Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2008 г. N А56-51787/2006 Иск КУГИ к ЗАО и Управлению о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО на объект недвижимости удовлетворен, так как, в частности, документы, подтверждающие отведение земельного участка под строительство спорного объекта, возведение этого объекта как недвижимого, а также ввод его в эксплуатацию, в материалы дела не представлены, следовательно, отсутствуют доказательства, подтверждающие как факт возведения объекта на земельном участке, так и то, что он был завершен строительством

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 февраля 2008 г. N А56-51787/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 июля 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от закрытого акционерного общества "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" Королева С.А. (доверенность от 17.12.2007), Тур И.А. (доверенность от 17.12.2007), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 26.12.2007), от федерального казенного предприятия "Северо-Западная дирекция Росстроя -дирекция комплекса защитных сооружений города Санкт-Петербурга от наводнений" Хайрулиной СП. (доверенность от 27.06.2007), от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Черновой В.О. (доверенность от 14.12.2007),

рассмотрев 07.02.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2007 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2007 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-51787/2006,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" (далее - ЗАО "ПКФ "Гелен") и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "ПКФ "Гелен" на объект "Дом ДК-1-2" (кадастровый номер 78:4444А:0:18), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Приморское шоссе, дом 140, литера АК.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное казенное предприятие "Северо-Западная дирекция Росстроя -дирекция комплекса защитных сооружений города Санкт-Петербурга от наводнений" (далее - ФКП "Дирекция КЗС Росстроя").

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Гидрострой" (далее - ОАО "Гидрострой").

Решением от 12.07.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.10.2007, заявленные требования удовлетворены.I

В кассационной жалобе ЗАО "ПКФ "Гелен", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать КУГИ в иске.

В отзыве на кассационную жалобу ФКП "Дирекция КЗС Росстроя" просит решение от 12.07.2007 и постановление апелляционного суда от 17.10.2007 оставить без изменения.

В судебном заседании представители ЗАО "ПКФ "Гелен" поддержали доводы кассационной жалобы, а представители КУГИ и ФКП "Дирекция КЗС Росстроя", считая их несостоятельными, возражали против удовлетворения жалобы. Представитель Управления оставил решение данного вопроса на усмотрение суда.

ОАО "Гидрострой", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением Центрального комитета КПСС и Совета Министров СССР от 02.08.1979 N 745 "О строительстве сооружений защиты города Ленинграда от наводнений" принято решение о строительстве в 1979 - 1990 годах и вводе в действие сооружений защиты г. Ленинграда от наводнений протяженностью 25,4 километра в составе каменно-земляных дамб, двух судопропускных сооружений, водопропускных сооружений, а также автомобильной дороги по защитным сооружениям.

Строительство сооружений защиты Ленинграда от наводнений осуществляло Управление строительства "Ленгидроэнергоспецстрой" на основании генерального договора подряда на капитальное строительство от 27.03.1980.

Как усматривается из материалов дела, спорный объект расположен на земельном участке, выделенном под строительство указанных защитных сооружений.

В процессе приватизации имущества строительно-монтажного треста основных сооружений ПСМО "Ленгидроэнергоспецстрой", реорганизованного в акционерное общество открытого типа "Гидрострой" (правопредшественник ОАО "Гидрострой", далее - АООТ "Гидрострой"), указанный объект был приобретен ОАО "Гидрострой", которое 22.05.2006 зарегистрировало свое право собственности на него.

Впоследствии ОАО "Гидрострой" продало спорный объект ЗАО "ПКФ "Гелен" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2006 N 01. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31.08.2006 право собственности ЗАО "ПКФ "Гелен" на названный объект зарегистрировано в установленном порядке.

Считая государственную регистрацию права собственности ЗАО "ПКФ "Гелен" на спорный объект недействительной, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств того, что спорный объект возводился в качестве объекта недвижимости и что ЗАО "ПКФ "Гелен" приобрело по договору купли-продажи от 03.07.2006 N 01 именно объект недвижимости.

Оставляя решение от 12.07.2007 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Судами обеих инстанций установлено, что согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992, являющемуся приложением N 1а к плану приватизации имущества строительно-монтажного треста основных сооружений ПСМО "Ленгидроэнергоспецстрой", спорный объект введен в эксплуатацию в 1986 году. В указанный период порядок предоставления земельных участков для строительства регламентировался Правилами застройки Ленинграда и его пригородов (далее - Правила), утвержденными решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 20.11.1959 N 49-2-п, в соответствии с которыми земельные участки под капитальное строительство на правах бессрочного пользования предоставляются по акту, подлежащему оформлению в Архитектурно-планировочном управлении, согласно решению исполкома райсовета депутатов трудящихся в срок, установленный Архитектурно-планировочным управлением в разрешительном письме.

Согласно пункту 1 Правил все виды строительства (новое строительство, реконструкция, капитально-восстановительный ремонт) и подготовительные работы, осуществляемые в Ленинграде, Колпине, Кронштадте, Пушкине, Петродворце, Сестрорецком районе и на территориях, переданных в административное обслуживание и подчинение районным Советам депутатов трудящихся перечисленных городов, независимо от ведомственной подчиненности допускаются лишь с разрешения Архитектурно-планировочного управления Исполкома Ленгорсовета.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судами обеих инстанций установлено, что документы, подтверждающие отведение земельного участка под строительство спорного объекта, возведение этого объекта как недвижимого, а также ввод его в эксплуатацию, в материалы дела не представлены. Таким образом, отсутствуют доказательства, подтверждающие как факт возведения объекта на земельном участке, так и то, что он был завершен строительством.

Кроме того, судами установлено, что из пояснительной записки к тому У технического проекта организации строительств и производства работ (т. 1, л.д. 43-48) следует, что производственные базы специализированных организаций относятся к временным зданиям и сооружениям комплекса защитных сооружений Ленинграда от наводнений.

С учетом изложенного суды обеих инстанций правомерно указали на то, что спорный объект был возведен для обеспечения строительства комплекса защитных сооружений Ленинграда от наводнений и носил временный характер, а земельный участок не предоставлялся собственником для возведения иных объектов недвижимости, кроме комплекса защитных сооружений.

В силу положений статей 13, 17 и 20 Закона о регистрации при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, является ли объект, на который заявитель просит зарегистрировать право, объектом недвижимости, и в том случае, если объект таковым не является, отказать в регистрации прав на него.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на спорный объект.

С учетом изложенного суды обеих инстанций обоснованно признали государственную регистрацию права собственности ЗАО "ПКФ "Гелен" на спорный объект недействительной.

Вместе с тем кассационная инстанция считает необходимым указать на ошибочность выводов судов о том, что план приватизации в части включения в него спорного объекта является ничтожной сделкой.

Согласно пункту 4.2 Временных методических указаний о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акицонерные общества, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 66, в состав имущества государственного, муниципального предприятия, передаваемого в уставный капитал акционерного общества, не включаются и передаются акционерному обществу по договору:

объекты, для которых действующим законодательством установлен особый режим приватизации;

объекты социально - бытового, социально - культурного назначения и другие объекты, в отношении которых комитетом по управлению имуществом было принято решение о сохранении в государственной, муниципальной собственности.

С учетом приведенной нормы, а также факта того, что спорное строение не относится к числу объектов, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством о приватизации, действовавшим на момент образования АООТ "Гидрострой", вывод судов обеих инстанций о том, что план приватизации в части включения в него спорного объекта является ничтожной сделкой, ошибочен. Однако данный вывод не повлек за собой принятия неправильного решения (постановления), в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2007 по делу N А56-51787/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.Г.Власова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина