Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 января 2008 г. N А56-45362/2004 Дело по иску ОАО к ООО, Учреждению и Управлению о признании ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка, и о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО на участок направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, истцу принадлежит объект недвижимости, расположенный на указанном земельном участке, в целях реализации своих прав истец может претендовать лишь на часть земельного участка, следовательно, спорный договор нарушает права истца только в той части участка, на которой находится его здание и которая необходима для его использования

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 января 2008 г. N А56-45362/2004

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05 ноября 2008 г.

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08 декабря 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Научно-исследовательский и технологический центр по горному и металлургическому оборудованию с опытным производством "Ленгормет" Щеглова А.Ю. (доверенность от 27.06.2005), от общества с ограниченной ответственностью "Перспектива" Зубрилова Ю.В. (доверенность от 07.12.2007), Нефедова С.В. (доверенность от 07.12.2007), от специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" Сафроновой Н.Н. (доверенность от 26.12.2007), от управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Зарояна С.Г. (доверенность от 13.12.2007),

рассмотрев 18.01.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Научно-исследовательский и технологический центр по горному и металлургическому оборудованию с опытным производством "Ленгормет" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2007 по делу N А56-45362/2004 (судьи Горшелев В.В., Кашина Т.А., Попова Н.М.),

установил:

Открытое акционерное общество "Научно-исследовательский и технологический центр по горному и металлургическому оборудованию с опытным производством "Ленгормет" (далее - ОАО "Ленгормет") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Перспектива" (далее - ООО "Перспектива"), специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ), главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС) о признании недействительной ничтожной сделки - договора от 20.07.2004 N 396-ЗФ купли-продажи земельного участка общей площадью 9110 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Парковая улица, дом 4, литера Б, кадастровый номер 78:7601А:7, заключенного РФФИ и ООО "Перспектива", а также о применении последствий недействительности сделки -признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Перспектива" на указанный земельный участок.

В арбитражном суде первой инстанции истец отказался от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, отказ принят судом.

Решением от 27.02.2006 (судья Агеева М.А.) договор от 20.07.2004 N 396-ЗФ купли-продажи названного земельного участка, заключенный РФФИ и ООО "Перспектива", признан недействительным, в остальной части иска производство по делу прекращено.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.09.2007 решение от 27.02.2006 отменено в части признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, в этой части в иске отказано, в части прекращения производства по делу в части требования о применении последствий недействительности договора решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Ленгормет" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 12.09.2007 и оставить в силе решение от 27.02.2006. Податель жалобы ссылается на то, что апелляционный суд не применил подлежащий применению в данном случае пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и применил не подлежащий применению пункт 3 статьи 33 упомянутого Кодекса.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Перспектива" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный.

В судебном заседании представитель ОАО "Ленгормет" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители ООО "Перспектива", РФФИ и ГУ ФРС, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 14 часов 18.01.2008.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Перспектива" является собственником объекта недвижимости - механосборочного и сборочного цеха площадью 4665,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Парковая, д. 4, лит. Б, кадастровый номер 78:7601А:0:26, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.07.2002 серии 78-ВЛ N 532560.

ООО "Перспектива" как собственник объекта недвижимости по договору купли-продажи от 20.07.2004 N 396-ЗФ, заключенному с РФФИ, приобрело в собственность земельный участок площадью 9110 кв. м, расположенный по тому же адресу, кадастровый номер 78:7601А:7. Государственная регистрация права собственности ООО "Перспектива" на данный земельный участок произведена 27.08.2004, о чем выдано свидетельство серии 78-АБ N 161583.

На указанном земельном участке находится также объект с кадастровым номером 78:7601А:0:28, лит. К. По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на этот объект как на склад площадью 202,3 кв. м зарегистрировано за ОАО "Ленгормет" 02.08.2004.

Исковое требование ОАО "Ленгормет" мотивировано тем, что истец, будучи собственником объекта недвижимого имущества, лишен предусмотренного законом права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, на котором это имущество расположено, необходимого для использования указанного объекта, ввиду заключения ответчиками спорного договора купли-продажи.

Удовлетворяя заявленные ОАО "Ленгормет" требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор нарушает гарантированное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) исключительное право ОАО "Ленгормет" на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположена принадлежащая истцу недвижимость.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд признал, что истец не доказал нарушение своих прав в результате заключения спорного договора. При этом апелляционный суд исходил из следующих обстоятельств.

Основанием для заключения спорного договора послужили заключение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 28.01.2003 N 02-3297 об оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок, подлежащий продаже, и распоряжение КГА от 02.09.2003 N 770, которым были утверждены границы земельного участка площадью 9110 кв. м.

Границы земельного участка, утвержденные распоряжением КГА от 02.09.2003 N 770, были согласованы в установленном порядке с ОАО "Ленгормет", которое не приняло мер по определению границ необходимого ему земельного участка с учетом площади принадлежащего ему здания и не заявило требований о выкупе земельного участка или его аренде.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ гражданина и юридического лица от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, не зависимо от причин, по которым ОАО "Ленгормет" не реализовало свое право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом, общество не утратило этого права и может требовать его защиты в судебном порядке. Продажа земельного участка, на котором расположено принадлежащее истцу недвижимое имущество, фактически лишает ОАО "Ленгормет" указанного права.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда об отсутствии доказательств нарушения прав ОАО "Ленгормет" является ошибочным.

Вместе с тем решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе в связи со следующим.

Предметом спорного договора является земельный участок площадью 9110 кв. м с кадастровым номером 78:7601А:7. Истцу принадлежит объект недвижимости площадью 202,3 кв. м, расположенный на указанном земельном участке. В целях реализации своих прав истец может претендовать лишь на часть земельного участка с кадастровым номером 78:7601А:7, занятую принадлежащим ему объектом и необходимую для его использования. Следовательно, спорный договор нарушает права истца только в той части участка, на которой находится его здание и которая необходима для его использования.

Учитывая, что принадлежащая истцу недвижимость занимает незначительную часть земельного участка с кадастровым номером 78:7601А:7, принимая во внимание, предусмотренные законом последствия недействительности сделки, признание договора от 20.07.2004 N 396-ЗФ в полном объеме недействительным нарушит баланс интересов сторон и может привести к необоснованному ущемлению прав ООО "Перспектива" и РФФИ.

Ввиду изложенного, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит установить размер земельного участка, занятого принадлежащим ОАО "Ленгормет" недвижимым имуществом и необходимого для его использования, с учетом установленного разрешить спор, в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2007 по делу N А56-45362/2004 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева

И.В. Сергеева