Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 августа 2008 г. N А21-8239/2007 Иск Администрации к ООО и Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку арендных платежей и расторжении договора аренды земельного участка не удовлетворен, поскольку между ООО и Обществом подписано соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, и в силу этого соглашения Общество становится надлежащей стороной по договору, а Администрация не направляла Обществу письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, следовательно, истцом не выполнены требования ГК РФ, в связи с чем договор не может быть расторгнут в судебном порядке

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 августа 2008 г. N А21 -8239/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09 июня 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 04.08.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.03.2008 по делу N А21-8239/2007 (судья Лобанова Е.А.),

установил:

Администрация муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Игенс" (далее - ООО "Игенс") и обществу с ограниченной ответственностью "Крауз-Балт" (далее - ООО "Крауз-Балт") о 'взыскании с ООО "Игенс" 4 423 278 руб. задолженности по арендной плате и 466 804 руб. пеней за просрочку арендных платежей, а также просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.11.2001 N 72, заключенный с ООО "Игенс".

По ходатайству истца протокольным определением суда ох 11.03.2008 к участию в деле в качестве ответчика в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечено общество с ограниченной ответственностью "Форпост-Строй" (далее - ООО "Форпост-Строй"), которому Администрацией заявлено требование о расторжении договора от 30.11.2001 N 72.

В процессе рассмотрения дела в порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней, в связи с чем просит взыскать с ООО "Игенс" 407 071 руб. задолженности и 329 219 руб. пеней. Уточнения приняты судом.

Решением арбитражного суда от 18.03.2008 в удовлетворении требований о взыскании с ООО "Игенс" задолженности в сумме 407 071 руб. и 329 219 руб. пеней, а также о расторжении договора аренды, заявленных к ООО "Крауз-Балт", - отказано. Требование о расторжении договора, заявленное к ООО "Форпост-Строй", оставлено без рассмотрения. С Администрации в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить решение от 18.03.2008, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы его требования о взыскании задолженности по арендной плате и о досрочном расторжении договора аренды основаны на нормах материального права и подтверждаются материалами дела.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 30.11.2001 администрация Куршского сельского округа (арендодатель) и ООО "Игенс" (арендатор) заключили договор аренды N 72, согласно которому арендатору сроком на 49 лет предоставлен под строительство четырех жилищно-гостевых домов земельный участок из земель поселений площадью 2 400 кв. м, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Морское.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.03.2007.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендатор обязался ежегодно вносить арендную плату за право пользования участком в размере 18 руб. за 1 кв. м и компенсационные платежи на развитие инфраструктуры поселка в размере 7 руб. за 1 кв. м.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется с момента его регистрации.

В связи с ликвидацией администрации Куршского сельского округа права арендодателя по договору перешли к Администрации.

В дальнейшем ООО "Игенс" и ООО "Крауз-Балт" 20.09.2007 подписали соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, которое зарегистрировано 28.09.2007. Пунктом 4 данного соглашения установлено, что с момента его государственной регистрации ООО "Крауз-Балт" становится надлежащей стороной по договору, а права и обязанности ООО "Игенс" прекращаются.

Далее между ООО "Крауз-Балт" и ООО "Форпост-Строй" 01.10.2007 подписано соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, которое-зарегистрировано 09.10.2007. В силу пункта 5 этого соглашения с момента его государственной регистрации ООО "Форпост-Строй" становится надлежащей стороной по договору, а права и обязанности ООО "Крауз-Балт" прекращаются.

Неисполнение ООО "Игенс" обязанности по внесению арендной платы, а также существенное нарушение ООО "Крауз-Балт" и ООО "Форпост-Строй" условий договора аренды послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказав в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО "Игенс" задолженности по арендной плате в сумме 407 071 руб. и пеней в сумме 329 219 руб., суд исходил из того, что договор аренды от 30.11.2001 N 72 следует считать заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 16.03.2007, а не с момента подписания его сторонами.

Кассационная инстанция согласна с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить,

что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата и платежи на развитие инфраструктуры исчисляются с момента регистрации договора.

В пункте 7.1 договора указано, что договор вступает в силу с 30.11.2001 и действует по 29.11.2050.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из приведенных положений договора не следует, что стороны распространили действие условий договора на отношения, возникшие до его заключения.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Поскольку на день рассмотрения спора ООО "Крауз-Балт" не являлось арендатором по договору, судом обоснованно отказано в иске в его расторжении.

Кассационная инстанция находит правильным вывод суда об оставлении без рассмотрения требования к ООО "Форпост-Строй" о расторжении договора аренды.

Статьей 450 ГК, РФ установлено, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд установил, что Администрация не направляла ООО "Форпост-Строй" письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал, что истцом не выполнены требования статей 452, 619 ГК РФ, и на основании части 2 статьи 148 АПК РФ оставил требование о расторжении договора, заявленное к ООО "Форпост-Строй", без рассмотрения.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет правильность применения норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанций и переоценивать фактические обстоятельства суд кассационной инстанции не вправе.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2008 Администрации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

В связи с отклонением кассационной жалобы государственная пошлина в размере 1 000 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с Администрации в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.03.2008 по делу N А21-8239/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области - без удовлетворения.

Взыскать с администрации муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина