договора арендатор вправе сдавать имущество в аренду третьим лицам без согласия арендодателя.

ООО "Континент" (арендатор) и ООО "Универсам 8" (субарендатор) 18.05.2004 заключили договор субаренды названного имущества. Государственная регистрация договора произведена 26.08.2004.

Отделом государственного пожарного надзора Василеостровского района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу в период с 05.10.2006 по 10.10.2006 были проведены мероприятия по контролю за соблюдением требований пожарной безопасности в арендуемых ООО "Универсам 8" помещениях. Как следует из акта от 10.10.2006, составленного по результатам проверки, электрооборудование помещений выполнено с нарушением правил устройства электроустановок, электропровода и кабели, проходящие транзитом, не сняты; из вентиляционных камер не убран мусор; не проведено профилактических осмотров и ремонта электрооборудования; в кладовых помещениях электролампы не оборудованы защитной арматурой; двери не противопожарные; отсутствуют ответственные лица за противопожарное состояние; помещения не обеспечены первичными средствами пожаротушения.

Ссылаясь на то, что ООО "Универсам 8" использует арендованное имущество с существенным нарушением условий договора, ООО "Универсам "Морской" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование иска ООО "Универсам "Морской" сослалось на названный акт от 10.10.2006, а также на то, что на крыше арендуемого здания без согласия истца установлен контейнер с оборудованием для сотовой связи, что привело к нарушению герметизации крыши здания. В иске ООО "Универсам "Морской" указал, что приемные колодцы канализации (с северной стороны здания) забиты жиром; не соблюдены нормы по устройству электрических сетей; теплоцентр и отопительная система не прошли подготовку к отопительному сезону; подвальные помещения затоплены водой и завалены мусором; двор и подсобные помещения требуют косметического ремонта.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца, признав наличие оснований для досрочного расторжения договора.

Суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, в силу пункта 1 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Заключенным между сторонами договором от 22.01.1999 иные, помимо указанных в статьях 450 и 619 ГК РФ, основания его досрочного расторжения не предусмотрены.

Нарушения, на которые сослался арендодатель, по смыслу указанных выше правовых норм не являются существенными и не могут служить основанием для досрочного расторжения договора. К тому же, как следует из санитарно-эпидемиологического заключения от 11.12.2006 N 78.13.06.000.М.003018.12.06, выданного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, розничная торговля алкогольной продукцией, осуществляемая ООО "Универсам 8" в арендуемом здании, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В материалах дела также имеется заключение от 25.01.2007, выданное ООО "Универсам 8" Федеральной противопожарной службой МСЧ России о подтверждении соответствия в области пожарной безопасности.

Доказательств нарушения ООО "Континент" условий договора аренды, которые могли бы являться основанием для его досрочного расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 ГК РФ, в материалах дела не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007 по делу N А56-3869/2007 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Универсам "Морской" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Универсам 8" 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий И.Л. Грачева

И.В. Сергеева