Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 февраля 2009 г. N А66-3901/2007 Взысканы задолженность по арендной плате и пени, так как по истечении срока действия договора, он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем обязанность арендатора уплачивать арендную плату в спорный период не прекращалась

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 февраля 2009 г. N А66-3901/2007

ГАРАНТ:

См. также предыдущее рассмотрение дела:

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2009 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 января 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е. В., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., рассмотрев 04.02.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Научно-производственная фирма "Тенакон" на решение Арбитражного суда Тверской области от 03.09.2008 (судья Лапина В.В., арбитражные заседатели Четверкина А.Г., Смирнова Л.О.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2008 (судьи Писарева О.Г., Журавлев А.В., Козлова СВ.) по делу N А66-3901/2007,

установил:

Администрация города Твери (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу "Научно-производственная фирма "Тенакон" (далее - Общество) о взыскании 394 041 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:40:01 00 084:0020, предоставленным под строительство 5-этажного 102-квартирного жилого дома по адресу: г. Тверь, ул. Луначарского, д. 26 за период с 16.10.2004 по 27.01.2006, а также 327 523 руб. 47 коп. пеней за просрочку арендных платежей за тот же период.

Решением от 12.09.2007 (судья Закутская С.А.) в удовлетворении иска отказано.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.02.2008 (судьи Коняева Е.В., Рудницкий Г.М., Сапоткина Т.И.) решение отменено. Дело передано на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении определением от 11.03.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Северянин" (далее - ТСЖ).

Администрация до принятия арбитражным судом решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно изменяла размер исковых требований и окончательно просила взыскать с ответчика 342 150 руб. задолженности, 264 164 руб. 56 коп. пеней.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 03.09.2008 с Общества в пользу Администрации взыскано 342 150 руб. задолженности, 132 082 руб. 28 коп. пеней. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2008 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Податель жалобы ссылается на то, что вывод арбитражного суда об обязанности арендатора уплачивать арендную плату в спорный период является необоснованным, так как материалам дела подтверждается, что строительство многоквартирного жилого дома закончено в 2004 году, о чем свидетельствует акт рабочей комиссии; при этом доказательств того, что после окончания строительства ответчик продолжал использовать предоставленный земельный участок по его целевому назначению, в материалы дела не представлено.

Общество утверждает, что вывод арбитражного суда о том, что факт несвоевременной приемки истцом жилого дома в эксплуатацию не является основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы,является необоснованным.

По мнению подателя жалобы, обязательства по целевому использованию земельного участка ответчиком исполнены полностью, в связи с чем прекратились обязательства по внесению арендных платежей, а после передачи квартир в построенном доме дольщикам к ним перешло право пользования спорным земельным участком.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании постановления Главы города Твери от 11.08.2000 N 2033 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 11.08.2000 подписали договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11177,3 кв. м., расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Луначарского, д. 26 в Заволжском районе, кадастровый номер земельного участка 69:40 01 00 084:0020. Участок предоставляется под строительство 5-ти этажного 102-квартирного жилого дома (пункт 1.2 договора).

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрен порядок внесения арендной платы.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города и действует согласно постановлению от 11.08.2000 N 2033 до 31.12.2002 (пункт 7.1 договора).

Арбитражным судом установлено, что государственная регистрация договора аренды осуществлена арендатором 12.03.2003. Договор продлен до 20.12.2003.

Главой города Твери 13.02.2003 вынесено постановление N 408 "Об утверждении акта государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 5, б, 7 секции 44 квартиры (с 61 по 104 кв.) 104-квартирного жилого дома по ул. Луначарского, д. 26, Заволжского района".

На основании заявлений Общества и в связи с перепланировкой квартир, постановлением главы города Твери от 07.03.2003 N 581 внесены изменения в постановление N 2033. Увеличено количество квартир в строящемся доме: количество квартир составило 104; уменьшена площадь сдаваемого в аренду земельного участка: площадь сдаваемого в аренду земельного участка составила 7669,9 кв. м. Указанным постановлением глава города Твери обязал Общество заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 11.08.2000 N 503.

С учетом постановления от 07.03.2003 N 581 дополнительное соглашение от 07.03.2003 подписано Администрацией и Обществом.

Дольщики дома 24.12.2002 зарегистрировали в качестве юридического лица товарищество, с целью самостоятельного управления либо передачи функций управления кондоминиумом, включающим в себя жилой дом и земельный участок под ним.

В связи с вводом в эксплуатацию 5, б, 7 секций (с 61 по 104 кв.) 104-квартирного жилого дома по ул. Луначарского, д. 26, Заволжского района право аренды земельного участка площадью 1806,5 кв. м. прекращено. Площадь используемого земельного участка уменьшена до 5863,4 кв. м (постановление главы города Твери от 31.03.2003 N 792).

Постановлением Администрации от 27.01.2006 N 226 утвержден акт государственной приемочной комиссии от 29.12.2005 о приемке в эксплуатацию 2-й очереди строительства 1, 2, 3, 4 секций 60 квартир (с 1 по 60).

Администрация, ссылаясь на то, что Общество арендовало земельный участок по истечении предусмотренного договором срока, а также на то, что ответчик вносил платежи с просрочкой оплаты и не в полном объеме, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя требования истца, указал на следующее. По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, переданным в аренду, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем обязанность арендатора уплачивать арендную плату в спорный период не прекращалась. Факт несвоевременной приемки истцом жилого дома в эксплуатацию не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендных платежей. Арбитражный суд с учетом положений статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уменьшил размер ответственности должника.

Апелляционная инстанция согласилась сданными выводами.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арбитражный суд обоснованно не согласился с позицией Общества о том, что договор аренды и фактическое использование земельного участка прекратились в марте 2004 года.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Доказательств, подтверждающих прекращение договора от 11.08.2000, в деле не имеется. Арбитражный суд правильно установил, что договор возобновился на неопределенный срок и, следовательно, в спорный период Общество продолжало пользоваться земельным участком и нести обязанность по своевременному внесению арендной платы.

Утверждение подателя кассационной жалобы о том, что спорный земельный участок с момента фактической передачи квартир (2004-2005 г.г.) перешел в пользование собственников квартир в многоквартирном доме, не основан на материалах дела и нормах материального права.

Этот довод подробно рассмотрен апелляционным судом, который, установив, что земельный участок под многоквартирным домом в названный ответчиком период не был сформирован и не поставлен на кадастровый учет, правильно указал, что в общую долевую собственность земельный участок передан быть не мог.

Такой вывод полностью соответствует положениям статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О ведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также статей 7 и 14 Федерального закона от 24.04.2007 N 221-ФЗ "О государственном земельном кадастре недвижимости".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду "от 04.07 2007 N 221-ФЗ"

Кроме того, в спорный период до момента приемки в эксплуатацию актом Государственной комиссии жилой дом не существовал в юридическом смысле как объект недвижимости и не мог быть объектом права собственности.

Все доказательства по делу исследованы и оценены судом в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

Обжалуемые судебные акты являются законными и отмене или изменению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 03.09.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2008 по делу N А66-3901/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Научно-производственная фирма Тенакон" -без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В.Коняева

Судьи

Г.М.Рудницкий

И.В. Сергеева