Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2008 г. N А56-42225/2005 Дело по иску ООО к Обществу и КУГИ о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка, направлено на новое рассмотрение, поскольку суду надлежит установить размер земельного участка, занятого принадлежащим ООО недвижимым имуществом и необходимого для его использования

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 июня 2008 г. N А56-42225/2005

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23 июля 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

рассмотрев 26.06.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мега-Строй" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2007 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 (судьи Горшелев В.В., Попова Н.М., Медведева И.Г.) по делу N А56-42225/2005,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мега-Строй" (далее - ООО "Мега-Строй") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сталь-Парк" (далее - ООО "Сталь-Парк" и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 15.05.2003 N 02/ЗД-04534 аренды земельного участка площадью 40645 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, дом 16, литера В, кадастровый номер 78:5577:5.

Решением суда от 23.07.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.03.2008, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Мега-Строй" просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. Податель жалобы указывает, что он, как собственник объекта недвижимости, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости; спорный договор является ничтожным, поскольку противоречит требованиям статей 271 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 36 Земельного кодекса.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Представители участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 11.12.2002 N 1073 ООО "Сталь-Парк" утверждены границы землепользования, в том числе, границы земельного участка N 1 площадью 40645 кв. м по ул. Домостроительная, д. 16. На основании указанного распоряжения КГА N 1073 КУГИ (арендодатель) и ООО "Сталь-Парк" (арендатор) заключили договор от 15.05.2003 N 02/ЗД-04534 аренды земельного участка площадью 40645 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, дом 16, литера В, кадастровый номер 78:5577:5, для размещения производственно-складского комплекса сроком до 10.12.2051.

По договору купли-продажи от 09.03.2005, заключенному с открытым-акционерным обществом "Завод по производству систем программного управления" (далее - Завод), ООО "Мега-Строй" приобрело в собственность незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, дом 16, литера М, кадастровый номер 78:5577:5:37, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АА N 089072 от 07.04.2005.

ООО "Мега-Строй" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в силу статьи 36 Земельного кодекса обладает исключительным правом на приобретение в собственность или в аренду земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований считать спорный договор аренды недействительным исходя из того, что истец не представил доказательств признания недействительным распоряжения КГА N 1073; в марте 2002 года ООО "Сталь-Парк" являлось собственником объектов недвижимости общей площадью 25446,5 кв. м, расположенных по ул. Домостроительной, 16, в том числе, на земельном участке площадью 40645 кв. м с кадастровым номером 78:5577:5; ООО "Мега-Строй" приобрело объект недвижимости в марте 2005 года, тогда как ООО "Сталь-Парк" пользовалось спорным земельным участком на праве аренды с мая 2003 года.

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, а также статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения спорного договора аренды собственником незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, дом 16, литера М, кадастровый номер 78:5577:5:37, был Завод. Материалами дела подтверждается, что земельный участок, на котором находится указанный незавершенный строительством объект, передан в аренду ООО "Сталь-Парк" на основании спорного договора. Таким образом, спорный договор в момент его заключения не соответствовал требованиям статьи 36 Земельного кодекса, поскольку на основании данной сделки в аренду ООО "Сталь-Парк" была передана часть земельного участка, на которой находилось недвижимое имущество, принадлежавшее на праве собственности другому лицу. Такое несоответствие спорного договора требованиям закона влечет его недействительность.

То обстоятельство, что ООО "Мега-Строй" стало собственником указанного объекта после заключения спорного договора, не свидетельствует об отсутствии нарушений его прав данной сделкой, поскольку в силу положений статьи 552 ГК РФ и статьи 35 Земельного кодекса права истца производны от прав прежнего собственника недвижимости. Исполнение спорной сделки в настоящее время нарушает права ООО "Мега-Строй" как собственника недвижимости, поскольку заключенный ответчиками долгосрочный договор аренды земельного участка в той его части, которая необходима для использования истцом принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, препятствует реализации исключительного права последнего на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка. Таким образом, по требованию о признании недействительным спорного договора ООО "Мега-Строй" является заинтересованным лицом в смысле статьи 166 ГК РФ.

Для оценки спорного договора на предмет его соответствия требованиям закона не имеет правового значения, оспаривалось ли распоряжение КГА N 1073, которым утверждены границы земельного участка, переданного в аренду по данной сделке. Таким образом, ссылка суда на то, что указанное распоряжение не признано недействительным, не может служить основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах требования ООО "Мега-Строй" обоснованны и подлежат удовлетворению.

Однако, признание оспариваемого договора недействительным в полном объеме нарушит баланс интересов сторон и может привести к необоснованному ущемлению прав ООО "Сталь-Парк", поскольку площадь принадлежащего истцу недвижимого имущества занимает незначительную часть земельного участка, переданного в аренду ответчику.

Ввиду изложенного, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит установить размер земельного участка, занятого принадлежащим ООО "Мега-Строй" недвижимым имуществом и необходимого для его использования, с учетом установленного разрешить спор, в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 по делу N А56-42225/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов