Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 сентября 2008 г. N А66-3699/2007 Иск ООО к Администрации об истребовании из незаконного владения нежилого помещения и о взыскании прямых убытков, убытков в виде полученных доходов, расходов по восстановлению нарушенного права не удовлетворен, поскольку, в частности, договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 сентября 2008 г. N А66-3699/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 июля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 сентября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Коралл" Павлова В.Н.(доверенность от 14.01.2008),

рассмотрев 04.09.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коралл" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 по делу N А66-3699/2007 (судьи Зайцева А.Я., Козлова СВ., Писарева О.Г.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коралл" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Торжка (далее - Администрация) об истребовании из незаконного владения нежилого помещения общей площадью 243,1 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, город Торжок, улица Мира, дом 43, кадастровый номер 69:47:130305:0006:1/3929/34/А, и о взыскании 7567 руб. прямых убытков, 476 413 руб. убытков в виде неполученных доходов, 49560 руб. расходов по восстановлению нарушенного права.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 31.05.2007 по делу N А66-8268/2006 произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации на надлежащих - муниципальное образование город Торжок в лице отдела финансов и экономического анализа Администрации - в части требований о возмещении вреда в размере 533 549 руб., и муниципальное унитарное предприятие "Аптека N 201" города Торжка (далее - Аптека) - в части истребования спорного помещения из незаконного владения. Производство по делу в отношении Администрации прекращено. Производство по делу в части требований Общества к Аптеке об истребовании спорного помещения из незаконного владения выделено в отдельное производство с присвоением номера А66-3699/2007.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению имуществом города Торжка (далее - Комитет), отдел финансов и экономического анализа Администрации.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 22.01.2008 (судья Нофал Л.В.) по настоящему делу Аптека выселена из нежилого помещения общей площадью 243,1 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, город Торжок, улица Мира, дом 43, кадастровый номер 69:47:130305:0006:1У3929/34/А.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2008 решение отменено, в удовлетворении исковых требований Общества отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление от 10.04.2008 и оставить в силе решение от 22.01.2008 в связи с несоответствием выводов апелляционного суда обстоятельствам дела.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители остальных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.12.2004 N 705/04 аренды части нежилого помещения площадью 243,1 кв. м, расположенного по адресу: город Торжок, улица Мира, дом 43, для использования под аптеку, сроком действия до 30.11.2005.

По акту приема-передачи от 01.12.2004 нежилое помещение передано арендатору.

16.09.2005 те же стороны заключили договор N 816/05 аренды того же помещения сроком действия до 10.09.2015.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07.06.2007, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2007 по делу N А66-8069/2006, удовлетворен иск Общества к Комитету о регистрации заключенного между ними договора от 16.09.2005 N 816/05 аренды спорного помещения.

Как установлено судами, 13.03.2006 Комитет заключил договор аренды спорного помещения с Аптекой. Срок действия указанного договора - до 13.02.2007.

Впоследствии Комитет и Аптека заключили договор аренды спорного имущества от 01.03.2007 N 18/07 сроком действия до 01.03.2008.

Полагая, что Аптека незаконно занимает спорное нежилое помещение, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Аптека не имеет законных оснований для нахождения в спорном нежилом помещении, поскольку его надлежащим арендатором является Общество.

Апелляционная инстанция не согласилась с мнением суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из положений статей 433 и 651 ГК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор N 816/05 заключен Комитетом и Обществом 15.11.2007, - в момент его регистрации. И, следовательно, договор аренды с Аптекой был заключен ранее договора N 816/05.

Суд посчитал, что обстоятельства, при которых зарегистрирован договор аренды от 16.09.2005, существенного значения для разрешения спора не имеют, поскольку в момент его составления и подписания стороны знали о том, что он считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 7.2), при этом обязанность по его регистрации была возложена на арендатора (пункт 7.3).

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, суд пришел к выводу об отсутствии препятствий для заключения договора с Аптекой и отсутствии основания для признания недействительными договоров аренды, заключенных Комитетом и Аптекой. Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция считает обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Нежилое помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, соответственно на данный объект распространяются правила о передаче зданий и сооружений, установленные статьей 655 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ моментом исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору считается момент предоставления имущества во владение или пользование и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

С момента исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору последний выступает его титульным (законным) владельцем.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что Комитет во исполнение договора аренды от 16.09.2005 N 816/05 фактически передал Обществу арендуемые помещения, оформив это актом приема-передачи от 16.09.2005.

Таким образом, с указанного момента Общество стало титульным владельцем арендуемого имущества. Законность титула подтверждена судебными актами по делу N А66-8069/2006 по спору о государственной регистрации договора аренды N 816/05.

При таких обстоятельствах Комитет был не вправе распоряжаться спорными помещениями путем их передачи в аренду Аптеке. Более того, договор аренды от 01.03.2007 N 18/07, на основании которого Аптека занимает спорные помещения, нельзя считать заключенным, поскольку срок его действия составляет один год (с 01.03.2007 до 01.03.2008), но данный договор в нарушение требований стать 651 ГК РФ, не зарегистрирован.

Ввиду изложенного, Аптека не может быть признана законным владельцем спорных помещений.

Являясь законным владельцем помещений, Общество в соответствии со статьей 305 ГК РФ вправе истребовать их из чужого незаконного владения.

Суда первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Общества, решение от 22.01.2008 является правильным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 по делу N А66-3699/2007 отменить.

Оставить в силе решение арбитражного суда Тверской области от 22.01.2008 по делу N А66-3699/2007.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Аптека N 201" города Торжка в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коралл" 1000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева

И.В. Сергеева