Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2008 г. N 13АП-5695/2008

г. Санкт-Петербург

18 июля 2008 г.

Дело N А56-52198/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей О.Р. Старовойтовой, И.А. Тимухиной

при ведении протокола судебного заседания: В.И. Васюковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5698/2008) ООО "Дюжина"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.08г. по делу N А56-52198/2007 (судья Л.М. Капелькина), принятое

по иску ООО "ЛОЗА"

к ООО "Дюжина"

о взыскании 1 008 663 руб. 92 коп., расторжении договора и выселении,

при участии:

от истца: представителя Чернова А.Б. по доверенности от 12.02.08г.,

от ответчика: представителя Дускалиева С.А. по доверенности от 01.02.08г.,

установил:

ООО "ЛОЗА" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Дюжина" (далее - Ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключённого между Истцом и Ответчиком, а также о выселении Ответчика из указанного нежилого помещения.

Кроме того, Истец просит взыскать с Ответчика 1 001 63 руб. 92 коп., в том числе 741 850 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате, 75 421 руб. 43 коп. пеней, 162 463 руб. 14 коп. задолженности по коммунальным платежам, а также 21 929 руб. 21 коп. пеней за просрочку уплаты коммунальных платежей.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.08г. заявленные требования удовлетворены в части взыскания с Ответчика 692 919 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате, 151 747 руб. 51 коп. задолженности по коммунальным платежам, а также 130 000 руб. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Ответчик просит решение арбитражного суда от 23.04.08г. отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что Ответчик понёс расходы на устранение недостатков арендуемого имущества, которые в сумме 844 669 руб. должны были быть зачтены в счёт арендной платы и оплаты коммунальных услуг за заявленный в иске период.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, заявил ходатайство о принятии дополнительных доказательств, подтверждающих осуществление работ по приведению помещения в состояние, соответствующее установленным договором аренды целям использования.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, рассмотрение заявленного Ответчиком ходатайства оставил на усмотрение апелляционного суда.

Учитывая необходимость полного и всестороннего рассмотрения спора на основании всех имеющихся у сторон доказательств, а также принимая во внимание то, что дополнительные доказательства представлялись Ответчиком суду первой инстанции в приложении к встречному иску, возвращённому судом, апелляционный суд в соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ считает возможным приобщить дополнительные доказательства к материалам дела.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

01.09.05г. между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения с кадастровым N 78:1053:4:5:15, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д. 1-3, литер. А (далее - Договор).

Размер арендной платы установлен п. 3.2. Договора. В соответствии с п. 3.4. Договора Ответчик перечисляет арендную плату на расчётный счёт Истца до 10-ого числа оплачиваемого месяца.

Согласно п. 3.6. Договора оплата за коммунальное обслуживание производится Ответчиком на расчётный счёт Истца в соответствии с предоставляемыми счетами и не входит в установленный Договором размер арендной платы.

При рассмотрении дела судом установлено и Ответчиком не оспаривается тот факт, что за период с июня по ноябрь 2007 года у Ответчика существует задолженность по арендной плате в сумме 692 919 руб. 51 коп. и за период с февраля по октябрь 2007 года - задолженность по внесению коммунальных платежей в сумме 151 747 руб. 51 коп. Указанное обстоятельство подтверждается также двусторонним актом сверки расчётов (л.д. 33).

В соответствии с п. 5.3. Договора наличие у Ответчика задолженности по внесению арендной платы или по внесению коммунальных платежей в течение 2-х месяцев подряд является основанием для досрочного расторжения Договора.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции о взыскании с Ответчика задолженности по арендной плате и коммунальным платежам и расторжении Договора соответствует положениям ст.ст. 307, 309, 614, 619 ГК РФ.

Возражая против заявленного иска, Ответчик ссылается на то, что в целях приведения помещения в состояние, пригодное для использования, осуществил ряд ремонтных работ, затраты на которые подлежат зачёту в счёт арендной платы и оплаты коммунальных платежей.

Апелляционный суд считает названный довод необоснованным ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Техническое состояние нежилого помещения было оговорено в акте приёма-передачи от 01.09.05г., в котором указано, что помещению требуется ремонт, коммуникации требуют замены.

Кроме того, согласно п. 2.2.1. Договора в обязанности Ответчика входит проведение перепланировки, а также ремонт помещения с последующей сдачей помещения по акту МВК.

В соответствии с п. 2.2.6. Договора Ответчик обязан по окончании проведения ремонта и перепланировки помещения предъявить его для приёмки в эксплуатацию уполномоченным органам в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, на основании п. 2.2.8. Договора Ответчик обязался обеспечить соответствие инженерно-технических сетей, коммуникаций и оборудования в помещении существующим строительно-техническим нормам.

При этом п. 2.2.14 Договора предусмотрена также обязанность Ответчика передать Истцу помещение по акту приёма-передачи не позднее 10 дней после прекращения Договора в том состоянии, в котором Ответчик его получил, с учётом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учётом произведённого текущего ремонта помещения.

Проанализировав условия заключённого сторонами Договора, апелляционный суд считает, что у Истца отсутствует обязанность по возмещению Ответчику затрат на произведённые им работы ввиду следующего.

Как следует из представленных Ответчиком доказательств, в помещении были выполнены работы по газоснабжению, вентиляции, кондиционированию, устройству наливного покрытия полов, декоративного освещения, укладке каучукового напольного покрытия.

При этом Ответчик представил в дело проект перепланировки помещения, согласно которому из всех вышеперечисленных видов работ было предусмотрено только устройство приточно-вытяжной вентиляции. Остальные виды работ проектом перепланировки не предусмотрены, доказательств сдачи их по акту МВК Ответчиком не представлено.

Кроме того, апелляционный суд считает, что все перечисленные виды работ свидетельствуют об усовершенствовании Ответчиком помещения, повлекшем неотделимые улучшения, подлежащие передаче Истцу по окончании аренды в соответствии с п. 2.2.14. Договора.

При рассмотрении настоящего спора апелляционный суд исходит из того, что, предусмотрев в п. 2.2.1. Договора обязанность Ответчика по осуществлению перепланировки и ремонту, стороны не установили обязанность Истца по возмещению понесённых Ответчиком в связи с вышеназванными работами затрат.

Напротив, в связи с необходимостью проведения ремонта в Договор было включено условие о том, что арендная плата начисляется, начиная с 3-его месяца после подписания Договора (п. 3.5. Договора). В связи с продлением ремонтно-отделочных работ 01.11.05г. сторонами заключено дополнительное соглашение к Договору N 1 (далее - Дополнительное соглашение), в соответствии с которым п. 3.5. Договора излагается в следующей редакции: "Арендная плата начисляется, начиная с четвёртого месяца" после подписания Договора (п.п. 1, 2 Дополнительного соглашения).

Таким образом, компенсация затрат Ответчика на проведение работ по перепланировке помещения была предусмотрена сторонами в Договоре путём установления льготного размера арендной платы за первые три месяца пользования помещением.

Кроме того, вопреки доводам Ответчика, в соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ затраты на устранение недостатков арендованного имущества могут быть зачтены только в счёт арендной платы, но не оплаты коммунальных услуг. При этом задолженность по оплате последних за период 2-х месяцев подряд является самостоятельным основанием для досрочного расторжения Договора.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба Ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.08г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Дюжина" из бюджета РФ 7 278 руб. излишне оплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

О.Р. Старовойтова И.А. Тимухина