Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2008 г. N 13АП-11677/2007

г. Санкт-Петербург

11 июня 2008 г.

Дело N А56-52159/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11677/2007) ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно - строительный университет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.07.2007г. по делу N А56-52159/2006 (судья Ятманов А.В.), принятое

по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет"

к ООО "МЕДФАРМКО, ИТАЛЬЯНСКАЯ, 6"

о взыскании 383 401 руб. 64 коп. и обязании совершить определенные действия

при участии:

от истца: Розанова И.Н. доверенность от 21.01.2008г. N 29

от ответчика: Бердашков А.В. доверенность от 01.01.2008г. N 1, Левиашвили М.Р. доверенность от 10.01.2008г. N 2

установил:

ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "МЕДФАРМКО, Итальянская, 6" задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.08.02г., заключенному между ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" и ООО "МЕДФАРМКО, Итальянская, 6", за период с июня по октябрь 2006 года в сумме 392 567 руб. 49 коп., пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 50 900 руб. 70 коп., задолженности по оплате коммунальных расходов в сумме 39 933 руб. 45 коп., а также обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

Решением арбитражного суда от 11.07.2007г. в удовлетворении иска отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит отменить решение суда, взыскать с ответчика 392 567 руб. 49 коп. арендной платы по договору аренды от 01.08.02г., 39 933 руб. 45 коп. расходов по коммунальным услугам и 50 900 руб. 70 коп. пени, выселить ООО "МЕДФАРМКО, Итальянская, 6" из помещений площадью 243,2 кв.м., расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. р.Фонтанки, д.123/5, литер "А", пом.5-Н.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о том, что договор аренды от 01.08.2002г. не был зарегистрирован, указав, что на договоре имеется штамп Управления федеральной регистрационной службы Минюста РФ с отметкой "договор зарегистрирован".

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд не дал надлежащей оценки договору аренды от 01.08.2002г, что повлекло неправильное применение норм статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащего применению закона и применение не подлежащего применению закона.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2007г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением строительно-технической экспертизы.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008г. производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта от 15.01.2008г. N 4075/16.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об отказе от иска в части требования о выселении ответчика из спорных нежилых помещений.

Ответчик, опираясь на заключение эксперта, полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме, поскольку ответчиком доказана невозможность использования арендуемых помещений по их целевому назначению по вине арендодателя (истца).

Изменился состав суда, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела и исследование доказательств начато сначала.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды N 6 от 01.08.2002г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации 78-01-207/2002-394.1 от 09.10.2002г. (л.д. 17 том 1).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 243,2 кв.м.., расположенные по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 123/5, литер А, часть помещения 5-Н. Передаваемые по договору помещения предоставляются арендатору под медицинский центр (пункт 2.1 договора).

Срок действия договора устанавливается на пять лет с момента принятия арендатором помещений и подписания акта сдачи приемки. Акт сдачи-приемки подписан сторонами 05.09.2002г.

Согласно пункту 4 договора арендная плата взимается, начиная с даты государственной регистрации настоящего договора и окончания ремонтных работ, но не позднее 5 месяцев с момента подписания акта сдачи-приемки по день окончания действия договора включительно. Арендатор вносит арендную плату не позднее 15 числа текущего месяца. Ставка арендной платы за один квадратный метр в год составляет сумму эквивалентную 120 у.е. (с учетом НДС). Условная единица равна 1 доллару США по курсу, устанавливаемому губернатором Санкт-Петербурга ежеквартально.

Пункт 4.6 договора предусматривает, что возмещение коммунальных платежей осуществляется по счетам, выставляемым арендодателем по окончании квартала, до 15 числа следующего за отчетным месяцем.

Пунктом 7.1.3 договора установлено, что арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае, если арендатор в течение 30 дней частично или полностью задерживает платежи, указанные в пункте 4.1, 4.6 договора. Согласно пункту 7.1.4 арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, письменно уведомив об этом арендодателя за два месяца до момента предполагаемого расторжения договора.

