Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 декабря 2022 г. по делу N 66а-2139/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе судьи Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-845/2022 (23OS0000-01-2022-000527-04) по административному исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива "Триумф" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Краснодарского краевого суда от 8 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителей административного истца Жилищно-строительного кооператива "Триумф" Даниловой Е.Г, Гавура Д.В, представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Погосян Ю.А, суд апелляционной инстанции

установил:

ЖСК "Триумф", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.

В обоснование иска административный истец указал, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, что нарушает права ЖСК "Триумф", поскольку влечет необходимость оплаты арендных платежей в завышенном размере.

Решением Краснодарского краевого суда от 8 августа 2022 г. удовлетворено административное исковое заявление ЖСК "Триумф".

Судом установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 721846000 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 г.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N постановлено считать 12 мая 2022г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционных жалобах представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят решение отменить в удовлетворении исковых требований - отказать.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края указывает, что кадастровая стоимость земельного участка была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

Не соглашаясь с положенным в основу суда заключением эксперта, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает данное заключение недопустимым доказательством по делу. Ссылается на допущенные, по его мнению, экспертом нарушений законодательства об оценочной деятельности. Обращает внимание на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению арендных платежей, которые в данном случае отнесены к источникам доходов бюджета, что повлияет на наполняемость бюджета. Считает недоказанным нарушение прав административного истца.

Представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в апелляционной жалобе не соглашается с признанием административного истца владельцем ввиду отсутствия фактического использования ЖСК "Триумф" земельного участка и длящимися судебными спорами о признании отсутствующим права аренды ЖСК "Триумф" и обязании возвратить в федеральную собственность земельный участок. По мнению представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, исковое требование не обосновано и не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представители административного истца Жилищно-строительного кооператива "Триумф" Данилова Е.Г, Гавура Д.В, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Погосян Ю.А. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, ходатайств об отложении не предоставили.

В отзыве на апелляционную жалобу департамента имущественных отношений краснодарского края представитель ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда - отменить.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 КАС РФ, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Изучив материалы дела, заслушав представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Удовлетворяя административные исковые требования, суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и сделал обоснованный вывод, что ЖСК "Триумф" будучи на дату рассмотрения дела арендатором спорного земельного участка, вправе оспорить кадастровую стоимость арендуемого им объекта недвижимости, поскольку арендные платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости.

Вместе с тем, придя к правильному выводу о том, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца, суд первой инстанции неверно оценил представленные доказательства и ошибочно установилобстоятельства дела, связанные с размером рыночной стоимости объектов.

Недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела в соответствии с пунктом 2 частью 2 статьи 310 КАС РФ является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости, в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Предметом доказывания по данному делу является величина кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении арендуемого ЖСК "Триумф" земельного участка с кадастровым номером N.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 1470623220 рублей 80 копеек и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 16 декабря 2020 г.

Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости, административный истец обратился в суд с требованиями об оспаривании результатов кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, ссылаясь на отчет об оценке от 7 апреля 2022 г. N N, подготовленный оценщиком, ИП Ю. Согласно данному отчету рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 700043000 рублей.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции об отклонении отчёта оценщика, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 5, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пункта 10, 11, 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", поскольку состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчёт стоимости, который приведёт к аналогичному результату. Объекты-аналоги являются непроверяемыми, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности.

При таких обстоятельствах, разрешая спор, в судебном решении суд первой инстанции правильно не принял как достоверное доказательство отчет оценщика.

Вместе с тем, посчитав отчёт оценщика не соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости и установив на основании назначенной судом первой инстанции судебной оценочной экспертизы АНО "Исследовательский центр судебных экспертиз" N, от 27 июня 2022 г. кадастровую стоимость недвижимости в размере 721846000 рублей судом были неверно оценены представленные доказательства.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с размером итоговой рыночной стоимости объекта спора, которая была установлена судом первой инстанции на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение эксперта выполнено с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", Так, из содержания представленного экспертного исследования следует, что экспертом не приведено надлежащее обоснование выбора объектов аналогов и не доказана их сопоставимость с объектом экспертизы. Также не приведено надлежащее обоснование выбора значений корректировок на разницу в площади, корректирующего коэффициента на коммуникации для объектов-аналогов. Рассчитанное средневзвешенное значение рыночной стоимости за удельную единицу (4650, 35 рублей) значительно ниже среднего значения из рассчитанного экспертом диапазона до 57500 рублей.

Недостатки, выявленные при рассмотрении дела, не были восполнены в ходе запроса у эксперта письменных пояснений.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

Проанализировав выводы представленного заключения эксперта, суд апелляционной инстанции посчитал возможным назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности экспертного заключения.

Как следует из полученного по итогам проведения экспертизы заключения сотрудника ООО "Центр проектного управления" эксперта Т. от 9 декабря 2022 г. N в результате изучения документов по объекту экспертизы (Материалы административного дела N66а-2139/2022), анализа рынка и выполненных расчётов экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: для застройки микрорайона "Кудепса-3" и жилого комплекса, площадью 155224 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" составляет (округленно) 963551428 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 Федерального стандарта оценки ФСО N 1, пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

Как следует из содержания заключения, экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 составлено точное описание земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: для застройки микрорайона "Кудепса-3" и жилого комплекса, площадью 155224 кв. м, как объекта оценки.

В заключении представлена достаточная информация об их количественных и качественных характеристиках в частности, указана площадь, вид разрешенного использования, месторасположение, информация о текущем использовании, другие факторы, существенно влияющие на стоимость. Кроме того, экспертом произведен подробный и точный анализ рынка, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения иных подходов.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, из 13 объектов предложенных к продаже в данном сегменте рынка было выбрано 3 объекта аналога, находящиеся в Адлерском районе г. Сочи. Отбор объектов-аналогов соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7.

В заключении были воспроизведены индивидуализирующие особенности объектов-аналогов. Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению и физическим характеристикам.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Понижающие и повышающие корректировки на передаваемые имущественные права, условия продажи, условия рынка, близость к объектам повышающим стоимость, физические характеристики для объектов-аналогов произведены экспертом с учетом конкретных особенностей исследуемого объекта.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Каких-либо иных доказательств, которые опровергли бы установленную в заключении повторной судебной оценочной экспертизы рыночную стоимость лицами участвующими в деле представлено не было, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение заключение судебной экспертизы.

Таким образом, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы подготовленной экспертом Т. от 9 декабря 2022 г. N суд апелляционной инстанции не находит.

Представленные административным истцом письменные возражения на заключение эксперта относительно ненадлежащего анализа социально-экономической обстановки и использование информации из ненадлежащих аналитических сведений и справочников судебной коллегией отклоняются как необоснованные.

Замечание относительно выбора при расчете корректировок сведений о продаже и методических источников, датированных иными датами, чем дата оценки, также не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к дате издания сборников, используемых при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Доводы о несогласии с выбором аналогов значительно различающихся по стоимости не могут являться подтверждением допущенных оценщиком нарушений, поскольку итоговое значение стоимости входит в диапазоны средних величин цен выведенных экспертом и не противоречит методике, способу его получения или какой-либо информации, представленной в федеральных стандартах оценки, Законе об оценочной деятельности или в каких-либо других нормативных документах оценки, что не приводит к искажению итогового значения стоимости объекта экспертизы.

Поскольку заключение повторной судебной оценочной экспертизы эксперта Т. от 9 декабря 2022 г. N признается судом второй инстанции достоверным и обоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном экспертом размере с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертизы, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Поскольку предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, а судебная оценочная экспертиза в суде апелляционной инстанции проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, то удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, в связи с чем расходы по проведению экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

Разрешая вопрос об обоснованности размера расходов затраченных на проведение повторной судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, представленной экспертным учреждением, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения. Судом апелляционной инстанции отмечается также и то, что сумма судебных расходов подтверждена приложенным к материалам экспертизы счётом и финансово-экономическим обоснованием.

Поскольку по результатам рассмотрения настоящего дела суд второй инстанции приходит к выводу об изменении установленной кадастровой стоимости, определив ее в соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума N 28 в ином размере, чем указано в административном иске и в решении суда первой инстанции, то таким образом, апелляционная инстанция фактически требования административного истца удовлетворяет, изменяя и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на основании заключения эксперта, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, суд

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 8 августа 2022 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости, принять в данной части новое решение, которым установить по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира: "адрес", площадью 155224 кв. м, вид разрешенного использования: для застройки микрорайона "Кудепса-3" и жилого комплекса, в размере 963551428, 00 (Девятьсот шестьдесят три миллиона пятьсот пятьдесят одна тысяча четыреста двадцать восемь) рублей 00 коп.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Триумф" судебные расходы на производство судебной экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью ООО "Центр проектного управления" (г. Москва, ул. Псковская, 7 корп. 1, оф. 452) в размере 79000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Судья