Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2008 г. N А44-2349/2007 Дело по иску Администрации о взыскании с Организации задолженности по договору аренды земельного участка и пеней направлено на новое рассмотрение, поскольку необходимо установить, соответствуют ли положения договора аренды требованиям ГК РФ, какой порядок изменения условия договора в части размера арендной платы был согласован сторонами при его заключении, соблюден ли указанный порядок, каким образом рассчитывалась арендная плата в спорный период, проверить правомерность начисления Администрацией арендной платы в ином размере, чем предусмотрено договором

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 июня 2008 г. N А44-2349/2007

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2009 г.

См. также определения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа:

от 12 мая 2008 г.

от 02 июня 2008 г.

от 30 декабря 2008 г.

от 22 декабря 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

рассмотрев 02-09.06.2008 в открытом судебном заседании с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационную жалобу Новгородской областной организации Общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2008 по делу N А44-2349/2007 (судьи Зайцева А.Я., Козлова С.В., Романова А.В.),

установил:

Администрация Великого Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Новгородской областной организации Общероссийской общественной организации "Всероссийское общество инвалидов" (далее - Организация) о взыскании 921 330 руб. 03 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 16.11.2004 N 8455, а также 39 736 руб. 43 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей.

Решением суда от 06.12.2007 (судья Аксенов И.С.) в удовлетворении исковых требований отказано, с Администрации в федеральный бюджет взыскано 16 110 руб. 66 коп. государственной пошлины.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.03.2008 решение отменено, с Организации в пользу Администрации взыскано 962 066 руб. 46 коп., в том числе 921 330 руб. 03 коп. задолженности, 39 736 руб. 43 коп. пеней , 1000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. За рассмотрение искового заявления с организации в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 16 110 руб. 66 коп.

В кассационной жалобе Организация, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании 02.06.2008 представитель Организации поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Администрация, уведомленная о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании 02.06.2008 объявлен перерыв до 09.06.2008. После перерыва представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации от 05.07.1993 N 1092рз "Об утверждении материалов инвентаризации земель и перерегистрации права пользования земельными участками" Организации предоставлен земельный участок площадью 1382 кв. м по улице Германа, д. 18 и 18 а, в квартале 107, Новгорода, сроком на 10 лет для эксплуатации комбината надомного труда.

На основании решения Арбитражного суда Новгородской области от 06.02.2004 по делу N А44-385/04-С5 24.06.2004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы права собственности Организации на производственные здания (нежилые здания) общей площадью 209,6 кв. м и 214,3 кв. м, расположенные в городе Великий Новгород по улице Германа, д. 18 и д. 20а.

Распоряжением Администрации от 15.11.2004 N 5044рз Организации предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 1382 кв. м с кадастровым номером 53:23:7910700:0008, расположенный на землях поселений в жилой зоне Ж.-Ж.З. (зона многоквартирных домов в 4-5 этажей) по улице Германа, д. 18 в квартале 107 города, для эксплуатации производственных зданий.

На основании данного распоряжения Администрация (арендодатель) и Организация (арендатор) 16.11.2004 подписали договор N 8455 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:7910700:0008.

Согласно пунктам 1.1 и 2.4 договора земельный участок считается переданным в аренду с 15.11.2004, а арендная плата исчисляется с 01.12.2004.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату за пользование участком в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы, которая устанавливается на основании базовых размеров арендной платы, ежегодно утверждаемых решением Думы Великого Новгорода. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в прилагаемом расчете суммы до истечения 15-го дня начала следующего квартала, за III квартал - не позднее 15 сентября, за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

Пунктом 2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае нарушения им указанных сроков уплатить неустойку в размере, равном 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В соответствии с приложением N 1 к указанному договору за 2004 ответчику истцом начислена арендная плата в размере 2 267 руб.

По результатам обследования земельного участка, подтвержденного актом от 02.02.2007 N 33, был установлен факт изменения функционального использования зданий, находящихся на арендуемом участке и Администрацией был произведен перерасчет арендной платы за 2005 - 2007 годы.

С учетом перерасчета арендной платы за спорный период ответчику истцом начислена арендная плата за земельный участок в сумме 1 016 401 руб. 03 коп. Оплата ответчиком произведена в размере 95 071 руб.

Считая, что ответчик необоснованно отказывается от оплаты за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего: договор аренды земельного участка от 16.11.2004 считается заключенным с 20.03.2006, то есть с момента его государственной регистрации, поэтому обязанность Организации по уплате Администрации задолженности за пользование земельным участком за период с 15.11.2004 по 20.03.2006 вытекает из главы 60 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а не из главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации, как заявил истец. Требование об уплате задолженности по арендной плате и пеней за период с 20.03.2006 по 16.08.2007 также не подлежит удовлетворению, поскольку распоряжение Организацией земельным участком путем сдачи в субаренду не влечет изменения целевого назначения участка и не является основанием для перерасчета платы за пользование соответствующей его частью.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и удовлетворяя исковые требования Администрации, указал на то, что договор аренды земельного участка считается заключенным с даты его подписания, а не с даты его государственной регистрации, следовательно, исковые требования обоснованно заявлены в соответствии с главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку установлен факт сдачи Организацией в аренду своих помещений третьим лицам, в том числе с изменением их функционального назначения, без согласия Администрации; последняя обоснованно произвела перерасчет арендной платы, применив базовые размеры арендной платы исходя из фактического функционального использования территории.