В связи с образовавшейся задолженностью истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии о необходимости погашении задолженности по арендной плате за июнь, июль, август 2006 года (л.д.22-23 том1)

Письмом N 68-01-279 от 17.08.2006г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 31.10.2006г. на основании пунктов 7.1.3,3.1.9 договора аренды в связи с неисполнением арендатором своих обязательств по перечислению арендной платы с предложением в срок не позднее 10 ноября 2006 г. освободить и передать арендодателю арендуемые помещения.

Не получив ответа на претензию, истец 20.12.2006г. обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Учитывая, что стороны имеют разные позиции по вопросу, был ли расторгнут договор аренды на момент предъявления настоящего иска, дате и основаниям его расторжения, апелляционный суд не устанавливает обстоятельство прекращения договора аренды на момент рассмотрения спора в связи с тем, что истец отказался от требования о выселении ответчика из арендованных помещений.

Отказ от иска в этой части в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит принятию, производство по делу - прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем с учетом указанных разногласий по вопросу расторжения договора, подтвержденных перепиской сторон, апелляционный суд не оценивает претензионное письмо арендатора (вх. N 68-01-354 от 09.06.2006г.) и ответ на него Университета письмом от 20.06.2006г. (л.д. 74-75) как подтверждение расторжения договора аренды в августе 2006 г. в одностороннем порядке арендодателем или по соглашению сторон. В претензионном письме ответчика (вх. N 68-01-354 от 09.06.2006г.) содержалось предложение о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением договора со стороны арендодателя. В ответном письме Университета не содержалось согласие на расторжение договора на условиях претензионного письма арендатора, так же как и указание на расторжение договора в одностороннем порядке согласно пункту 7.1.4 договора с предупреждением за два месяца до момента предполагаемого расторжения договора. Таким образом, в спорный период, за который истцом взыскивается арендная плата и начислены пени по договору (пункт 5.2 договора аренды), договор аренды следует считать действующим.

Ответчик считает необоснованным начисление арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного помещения под медицинский центр при наличии дефектов (неоднократных протечек из вышерасположенных помещений), за которые отвечает арендодатель.

В материалы дела представлены письма арендатора в адрес Университета от 30.03.2006г., от 08.06.2005г. о протечках в арендуемых помещениях и аварии в операционном блоке. Доказательств произошедшей 08.06.2005г. аварии ответчик в материалы дела не представил, акт о протечках 07.06.2005г. и 08.06.2005г. не подписан членами комиссии (л.д. 64, 65 том 1). Актами, составленными и подписанными членами комиссии арендодателя от 25.11.2005г., от 03.05.2006г., установлены следы старых протечек годичной давности, отсутствие следов свежих протечек (л.д. 66, 70 том 1). При этом из акта и письма арендодателя следует, что Университет не признает в качестве причин протечек неисправность сантехнического оборудования верхнего этажа, указывая как на возможную другую причину намокания на потолке: в результате эксплуатации установленной арендатором системы вентиляции (л.д. 66, 67 том 1).

Для установления причин протечек, времени их возникновения и возможности использования по назначению спорных помещений в период взыскания - июнь-октябрь 2006 г. по ходатайству ответчика судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

В экспертном заключении ООО "Центр судебной экспертизы" N 4075/16 от 15.01.2008г. сделаны выводы о том, что определить наличие протечек (время их возникновения) в период с июня по октябрь 2006 г. не представляется возможным, на момент обследования имеются следы протечек, в связи с чем помещение нуждается в косметическом ремонте потолков и стен, без устранения дефектов протечек, следов сырости и плесени, заделки трещин и щелей, недопустима эксплуатация медицинского центра в полном объеме. Причиной возникновения протечек экспертом установлена неисправность инженерных систем и (или) санитарно-технического оборудования в вышерасположенных помещениях.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Апелляционным судом не принимается позиция ответчика о том, что выводом эксперта по третьему вопросу подтверждается полная невозможность использования арендованного помещения по его назначению, в связи с чем ответчик должен быть полностью освобожден от внесения арендной платы.

Вывод эксперта о невозможности использования помещения (части помещения 5-Н) под медицинский центр сделан на момент исследования, а не в отношении спорного периода с июня по октябрь 2006 г. Кроме того, вывод эксперта о невозможности использования помещений обусловлен также отключением помещений от электроснабжения, факт отключения от электроснабжения эксперт не связывает с возникновением протечек и с периодом июнь-октябрь 2006 г. Из заключения эксперта также следует, что при устранении дефектов (косметическом ремонте) возможна эксплуатация медицинского центра.

Ответчиком не доказана невозможность использования арендованных помещений под медицинские цели в полном объеме в спорный период. Из акта территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия по городу Санкт-Петербургу в Адмиралтейском, Василеостровском, Центральном районах от 01.08.2007г. (л.д. 52 том 2) видно, что несмотря на неудовлетворительное состояние помещений по состоянию на 01.08.2007г. часть помещений используется под консультационный прием больных.

Апелляционный суд также не находит оснований для уменьшения арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за спорный период исходя из следующих обстоятельств.

Факт возникновения (наличия) протечек в спорный период с июня по октябрь 2006 г. материалами дела, в том числе заключением эксперта N 4075/16 от 15.01.2008г., не подтверждается. Однозначно подтверждается только возникновение протечек с верхнего этажа в течение 2004 г. При этом апелляционный суд учитывает, что арендатор при намерении использовать арендованные помещения в дальнейшем в 2005-2006 г. и до окончания срока договора до 05.09.2007г. по их целевому назначению в полном объеме имел возможность сделать необходимый косметический ремонт или потребовать проведения такого ремонта от арендодателя (о чем указано в письме ответчика от 21.04.2006г. л.д. 69 том 1), а в противном случае мог потребовать расторжения (изменения) договора в судебном порядке или освободить занимаемые помещения по акту приемки - передачи, подписать который было предложено Университетом в письме от 20.06.2006г., которое представил в материалы дела ответчик. Однако ответчиком и в последующем, на момент истечения срока действия договора 05.09.2007г. при наличии возражений арендодателя на дальнейшее использование помещений не освободил арендованные помещения.

Таким образом, судом не установлена причинно-следственная связь между фактическим частичным неиспользованием помещения арендатором (операционная и т.п) и возникшими недостатками арендованного помещения, за которое отвечает арендодатель.

С учетом вышеизложенного исковые требования о взыскании арендной платы за период с июня по октябрь 2006 г., начисленные по состоянию на 15.11.2006г. пени и задолженность по коммунальным платежам (пункт 4.6 договора) подлежат удовлетворению в полном объеме в соответствии со статьями 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Задолженность по коммунальным платежам в сумме 39 933 руб. 43 коп. по состоянию на 31.10.2006г. подтверждена расчетом, приведенным в акте сверки, составленным истцом на основании приказа ректора Университета от 29.12.2005г. N 174 "О возмещении стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг арендаторами на 2006 г." и с учетом произведенных ответчиком в 2006 г. на основании этого приказа и счетов-фактур платежей в возмещение этих расходов арендодателя (л.д. 7, 18-20 том 1, л.д. 45-50, 124-126, 130-151 том 2).

С учетом вышеизложенного решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба в части требований о взыскании задолженности и пеней по договору аренды - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 июля 2007 года по делу N А56-52159/2006 отменить.

Взыскать с ООО "Медфармко, Итальянская, 6" в пользу ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно - строительный университет" 392 567 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате, 50 900 руб. 70 коп. пени, 39 933 руб. задолженности по коммунальным платежам и 11 168 руб. 03 коп. расходов по госпошлине по иску и 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Принять отказ ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно - строительный университет" от иска в части обязания ООО "Медфармко, Итальянская, 6" освободить занимаемые помещения.

Производство по делу в этой части прекратить.

Возвратить ГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно - строительный университет" из бюджета Российской Федерации 2000 руб. госпошлины по иску и 6 584 руб. 02 коп. излишне уплаченной госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина