Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 октября 2008 г. N А56-52198/2007 Иск ООО о взыскании с Общества задолженности по арендной плате, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения частично удовлетворен, поскольку ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 октября 2008 г. N А56-52198/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 августа 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23 апреля 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И., при участии от ООС "ЛОЗА" Попова А.В. (доверенность от 12.02.2008), рассмотрев 14.10.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дюжина" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2008 (судья Капелькина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2008 (судьи Барканова Я.В., Старовойтова О.Р., Тимухина И.А.) по делу N А56-52198/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛОЗА" (далее - ООО "ЛОЗА") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дюжина" (далее - ООО "Дюжина") о взыскании 1 052 453 руб. 46 коп., в том числе 692 919 руб, 51 коп. задолженности по арендной плате за период с июня по ноябрь 2007 года, 166 356 руб. 29 коп. неустойки по состоянию на 16.04.2008, 151 747 руб. 51 коп. задолженности по коммунальным платежам за период с февраля по ноябрь 2007; 41 430 руб. 15 коп. пеней за просрочку коммунальных платежей по состоянию на 16.04.2008, на основании договора аренды от 01.09.200, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 129,40 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул,. Большая Московская, д. 1-3, лит. А, пом. 7Н, кадастровый номер 78:1053:4:5:15.

Решением от 23.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.07.2008, с ООО "Дюжина" в пользу ООО "ЛОЗА" взыскано 692 919 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате; 151 747 руб. 51 коп. задолженности по коммунальным платежам; 130 000 руб. пеней; расторгнут договор аренды от 01.09.2005; ООО "Дюжина" выселено из арендуемого помещения; в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Дюжина" просит отменить решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что ответчик имеет право на возмещение денежных средств, затраченных на ремонт арендуемого помещения

В судебном заседании представитель ООО "ЛОЗА" против удовлетворения жалобы возражал.

ООО "Дюжина" о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "ЛОЗА" (арендодатель) и ООО "Дюжина" (арендатор) 01.09.2005 заключили договор (с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2005 N 1) аренды нежилого помещения общей площадью 129,40 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д. 1-3, лит. А, пом. 7Н, (кадастровый номер 78:1053:4:5:15), для использования под предприятие общественного питания.

По акту приема-передачи от 01.09.2005 нежилое помещение передано арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.09.2005.

По условиям договора ответчик обязался своевременно вносить арендные и коммунальные платежи за пользование нежилым помещением. Размер, порядок и сроки внесения арендной платы и платежей по коммунальному обслуживанию определены в разделе 3 договора.

Поскольку ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, суд обоснованно, в соответствии со статьями 309, 614, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил имущественные требования.

Установив факт возникновения у арендатора задолженности за период более чем два месяца, что в соответствии с пунктом 5.3 договора является основанием для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, и с учетом соблюдения истцом требований статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска и в части расторжения договора.

Расторжение договора аренды в силу статьи 622 названного Кодекса влечет выселение арендатора из занимаемых помещений.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 того же Кодекса).

В силу части 2 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества: непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче нежилого помещения арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны составили и подписали передаточный акт от 01.09.2005. Как следует из акта, в помещений требуется ремонт и замена коммуникаций.

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязался осуществить п перепланировку помещения и отремонтировать его. I

В последующем ответчик не предъявлял арендодателю каких-либо претензий по поводу недостатков сданного в аренду имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что произведенные арендатором работы являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества и после окончания срока действия договора на основании пункта 2.2.14 договора подлежат передаче арендодателю. Возмещение стоимости неотделимых улучшений условиями договора не предусмотрено.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2008 по делу N А56-52198/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дюжина" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина