Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 августа 2008 г. N А26-5963/2007 Иск ООО к ОАО и Обществу о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка, а также о признании за ООО и ОАО доли в праве собственности на названный земельный участок не удовлетворен, поскольку, в частности, у истца в силу норм земельного законодательства не возникло право на долю в праве собственности на спорный земельный участок, в связи с чем при совершении ОАО сделки с земельным участком не требовалось соблюдения правил, установленных в отношении имущества, находящегося в долевой собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 августа 2008 г. N А26-5963/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Леско" Соколова Э.М. (доверенность от 15.08.2008), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроводснаб" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.02.2008 (судья Тойвонен И.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2008 (судьи Старовойтова О.Р.,-Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А26-5963/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агроводснаб" (далее - ООО "Агроводснаб") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к открытому акционерному обществу "Петрозаводская передвижная механизированная колонна N 1" (далее - ОАО "Петрозаводская ПМК N 1"), обществу с ограниченной ответственностью "Дормехсервис" (далее - ООО "Дормехсервис") о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 20.07.2007 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:20:04 01 06:0021, площадью 531 кв. м, расположенного в южной части кадастрового квартала 10:20:04 01 06, п. Мелиоративный Прионежского кадастрового квартала, а также о признании за ООО "Агроводснаб" и ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" по !4 доли в праве собственности на названный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия (далее - Управление).

Определением от 17.01.2008 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Леско" (далее - ООО "Леско").

В судебном заседании от 11.02.2008 ООО "Агроводснаб" уточнило исковые требования и просило признать недействительными договор от 20.07.2007 купли-продажи земельного участка, заключенный между ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" и ООО "Дормехсервис", и договор от 14.11.2007 купли-продажи того же участка, заключенный между ООО "Дормехсервис" и ООО "Леско", а также признать за ООО "Агроводснаб" право на долю в размере 1476/2940 в праве собственности на названный земельный участок.

Решением от 18.02.2008 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Агроводснаб" просит данные судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом существенных для дела обстоятельств, неправильное применение судом норм материального права - статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, в силу закона у собственников помещений в здании возникло право общей собственности на остальное имущество здания, не подлежащее разделу; в связи с отчуждением помещений в здании и переходом доли в общей собственности на здание к новому собственнику перешло и право на долю в праве собственности на соответствующий земельный участок; поскольку на момент продажи земельного участка в пользу ООО "Дормехсервис" истец наряду с ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" являлся собственником земельного участка, заключение договора от 20.07.2007 без согласия ООО "Агроводснаб" как участника долевой собственности противоречит статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Леско" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что поскольку истец приобрел помещения в здании, а не долю в праве собственности на здание, продавец не обязан был отчуждать земельный участок (его часть или долю), а собственник помещений приобрел право на использование участка; договор об отчуждении помещений не является основанием возникновения у истца права собственности на часть земельного участка (либо долю в праве общей долевой собственности на земельный участок).

В судебном заседании представитель ООО "Леско" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" являлось собственником административного здания, расположенного по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, п. Мелиоративный, ул. Лесная, д. 2, и земельного участка, занятого данным объектом, приобретенных в результате приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Республики Карелия "Петрозаводская передвижная механизированная колонна N 1".

По договору от 03.11.2005 ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" продало часть помещений в указанном здании, а именно помещения общей площадью 147,6 кв. м, расположенные на первом этаже здания, гражданину Мяхрюшину Александру Николаевичу.

В свою очередь, Мяхрюшин А.Н. заключил с ООО "Агроводснаб" договор от 16.01.2006 безвозмездной передачи тех же помещений. На основании данного договора за истцом 24.01.2006 зарегистрировано право собственности на указанную недвижимость, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 10 АВ N 080835.

Другие помещения в том же здании общей площадью 146,4 кв. м на втором этаже здания ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" по договору от 20.07.2007 продало ООО "Дормехсервис", за которым 15.08.2007 зарегистрировано право собственности на данные помещения с выдачей свидетельства серии 10 АБ N 157972.

Те же стороны заключили договор от 20.07.2007 купли-продажи земельного участка площадью 531 кв. м, на котором расположено здание, с разрешенным использованием - для эксплуатации здания административного корпуса. По акту приема-передачи, оформленному на оборотной стороне договора, земельный участок передан от продавца к покупателю.

На основании указанного договора 15.08.2007 зарегистрировано право собственности ООО "Дормехсервис" на земельный участок площадью 531 кв. м, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 10 АБ N 157971.

В период рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "Дормехсервис" по договору от 14.11.2007 продало спорный земельный участок ООО "Леско".

ООО "Агроводснаб", считая, что в результате приобретения в собственность встроенных помещений в административном здании у него возникло право собственности на долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположено названное здание, в связи с чем отчуждение всего земельного участка без согласия истца как участника долевой собственности неправомерно, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь в обоснование своих требований на статьи 244, 246, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент отчуждения помещений в здании от ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" Мяхрюшину А.Н., а от него - истцу) в случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации гражданское законодательство применяется к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются также статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 названной статьи отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в частности, отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В данном случае в собственность сначала Мяхрюшина А.Н., а затем ООО "Агроводснаб" поступили помещения в здании, которые не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком. На такую ситуацию запрет на отчуждение недвижимости без земельного участка не распространяется. Договором купли-продажи от 03.11.2005, по которому Мяхрюшин А.Н. приобрел помещения первого этажа у ОАО "Петрозаводская ПМК N 1", не предусмотрено, что покупателю вместе с помещениями передается в собственность часть земельного участка либо доля в праве собственности на этот участок. Соответственно, такое право не могло быть передано Мяхрюшиным А.Н. истцу в связи с передачей помещений.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному- выводу, что у ООО "Агроводснаб" в силу изложенных выше правовых норм не возникло право на долю в праве собственности на земельный участок, в связи с чем при совершении ОАО "Петрозаводская ПМК N 1" сделки с указанным земельным участком не требовалось соблюдения правил, установленных в отношении имущества, находящегося в долевой собственности.

Позиция подателя жалобы правомерно не принята судом во внимание как основанная на неправильном применении положений земельного и гражданского законодательства и неправильной оценке правоотношений сторон, возникших в связи с отчуждением собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений, являющихся частью здания, иным лицам, а не долей в праве собственности на это здание с образованием общей долевой собственности на здание в целом.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении выводы соответствуют нормам права и обстоятельствам дела, и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18.02.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2008 по делу N А26-5963/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агроводснаб" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л.Грачева

Г.М. Рудницкий