Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2008 г. N А56-48329/2006 Иск КУГИ к ЗАО и Управлению о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО на объекты недвижимости удовлетворен, так как, в частности, спорные объекты были возведены для обеспечения строительства комплекса защитных сооружений от наводнений и носили временный характер, а земельный участок не предоставлялся собственником для возведения иных объектов недвижимости, кроме комплекса защитных сооружений

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 25 февраля 2008 г. N А56-48329/2006

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06 февраля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.П., Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" Королева СП. (доверенность от 17.12.2007), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 26.12.2007), Шустовой Д.Н. (доверенность от 29.12.2007), от управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Орловой Н.В. (доверенность от 13.12.2007), от федерального казенного предприятия "Северо-Западная дирекция Росстоя - дирекция комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений" Усоян З.П. (доверенность от 12.07.2007), Лукьяновой Н.В. (доверенность от 12.07.2007),

рассмотрев 21.02.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2007 (судья Захарова М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2007 (судьи Попова Н.М., Горшелев В.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-48329/2006,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" (далее - ЗАО "Гелен") и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС) о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО "Гелен" на следующие объекты:

- КПП на пл. Горская участкового кран.хозяйства, по адресу: Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Приморское шоссе, дом 140; литера АИ, кадастровый номер 78:4442:0:91;

- дом ДК на пл. Горская база Техфлота, по адресу: Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Приморское шоссе, дом 140, литера АЛ, кадастровый номер 78:4442:0:88;

- УКА на пл. Горская участкового кран.хозяйства, по адресу: Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Приморское шоссе, дом 140, литера АM, кадастровый номер 78:4442:0:90.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное казенное предприятие "Северо-Западная дирекция Росстоя - дирекция комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений" (далее - Дирекция), открытое акционерное общество "Трест механизации строительных работ" (далее - Трест).

Решением от 28.05.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2007 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ЗАО "Гелен" просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, и отказать в удовлетворении исковых требований КУГИ. Податель жалобы ссылается на то, что суды не указали, каким требованиям закона, действовавшего на 11.10.1993, противоречил план приватизации Треста в части включения спорных объектов в состав приватизируемого имущества; спорные объекты отвечают критериям недвижимого имущества, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Дирекция просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель ЗАО "Гелен" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители КУГИ и Дирекции, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Представитель ГУ ФРС поддержал позицию ЗАО "Гелен".

Представители Треста, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Гелен" приобрело спорное имущество по договорам купли-продажи от 03.07.2006 N 10, 11, 14, заключенным с Трестом. Право собственности Треста на данные объекты было зарегистрировано на основании плана приватизации государственного предприятия "Трест механизации строительных работ производственного строительно-монтажного объединения "Ленгидроэнергоспецстрой", реорганизуемого в акционерное общество открытого типа "Трест механизации строительных работ", правопреемником которого является Трест.

Объекты расположены на земельном участке, выделенном под строительство комплекса защитных сооружений Санкт-Петербурга от наводнений в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 02.08.1979 N 745.

ГУ ФРС 31.08.2006 произвело государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты от Треста к ЗАО "Гелен", выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Считая государственную регистрацию права собственности ЗАО "Гелен" недействительной, КУГИ обратился в арбитражный суд. КУГИ полагает, что спорные объекты не относятся к недвижимому имуществу, так как возведены на земельном участке, не отведенном для целей капитального строительства, и носят временный характер.

Суд пришел к выводу об обоснованности требований КУГИ. Суд указал, что местонахождение спорных объектов в плане приватизации не обозначено, акты ввода в эксплуатацию объектов не представлены, установить тождественность включенных в план приватизации объектов с объектами, зарегистрированные права на которые оспариваются, можно только по наименованию, права Треста и его правопредшественника на земельный участок под спорными объектами документально не подтверждены.

Суды посчитали ничтожным план приватизации в части включения в него спорных объектов.