Кассационная инстанция полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, и имеющимся в деле доказательствам. Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды от 16.11.2004 N 8455 земельный участок считается переданным в аренду с 15.11.2004, согласно пункта 2.4 названного договора арендная плата исчисляется с 01.12.2004. В соответствии с пунктом 10 указанного договора - договор вступает в силу с момента его заключения.

На основании пункта 2 статьи 26 Земельного Кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка на год и более подлежат государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация договора аренды N 8455 земельного участка осуществлена 20.03.2006.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 16.11.2004 N 8455 на срок 49 лет считается заключенным с момента государственной регистрации, а именно с 20.03.2006.

Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что договор, аренды земельного участка от 16.11.2004 N 8455 считается заключенным с даты его подписания, а не с даты его государственной регистрации.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанции не выяснялся вопрос о том, соответствуют ли положения пунктов 1.1, 2.4 договора аренды от 16.11.2004 N 8455 требованиям пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установлено ли договором аренды от 16.11.2004 N 8455, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктами 2.1-2.3 договора от 16.11.2004 установлена обязанность ответчика вносить ежегодную арендную плату за право пользования участком в размере, указанном в прилагаемом к договору расчете арендной платы, которая устанавливается на основании базовых размеров арендной платы, ежегодно утверждаемых решением Думы Великого Новгорода.

Из материалов дела видно, что арендная плата первоначально начислялась исходя из функционального использования Организацией территории. В пункте 1.1 договора указано, что земельный участок сдан ответчику в аренду для эксплуатации производственных зданий.

В ходе рассмотрения дела был установлен факт сдачи Организацией в аренду иным лицам здания, находящегося на арендуемом у Администрации земельном участке, в том числе, с изменением его функционального назначения. Данный факт ответчиком не оспаривался.

С учетом указанных обстоятельств, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что Администрация правомерно произвела перерасчет арендной платы за один месяц 2004, 2005 - 2006, и шесть месяцев 2007 года, применив базовые размеры арендной платы, исходя из фактического функционального использования территории.

Однако судами первой и апелляционной инстанций не выяснен вопрос о том, каким образом истец рассчитывал плату за использование земельного участка в спорный период. Исходя из площади всего земельного участка, как единого объекта недвижимости, имеющего соответствующие границы и кадастровый номер, либо учитывался размер земельных участков, необходимых для эксплуатации сданных в аренду конкретных зданий.

Судом не выяснялся вопрос о правомерности начисления Администрацией арендной платы в ином размере, чем предусмотрено договором аренды и перерасчете арендной платы за спорный период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и договором.

Согласно пункту 2.2 договора аренды изменение базовых размеров арендной платы утверждается не чаще одного раза в год решением Думы Великого Новгорода на всю территорию города. Арендодатель извещает арендатора об изменении размера арендной платы путем направления расчета.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендодатель имеет право на основании нормативных актов города увеличивать арендную плату в случае использования участка не по целевому назначению, не используя по целевому назначению.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд не исследовал вопрос о том, соответствует ли примененный истцом порядок увеличения размера арендной платы в связи с изменением функционального использования земельного участка, условиям договора и требованиям действующего законодательств.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить, какой порядок изменения условия договора в части размера арендной платы был согласован сторонами при его заключении, соблюден ли указанный порядок.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд апелляционной инстанции не учел, что в силу подпункта 1 пункта 2, пункта 3 статьи 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации при подаче в арбитражные суды исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений, содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, общественные организации инвалидов, выступающие в качестве истцов и ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 руб.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах апелляционный суда неправомерно взыскал с Организации 1 000 рублей в пользу Администрации в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и 16 110 руб. 66 коп. в федеральный бюджет за рассмотрение искового заявления.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное. Установить, соответствуют ли положения пунктов 1.1, 2.4 договора аренды от 16.11.2004 N 8455 требованиям пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации; какой порядок изменения условия договора в части размера арендной платы был согласован сторонами при его заключении, соблюден ли указанный порядок. Выяснить каким образом рассчитывалась арендная плата в спорный период: исходя из площади всего земельного участка, как единого объекта недвижимости, имеющего соответствующие границы и кадастровый номер, либо учитывался размер земельных участков, необходимых для эксплуатации сданных в аренду конкретных зданий. Проверить правомерность начисления Администрацией арендной платы в ином размере, чем предусмотрено договором. В зависимости от установленных по делу обстоятельств, разрешить спор и распределить судебные расходы по жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 06.12.2007 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2008 по делу N А44-2349/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин