Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2008 г. N А56-38143/2006 Иск КУГИ к Фонду о расторжении договора аренды и выселении удовлетворен, поскольку, в частности, в материалах дела имеется претензия КУГИ, направленная в адрес арендатора, которая содержит требование о расторжении договора в связи с нарушениями его условий, данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 августа 2008 г. N А56-38143/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 мая 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 июня 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Ефимовой Н.А. (доверенность от 22.01.2008); от Фонда садово-паркового искусства Феличевой А.А. (доверенность от 01.06.2007),

рассмотрев 19.08.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Фонда садово-паркового искусства на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2007 (судьи Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от. 16.04.2008 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Мельникова Н.А.) по делу N А56-38143/2006,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Фонду садово-паркового искусства (далее - Фонд) о расторжении договора от 20.01.2003 N 16-Ф01280 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, Собственный пр., д. 84, лит. А, а также выселении ответчика из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).

Решением от 24.05.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.04.2008, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Фонд просит решение от 24.05.2007 и постановление от 16.04.5008 отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права.

По мнению подателя жалобы, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения требования КУГИ о расторжения договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, поскольку КУГИ передал в аренду здание, находящееся в состоянии, требующем выполнения большого объема ремонтных и реставрационных работ.

Фонд считает, что КУГИ нарушил досудебный порядок урегулирования спора, а именно не направил письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ возразил против ее удовлетворения.

КГИОП о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещен, однако его в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУГИ от 31.12.2002 N 2428-р и решения комиссии по распоряжения объектами федеральной собственности от 27.03.2002 N 09 КУГИ (арендодатель) и Фонд (арендатор) 20.01.2003 заключили договор N 16-Ф01280 аренды нежилого помещения общей площадью 639,5 кв. м, кадастровый номер 78:193045:0:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, Собственный пр., д. 84, лит. А, сроком на 49 лет под нежилые цели.

В соответствии с пунктами 6.6, 6.7, 6.8 договора арендатор должен оформить охранное обязательство на спорное помещение в КГИОП, а также в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды оформить правоустанавливающие документы на земельный участок и выполнить ремонтные и реставрационные работы по графику, согласованному с КГИОП и являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

КГИОП и Фонд 14.05.2003 подписали охранное обязательство N 3656. Согласно пункту 1 данного обязательства Фонд обязался обеспечить сохранность арендуемого помещения (памятника). Пунктом 4 охранного обязательства установлены обязанности Фонда по обеспечению сохранности памятника.

В соответствии с подпунктом 4.4 названного пункта охранного обязательства Фонд обязался выполнить ремонтно-реставрационные работы в сроки, предусмотренные актом осмотра технического состояния, актами текущего осмотра, предписаниями КГИОП.

Актом от 17.03.2003 осмотра технического состояния памятника исторического (приложение N 1 к охранному обязательству) согласованы план и сроки выполнения ремонтно-реставрационных, благоустроительных, исследовательских и проектных работ. Все работы, включая благоустройство прилегающей территории, должны быть выполнены ответчиком до 30.10.2005. Данные сроки проведения работ указаны и в дополнительном соглашении от 22.01.2003 N 2 к договору аренды.

КГИОП и Фонд 28.02.2005 заключили соглашение о внесении изменений в акт технического состояния от 17.03.2003 к охранному обязательству от 14.05.2003 в части изменения сроков выполнения работ. Окончательный срок выполнения ремонтных и реставрационных работ - 30.06.2006.

Неоднократно проводившимися проверками установлено, что спорное помещение не эксплуатируется, находится в неудовлетворительном техническом состоянии, никаких работ, определенных актом технического состояния от 17.03.2003 к охранному обязательству от 14.05.2003, не произведено. Согласно акту от 17.04.2006 обогрев здания производится тепловыми пушками на дизельном топливе при отсутствии каких-либо согласований о допустимости использования тепловых пушек в здании.

В соответствии с пунктом 5.3 договора несоблюдение требований, установленных договором (подпункты 5.3.1, 5.3.5, 5.3.6), является основанием для его расторжения.

КУГИ направил в адрес Фонда претензию от 05.07.2006 N 1402 с предложением в срок до 03.08.2006 явиться в отдел недвижимого имущества Петроградского района для подписания соглашения о досрочном расторжении договора от 20.01.2003 N 16-Ф01280.

Полагая, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск в соответствии со статьями 309, 310, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Требования пункта 3 статьи 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства и пункта 2 статьи 450 того же Кодекса о направлении предложения о расторжении договора аренды истцом соблюдены.

Имеющаяся в материалах дела претензия от 05.07.2006 N 1402, направленная КУГИ в адрес арендатора, содержит требование о расторжении договора аренды в связи с указанными нарушениями.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, правомерно признав соблюденным досудебный порядок урегулирования споров и установив факт нарушения ответчиком условий договора, обоснованно удовлетворил требования КУГИ о расторжении договора аренды и выселении.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 по делу N А56-38143/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу Фонда садово-паркового искусства - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина