Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 сентября 2008 г. N А56-52159/2006 Иск Учреждения к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения платежей и задолженности по оплате коммунальных расходов на основании договора аренды нежилых помещений частично удовлетворен, поскольку ООО в спорный период не выполнило предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендной платы и оплаты коммунальных расходов

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 сентября 2008 г. N А56-52159/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 июля 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И. Л, судей Константинова П.Ю. и Сергеевой ИВ.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Медфармко, Итальянская 6" Бердашкова А.В. (доверенность от 01.01.2008), от государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Розановой И.Н. (доверенность от 21.01.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу, общества с ограниченной ответственностью "Медфармко, Итальянская 6" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А56-52159/2006 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медфармко, Итальянская 6" (далее - Общество) о взыскании 392 567 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате, 50 900 руб. 70 коп. пеней за просрочку внесения платежей и 39 933 руб. 45 коп. задолженности по оплате коммунальных расходов по состоянию на 31.10.2006 на основании договора от 01.08.2002 аренды нежилых помещений, а также об обязании ответчика освободить занимаемые помещения и передать их истцу по акту приема-передачи.

Решением от 11.07.2007 (судья Ятманов А.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 11.06.2008 решение от 11.07.2007 отменено, производство по делу в части требования об обязании ответчика освободить спорные помещения прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом истца от данного требования в порядке статьи 49 того же Кодекса, в остальной части иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление от 11.06.2008 и направить дело в апелляционный суд на новое рассмотрение в ином судебном составе, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное толкование результатов строительно-технической экспертизы.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Университета просил оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, здание общежития по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, дом 123/5, литера А, закреплено за Университетом на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 24.12.96 серии ЮИ N 005061) и 03.08.99 внесено в реестр федерального имущества под реестровым номером 07800101000006 (свидетельство от 03.08.99 N 027107).

Университет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.08.2002 заключили договор аренды нежилых помещений площадью 243,2 кв. м (часть помещения 5-Н), расположенных на первом этаже указанного здания, для использования под медицинский центр сроком на пять лет с момента принятия арендатором помещений и подписания акта сдачи-приемки. В передаточном акте от 05.09.2002 указано, что стороны не имеют претензий по качеству переданных в аренду помещений.

Согласно имеющемуся на тексте договора штампу государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" данный договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л.д. 17).

Порядок расчетов по договору аренды определен в его разделе 4.

Пунктом 4.1 договора ставка арендной платы за 1 кв. м в год установлена в размере 120 у.е. (с учетом налога на добавленную стоимость), при этом условная единица принимается равной рублевому эквиваленту 1 доллара США по курсу, определяемому губернатором Санкт-Петербурга ежеквартально.

В соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора арендатор обязался вносить арендную плату не позднее 15 числа текущего месяца, начиная с даты государственной регистрации договора аренды и окончания ремонтных работ, но не позднее 5 месяцев с момента подписания акта сдачи-приемки, по день окончания действия договора включительно.

При заключении договора стороны также определили, что коммунальные платежи не входят в стоимость арендой платы и возмещаются на основании отдельных счетов, выставляемых арендодателем по окончании квартала, до 15 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 4.6 договора). ;

Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения указанных платежей в виде пеней в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора.

В силу пункта 7.1.3 договора арендодателю предоставлено право требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случае, если арендатор задерживает платежи, указанные в пунктах 4.1, 4.6 договора, частично или в полном размере в течение 30 дней. В этом случае арендодатель обязан письменно сообщить арендатору не позднее чем за 60 дней о предстоящем освобождении арендуемых помещений как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном расторжении договора (пункт 3.1.9 договора).

В соответствии с пунктом 7.1.4 договора арендатор также имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, письменно уведомив об этом арендодателя за два месяца до момента предполагаемого расторжения договора.

Ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендной платы в период с июня по август 2006 года, Университет в письмах от 17.08.2006 N 68-01-278 и 68-01-279 уведомил Общество о расторжении с 31.10.2006 договора аренды от 01.08.2002 на основании пунктов 7.1.3, 3.1.9 договора, предложил арендатору в срок до 25.08.2006 погасить образовавшуюся задолженность и не позднее 10.11.2006 освободить занимаемые помещения и передать их арендодателю по акту сдачи-приемки.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, помещения не освободил, Университет обратился с настоящим иском в суд.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик сослался на ненадлежащее исполнение арендодателем обязательства, предусмотренного пунктом 3.1.6 договора аренды. Согласно данному пункту арендодатель обязался обеспечить беспрепятственное использование арендатором арендуемых помещений на условиях договора аренды. Общество указывает, что использовать помещения в спорный период под медицинский центр не представлялось возможным ввиду неоднократно повторяющихся протечек перекрытий помещений, происходящих из-за неисправности инженерных систем и санитарно-технического оборудования в помещениях, расположенных на втором этаже.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, посчитал договор аренды от 01.08.2002 незаключенным ввиду отсутствия доказательств его государственной регистрации, а также размер услуг, оказанных ответчику, недоказанным.

Апелляционный суд, отменяя решение от 11.07.2007, признал выводы суда первой инстанции ошибочными.

Апелляционный суд установил, что договор зарегистрирован в установленном порядке, что Общество в период с 01.06.2006 по 31.10.2006 не выполнило предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендной платы и оплате коммунальных расходов.

Кассационная инстанция считает, что суд апелляционной инстанции, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне и полно исследовав представленные сторонами доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, обоснованно удовлетворил требования Университета по взысканию арендной платы, пеней и коммунальных расходов.

По ходатайству ответчика апелляционный суд назначил строительно-техническую экспертизу для установления причин протечек, времени их возникновения и возможности использовать арендуемые помещения в спорный период.

Согласно заключению эксперта от 15.01.2008 N 4075/16 определить наличие (или отсутствие) протечек в арендованных Обществом помещениях в период с июня по октябрь 2006 года оказалось невозможным.

С учетом данного заключения и акта Территориального отдела Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу в Адмиралтейском, Василеостровском, Центральном районах от 01.08.2007 (т.2, л.д. 52-54) апелляционный суд пришел к следующим выводам: установить наличие протечек в указанный в иске период не представляется возможным; часть арендованных помещений, несмотря на их неудовлетворительное состояние, Общество продолжало использовать под консультационный прием больных; ответчик не доказал неисполнение Университетом предусмотренного пунктом 3.1.6 договора аренды обязательства по обеспечению беспрепятственного использования арендатором арендуемых помещений.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 616 того же Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора аренды от 01.08.2002 обязанность по осуществлению текущего ремонта арендуемых помещений возложена на арендатора. Обязанностью арендодателя является только капитальный ремонт (пункт 3.1.8 договора).

Согласно заключению эксперта от 15.01.2008 N 4075/16 арендуемые помещения нуждаются лишь в косметическом ремонте.

Однако до окончания срока действия договора (05.09.2007) арендатор, имея намерение использовать помещения под медицинский центр в 2006 году, косметический ремонт в них не проводил, с требованиями к арендодателю о безвозмездном устранении недостатков имущества не обращался, освободил занимаемые помещения согласно пояснениям представителей сторон в судебном заседании кассационной инстанции только в феврале 2008 года. Факт пользования услугами по водо-теплоснабжению ответчик не отрицает, а доводы об отключении электроэнергии в указанный в иске период не подтвердил надлежащими доказательствами.

Таким образом, поскольку в указанный в иске период ответчик пользовался арендуемыми помещениями, однако арендную плату за них не вносил, не доказал отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств, апелляционный суд обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом приведенных обстоятельств дела взыскал с ответчика задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и пени.

Обжалуемое постановление апелляционного суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, поэтому предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для его отмены отсутствуют.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А56-52159/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Медфармко, Итальянская 6" -без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов

И.В. Сергеева