Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июля 2008 г. N А56-9818/2007 Иск КУГИ к ООО о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с неиспользованием участка по целевому назначению, и выселении ответчика частично удовлетворен, поскольку, в частности, арендатором не использован участок в соответствии с целями, указанными в договоре

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 июля 2008 г. N А56-9818/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Коняевой Е.В., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Хомяковой Е.Н. (доверенность от 25.12.2007), от общества с ограниченной ответственностью "Северная Столица" Комышан В.М. (доверенность от 10.04.2008),

рассмотрев 21.07.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная Столица" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2008 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 (судьи Герасимова М.М., Гафиатуллина Т.С., Марченко Л.Н.) по делу N А56-9818/2007

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города СанктгПетербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северная Столица" (далее - Общество) о расторжении договора, от 12.05.2004 N 15/ЗД-001511 аренды земельного участка площадью 80 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Александровский парк, дом 66, литера А, на основании пункта 6.3.2 договора, в связи с неиспользованием участка по целевому назначению согласно пункту 1.2 договора, и выселении ответчика.

Решением арбитражного суда от 28.01.2008, оставленным без изменений постановлением суда апелляционной инстанции от 07.05.2008, исковые требования удовлетворены частично: договор расторгнут, в выселении ответчика отказано в связи с неиспользованием участка. С ответчика в пользу истца также взыскано 4 000 руб. расходов по госпошлине.

В кассационной жалобе Общество просит отменить указанные судебные акты в части расторжения договора и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Общество полагает, что согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованиям арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором, которого он не допускал. По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что им проводились работы по реконструкции здания на арендуемом земельном участке, то есть он использовал участок по определенному в пункте 1.2 договора назначению, что подтверждается выводами суда по вступившему в законную силу судебному акту по делу N А56-9441/2007.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения, полагая, что вынесенные по делу судебные акты являются законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 12.05.2004 между сторонами подписан договор N 15/ЗД-001511 аренды земельного участка площадью 80 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Александровский парк, дом 66, литера А (кадастровый номер 78:3015:11), сроком действия с момента его государственной регистрации (которая имела место 15.07.2004) по 17.03.2053.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для использования под реконструкцию здания с последующим использованием под иные цели.

В соответствии с пунктом 6.3.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, в течение одного года с даты вступления договора в силу.

На основании данных положений договора истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь в качестве подтверждения неиспользования ответчиком земельного участка на следующие доказательства: акты проверки использования земельного участка от 22.09.2004 и 16.02.2007, согласно которым участок огорожен забором здание снесено, остался один фундамент; акты проверки использования земельного участка от 07.11.2007 и 18.01.2008, согласно которым здание снесено полностью, фундамент на участке отсутствует; письмо Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 16.02.2007 исх. N 022-441/070, в соответствии с которым указанная Служба не выдавала собственнику здания (Обществу) разрешения на реконструкцию здания, расположенного на спорном земельном участке; справка филиала ГУП ГУИОН - ПИБ Петроградского района от 25.05.2007, из которой следует, что при обследовании земельного участка 24.05.2007 установлено, что здание снесено полностью, на месте строения расположен газон.

Истцом также были представлены фотографии спорного земельного участка, из которых не усматривается наличие на участке какой-либо деятельности и остатков объекта недвижимости (в том числе фундамента).

Суд кассационной инстанции полагает, что совокупность данных доказательств является надлежащим подтверждением факта неиспользования ответчиком земельного участка в течение более одного года с момента вступления договора в силу, поэтому выводы судов о наличии оснований для расторжения договора в соответствии с пунктом 6.3.2 являются правомерными.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае основанием для обращения Комитета с требованием о расторжении договора послужило неиспользование арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре.

Суд, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, пришел к верному выводу о том, что арендатор допустил существенное нарушение договора, которое в силу приведенных выше положений законодательства и пункта 6.3.2 договора является основанием для его досрочного расторжения.

Суды обосновано отклонили доводы Общества о наличии заключенных им с третьими лицами договоров на выполнение проектных работ в отношении объекта, расположенного на земельном участке, как подтверждение выполнения им реконструкции и таким образом, фактического использования земельного участка, поскольку сами по себе представленные ответчиком договоры не являются доказательствами, подтверждающими выполнение каких-либо работ.

Согласно данным договорам, заключенным в 2003-2005 годах, сроки выполнения работ но§ят непродолжительный характер (от 7 до 60 дней), однако ни к моменту подачи настоящего иска, ни на момент вынесения обжалуемого решения ответчиком не представлено готового и утвержденного в установленном порядке проекта реконструкции. Как следует из вышеуказанного письма Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Обществом разрешение на реконструкцию не было получено. В связи с этим и с учетом длительного времени, прошедшего с момента заключения договора (2004 год), действия Общества не могут быть признаны надлежащим исполнением обязательств по договору.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод Общества о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора вступивших в законную силу судебных актов по делу N А56-9441/2007, поскольку предметом его исследования и оценки являлись обстоятельства, отличные от рассматриваемых в настоящем деле. По делу N А56-9441/2007, с учетом заявленных в нем требований (прекращение права собственности на объект недвижимости), выяснялся факт сохранения в натуре этого объекта, а в настоящем споре это обстоятельство имеет второстепенное значение, поскольку основанием для расторжения договора является не сам факт наличия или отсутствия объекта недвижимости, а использование земельного участка. Кроме того, эти дела отличаются по доказательственной базе (в настоящее дело были представлены документы, которые не были предметом исследования суда по делу N А56-9441/2007), а одним из оснований к отказу в иске по делу N А56-9441/2007 было наличие действующего договора аренды, требование о расторжении которого как раз и является предметом спора по настоящему делу.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет правильность применения норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанций. Переоценивать фактические обстоятельства суд кассационной инстанции не вправе.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы, а обжалуемые судебные акты считает законными и обоснованными.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу N А56-9818/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северная Столица" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

Е.В. Коняева

И.В. Сергеева