Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2008 г. N А66-3901/2007 Дело по иску Администрации к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, предоставленным под строительство, и пеней направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не проверено исполнение ЗАО особых условий, предусмотренных договором, не исследован договор о долевом участии в строительстве, не исследованы вопросы о создании ТСЖ и передаче ему земельного участка в установленном порядке, что имеет существенное значение для установления того, прекратилось ли использование ответчиком спорного земельного участка и когда это произошло

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 февраля 2008 г. N А66-3901/2007

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела:

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06 февраля 2009 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 января 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Рудницкого Г.М. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от ЗАО "НПФ "Тенакон" генерального директора Садовина А.Н. (протокол от 01.12.05 N 2),

рассмотрев 20.02.08 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 29.10.07 по делу N А66-3901/2007 (судья Закутская С.А.),

установил:

Администрация города Твери (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу "Научно-производственная фирма "Тенакон" (далее - Общество) о взыскании 394 041 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:40:01 00 084:0020, предоставленным под строительство 5-этажного 102-квартирного жилого дома по адресу: г. Тверь, ул. Луначарского, д. 26 за период с 16.10.04 по 27.01.06, а также 327 523 руб. 47 коп. пеней за просрочку арендных платежей за тот же период.

Решением от 12.09.07 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что Общество пользовалось земельным участком до момента ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем обязано было вносить арендную плату.

В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения кассационной жалобы.

Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Твери от 11.08.2000 N 2033 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 11.08.2000 подписали договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11177,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Луначарского, д. 26 в Заволжском районе, кадастровый номер земельного участка 69:40 01 00 084:0020. Участок предоставляется под строительство 5-ти этажного 102-квартирного жилого дома (пункт 1.2 договора).

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что Общество обязано уплачивать арендодателю арендную плату в размере, определяемом прилагаемым к договору расчетом, ежегодно частями: 1/4 годовой суммы - не позднее 15 апреля, 1/4 годовой суммы - не позднее 15 июля, 1/2 годовой суммы - не позднее 15 октября. В случае заключения договора после 15 сентября (в первый год аренды), арендная плата за период до конца года вносится в течение месяца после заключения договора.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города и действует согласно постановлению от 11.08.00 N 2033 до 31.12.02 (пункт 7.1 договора).

Арбитражным судом установлено, что государственная регистрация договора аренды осуществлена арендатором 12.03.03. Договор продлен до 20.12.03.

Главой города Твери 13.02.03 вынесено постановление N 408 "Об утверждении акта государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 5, 6, 7 секции 44 квартиры (с 61 по 104 кв.) 104-квартирного жилого дома по ул. Луначарского, д. 26, Заволжского района".

На основании заявлений Общества и в связи с перепланировкой квартир, постановлением главы города Твери от 07.03.03 N 581 внесены изменения в постановление N 2033. Увеличено количество квартир в строящемся доме: количество квартир составило 104; уменьшена площадь сдаваемого в аренду земельного участка: площадь сдаваемого в аренду земельного участка составила 7669,9 кв.м. Указанным постановлением глава города Твери обязал Общество заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 11.08.00 N 503.

С учетом постановления от 07.03.03 N 581 дополнительное соглашение от 07.03.03 подписано Администрацией и Обществом.

В связи с вводом в эксплуатацию 5, 6, 7 секций (с 61 по 104 кв.) 104-квартирного жилого дома по ул. Луначарского, д. 26, Заволжского района право аренды земельного участка площадью 1806,5 кв.м. прекращено. Площадь используемого земельного участка уменьшена до 5863,4 кв.м (постановление главы города Твери от 31.03.03 N 792).

Постановлением Администрации от 27.01.06 N 226 утвержден акт государственной приемочной комиссии от 29.12.05 о приемке в эксплуатацию 2-й очереди строительства 1, 2, 3, 4 секций 60 квартир (с 1 по 60).

Администрация, ссылаясь на то, что Общество арендовало земельный участок по истечении предусмотренного договором срока, а также на то, что ответчик вносил платежи с просрочкой оплаты и не в полном объеме, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении требований истца, сослался на то, что Общество неоднократно обращалось к Администрации с заявлениями о назначении государственной комиссии по приемке в эксплуатацию 2 очереди жилого дома, однако истец незаконно уклонился от назначения государственной комиссии что установлено вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Твери от 26.04.05.

Суд кассационной инстанции находит решение арбитражного суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд не установил наличие какого-либо предусмотренного законом основания для прекращения обязательств по договору аренды от 11.08.2000 и не сослался на соответствующую норму материального права, придав правовое значение лишь незаконности бездействия Администрации, не создавшей государственную комиссию по приемку в эксплуатацию 2 очереди жилого дома.

Между тем, факт приемки жилого дома в эксплуатацию не является основанием для вывода о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы прекратилось.

Арбитражным судом не проверено исполнение Обществом особых условий, предусмотренных разделом 8 договора, не исследован договор о долевом участии в строительстве от 29.06.2000, на который имеется ссылка в указанном разделе. Не исследованы вопросы о создании товарищества собственников жилья и передаче ему земельного участка в установленном порядке, что имеет существенное значение для установления того, прекратилось ли использование ответчиком спорного земельного участка и когда это произошло.

Вывод арбитражного суда о том, что заявление ответчика, сделанное в марте 2004 года, о необходимости назначения государственной комиссии является заявлением об отказе от договора, суд кассационной инстанции считает ошибочным' и не соответствующим имеющимся в деле доказательствам и условиям обязательства.

При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть вышеизложенное и принять законное решение по существу спора, а также распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 29.10.07 по делу N А66-3901/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

Е.В. Коняева

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина