Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 мая 2008 г. N А56-10634/2007 Заявление ООО о признании незаконными действий ГУП по изменению технического учета здания удовлетворено, так как, в частности, ответчик не указал нормативно-правовой акт, предоставляющий ему полномочия объединять объекты недвижимости в единый объект, независимо от волеизъявления собственников этих объектов, не получил согласия собственника имущества, сформировал единое здание в нарушение положений ЗК РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 мая 2008 г. N А56-10634/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 мая 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Константинова П.Ю.,

при участии от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Лукьяновой И.В. (доверенность от 09.01.2008), Чичкановой М.Б. (доверенность от 09.01.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Балтмет" Орлова А.В. (доверенность от 28.05.2008), Лунева А.В. (доверенность от 28.05.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "НЭК" Вержака М.В. (доверенность от 17.07.2007), прокурора Хорошевского И.А.,

рассмотрев 29.05.2008 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и общества с ограниченной ответственностью "Балтмет" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 по делу N А56-10634/2007 (судьи Кашина Т.А., Черемошкина В.В., Попова Н.М.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "НЭК" (далее - Фирма) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) по изменению технического учета здания площадью 195,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Куйбышева, дом 28, литера Ж, а именно - постановку на учет этого здания в качестве помещения 1-Н, и обязании ГУИОН восстановить технический учет здания по адресу: Санкт-Петербург, улица Куйбышева, дом 28, литера Ж.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Балтмет" (далее - Общество) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).Решением от 03.12.2007 (судья Иванилова ОБ.) в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.02.2008 решение от 03.12.2007 отменено, требования, заявленные Фирмой, удовлетворены.

На стадии кассационного обжалования о вступлении в дело заявил заместитель прокурора Санкт-Петербурга.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.05.2008 прокурор допущен к участию в деле.

В своих кассационных жалобах ГУИОН и Общество просят отменить постановление апелляционной инстанции от 22.02.2008 и оставить в силе решение от 03.12.2007 в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

ГУИОН в кассационной жалобе указывает, что выводы апелляционной инстанции о завершении процесса технического учета и формировании нового объекта прав -помещения 1-Н, а также о нарушении ГУИОН порядка проведения технического учета не соответствуют материалам дела и положениям законодательства; в отсутствие технического паспорта, документа, подтверждающего присвоение кадастрового номера, объект недвижимости не может считаться сформированным в качестве объекта права; вывод суда о начале процесса технического учета здания без соответствующих заявлений собственников основан на неверном применении нормативных правовых актов, принимая во внимание, что на кадастровый учет документы не отправлялись, необходимости в предоставлении заявления по специальной установленной форме не было; выводы суда о недоказанности самой возможности квалификации зданий в качестве единого здания основаны на неправильном применении закона; ссылка суда на нарушение действиями ГУИОН статей 1 и 85 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованна; выводы суда о нарушении прав заявителя как арендатора здания основаны на неверном применении закона.

Общество в кассационной жалобе ссылается на то, что выводами апелляционного суда не подтверждено несоответствие действий ГУИОН требованиям закона, не подтверждены нарушения законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; Фирма не является надлежащим заявителем в отношении оспаривания действий ГУИОН.

В отзывах на кассационные жалобы Фирма, прокурор и КУГИ просят оставить обжалуемое постановление апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное.

В судебном заседании представители ГУИОН и Общества поддержали доводы своих кассационных жалоб, а прокурор и представитель Фирмы, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобы без удовлетворения.

Представители КУГИ, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Фирма является арендатором здания общей площадью 195,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Куйбышева, дом 28, литера Ж. В настоящее время действует договор аренды от 07.12.2005 N 15-А003164, заключенный заявителем с КУГИ.

Собственником соседнего здания, расположенного по улице Куйбышева, дом 26, литера А, является Общество.

Фирма обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением, ссылаясь на неправомерное объединение ГУИОН зданий (дома 26, литера А и дома 28, литера Ж), расположенных по улице Куйбышева, в единый первичный объект недвижимости с присвоением вновь образованному объекту адреса: улица Куйбышева, дом 28, литера Ж.

ГУИОН изготовило уточненный план объекта, находящегося в аренде у Фирмы, названный "План помещения 1-Н в доме N 28 по улице Куйбышева, литера Ж".

ГУИОН направило сведения об объединении зданий в Петроградский районный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. На ситуационном плане участка строение указано в границах, объединяющих оба ранее учтенных отдельно здания.

Обращаясь в арбитражный суд, Фирма указала, что ГУИОН был не вправе в одностороннем порядке без ведома собственника и арендатора объекта недвижимости изменить данные технического учета объекта, в отношении которого проведен кадастровый учет, зарегистрировано право собственности и заключен договор аренды.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что технический учет в отношении спорного объекта до настоящего времени не завершен, технический паспорт на здание, как единый объект, не выдан, кадастровый учет не произведен, подтверждений нарушения ее прав со стороны ГУИОН Фирма не представила. Заявитель, как арендатор объекта, должен предъявлять претензии стороне по договору аренды.

Апелляционный суд не согласился с мнением суда первой инстанции.

Суд указал, что в соответствии с пунктом 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, сведения об объектах учета, полученные от организации (органа) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.

Апелляционная инстанция посчитала, что отсутствие технического паспорта вновь сформированного строения, на что ссылается ГУИОН, свидетельствует не об отсутствии оспариваемых Фирмой действий, а о нарушении ГУИОН порядка проведения технического учета.

Также апелляционный суд исходил из того, что ГУИОН не указало нормативно-правовой акт, предоставляющий ему полномочия объединять объекты недвижимости в единый объект независимо от волеизъявления собственников этих объектов, не получило согласия КУГИ как представителя собственника имущества, ГУИОН сформировало единое здание в нарушение положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых следует, что единое здание не может находиться на двух земельных участках, относящихся к разным территориальным зонам.

Суд согласился с доводами заявителя о том, что в случае изменения правового режима арендуемого объекта изменяются права и обязанности Фирмы, предусмотренные договором аренды от 07.12.2005 N 15-А003164, в том числе, в результате совершения оспариваемых действий Фирма не может оформить договор аренды земельного участка, занятого арендуемым зданием, кроме того, нарушается ее законный интерес по участию в возможном инвестиционном процессе по реконструкции арендуемого объекта.

С учетом изложенного, совершенные ГУИОН действия суд признал незаконными.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы прокурора и представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела здание общей площадью 195,1 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Куйбышева, дом 28, литера Ж, является собственностью города Санкт-Петербурга. В течение длительного времени данное здание учитывалось и использовалось в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (первичного объекта недвижимости).

Суд установил и материалами дела подтверждается, что ГУИОН совершило действия по техническому учету указанного здания, направленные на прекращение статуса данного здания как первичного объекта недвижимости.

Поскольку сведения об объектах учета, полученные от организации (органа) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует признать, что изменение учетных характеристик объекта зарегистрированного права непосредственно затрагивает интересы лиц, права которых на данный объект зарегистрированы. В данном случае действия ГУИОН направлены на такое изменение учетных данных объекта зарегистрированного права, результатом которого, по сути, является исчезновение ранее существующего объекта гражданских прав и возникновение нового объекта. Так как в случае прекращение учета указанного здания как первичного объекта недвижимости существенно изменяется правовой режим данного объекта и объем правомочий собственника, подобные изменения не могут быть произведены без согласия собственника имущества и вопреки его воле.

Апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что согласно приказу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости от 15.09.2004 N 78/65 "Об организации работ и утверждении состава документов для государственного кадастрового учета объектов недвижимости" основанием для учета указанного здания, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, в качестве вторичного объекта недвижимости является запрос КУГИ как представителя собственника имущества по форме, утвержденной данным приказом. КУГИ с соответствующим заявлением в ГУИОН не обращался. Более того, из материалов дела следует, что КУГИ как представитель собственника имущества возражает против формирования единого объекта недвижимости из зданий по улице Куйбышева дом 28 литера Ж и дом 26 литера А в связи с различными формами собственности на здания и нахождением зданий в разных территориальных зонах.

При таких обстоятельствах у ГУИОН отсутствовали правовые основания для совершения действий направленных на прекращение статуса здания, являющегося собственностью Санкт-Петербурга, как первичного объекта недвижимости.

Изменение статуса здания, выступающего предметом договора аренды, существенным образом изменяет объем прав и обязанностей Фирмы как арендатора. Таким образом, оспариваемые действия ГУИОН нарушают права и законные интересы Фирма, следовательно, Фирма является надлежащим заявителем.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 по делу N А56-10634/2007 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и общества с ограниченной ответственностью "Балтмет" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.И. Сапоткина

П.Ю. Константинов