Поскольку отсутствовали доказательства того, что спорные строения были возведены в качестве объектов недвижимости в установленном порядке, и что ЗАО "Гелен" приобрело по договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества, суд признал, что у ГУ ФРС отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на данные строения.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Из материалов дела усматривается, что при приватизации государственного предприятия "Трест механизации строительных работ производственного строительно-монтажного объединения "Ленгидроэнергоспецстрой" спорные объекты были включены в акт оценки стоимости машин, оборудования и других основных средств (приложение N 3 к плану приватизации), в котором указан 1986 год выпуска данных объектов.

Между тем в соответствии с временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 66, данные о приватизируемых объектах недвижимого имущества, подлежали включению в акт оценки стоимости зданий и сооружений.

Таким образом, при приватизации спорные объекты не рассматривались как недвижимое имущество, что подтверждает правильность вывода суда об их временном характере.

Более того, в период создания спорных объектов порядок предоставления земельных участков для строительства регламентировался Правилами застройки Ленинграда и его пригородов (далее - Правила), утвержденными решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.11.1959 N 49-2-п, в соответствии с которыми земельные участки под капитальное строительство на правах бессрочного пользования предоставляются по акту, подлежащему оформлению в Архитектурно-планировочном управлении, согласно решению исполкома райсовета депутатов трудящихся в срок, установленный Архитектурно-планировочным управлением в разрешительном письме.

Согласно пункту 1 Правил все виды строительства (новое строительство, реконструкция, капитально-восстановительный ремонт) и подготовительные работы, осуществляемые в Ленинграде, Колпине, Кронштадте, Пушкине, Петродворце, Сестрорецком районе и на территориях, переданных в административное обслуживание и подчинение районным Советам депутатов трудящихся перечисленных городов, независимо от ведомственной подчиненности допускаются лишь с разрешения Архитектурно-планировочного управления Исполкома Ленгорсовета.

Судебные инстанции исходили из того, что документы, подтверждающие отведение земельного участка под строительство спорных объектов, возведение их как объектов недвижимости, а также ввод спорных объектов в эксплуатацию, отсутствуют. Таким образом, отсутствуют доказательства, подтверждающие как факт возведения спорных объектов на конкретном земельном участке, так и то, что они были завершены строительством.

Кроме того, судами установлено, что из пояснительной записки к тому У технического проекта организации строительств и производства работ (т. 2, л.д. 103-105) следует, что производственные базы специализированных организаций относятся к временным зданиям и сооружениям комплекса защитных сооружений Ленинграда с наводнений.

С учетом изложенного суды обеих инстанций правомерно указали на то, что спорные объекты были возведены для обеспечения строительства комплекса защитных сооружений Ленинграда от наводнений и носили временный характер, а земельный участок не предоставлялся собственником для возведения иных объектов недвижимости, кроме комплекса защитных сооружений.

В силу положений статей 13, 17 и 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган должен проверить, являются ли объекты, на которые заявитель просит зарегистрировать право, объектами недвижимости, и в том случае, если данные объекты таковыми не являются, отказать в регистрации прав на него.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

С учетом изложенного суды обеих инстанций обоснованно признали государственную регистрацию права собственности ЗАО "Гелен" на спорные объекты недействительной.

Вместе с тем кассационная инстанция считает необходимым указать на ошибочность выводов судов о том, что план приватизации в части включения в него спорных объектов является ничтожной сделкой.

Согласно пункту 4.2 Временных методических указаний о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 66, в состав имущества государственного, муниципального предприятия, передаваемого в уставный капитал акционерного общества, не включаются и передаются акционерному обществу по договору объекты, для которых действующим законодательством установлен особый режим приватизации; объекты социально - бытового, социально -культурного назначения и другие объекты, в отношении которых комитетом по управлению имуществом было принято решение о сохранении в государственной, муниципальной собственности.

С учетом приведенной нормы, а также факта того, что спорные объекты не относятся к числу объектов, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством о приватизации, действовавшим на момент образования акционерного общества открытого типа "Трест механизации строительных работ", вывод судов обеих инстанций о том, что план приватизации в части включения в него спорных объектов является ничтожной сделкой, ошибочен. Однако данный вывод не повлек за собой принятия неправильного решения (постановления), в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2007 по делу N А56-48329/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Парфюмерно-косметическая фабрика "Гелен" -без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева

И.В. Сергеева