Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 октября 2008 г. N А56-10012/2007 Поскольку судом не оценен объем землепользования, перешедшего к ООО в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости, а также не проверено, за счет какой территории предоставлен участок в аренду Предприятию, дело правомерно направлено на новое рассмотрение

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 октября 2008 г. N А56-10012/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 ноября 2009 г. N А56-10012/2007

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02 сентября 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 марта 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Константинова П.Ю. и Кадулина А.В.,

при участии от ООО "ТВП" Кузнецова Е.Л. (доверенность от 26.06.2008), Минина А.Б. (доверенность от 26.06.2008), от КУГИ Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2007), от КЗРиЗ Ни Л.В. (доверенность от 09.01.2008), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВП" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008 (судья Капелькина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2008 (судьи Аносова Н.В., Кашина Т.А., Попова Н.М.) по делу N А56-10012/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТВП" (далее - ООО "ТВП") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Центрального района Санкт-Петербурга (далее - Администрация) от 01.12.2006 N 1659-р "О предоставлении в аренду земельного участка по адресу: Новгородская ул., д. 12, лит. "А".

Определением от 30.05.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ), закрытое акционерное общество "Ремонтно-строительное предприятие Центрального района" (далее - Ремонтно-строительное предприятие).

Решением от 05.03.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ТВП" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Как указывает податель жалобы, после приобретения здания в собственность ООО "ТВП" пользовалось земельным участком площадью 1162 кв. м на условиях договора аренды от 30.06.95; в результате издания оспариваемого распоряжения площадь используемого участка уменьшилась до 658 кв. м, чем нарушено право ООО "ТВП" на использование земельного участка, перешедшее к нему в связи с приобретением объекта недвижимости; участок площадью 1162 кв. м является частью участка, сформированного более десяти лет назад, когда кадастрового учета в его современном понимании не существовало.

От Администрации поступило заявление с указанием на необоснованность доводов заявителя и просьбой рассмотреть дело в отсутствие ее представителя, оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители ООО "ТВП" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители КУГИ и КЗРиЗ против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на недоказанность противоречия оспариваемого распоряжения требованиям закона и нарушения прав заявителя, поскольку ни участок, используемый истцом, ни участок, в отношении которого издано распоряжение, не сформированы в установленном порядке.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом просьбы Администрации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 30.06.95 N 20/ЗК-00074, заключенному с КУГИ, акционерное общество открытого типа "ПТГО-Север" (далее - АООТ "ПТГО-Север") арендовало земельный участок ориентировочно площадью 2292 кв. м, расположенный по адресу: ул. Новгородская, д. 12, для использования в промышленных целях сроком с 01.01.95 по 01.01.96 с условием о продлении договора на неопределенный срок в случае отсутствия уведомлений сторон о прекращении договора.

ООО "ТВП" на основании договора купли-продажи от 25.11.2005 приобрело нежилое здание площадью 638,3 кв. м, находящееся на указанном выше земельном участке; право собственности покупателя зарегистрировано 29.12.2005, что удостоверено свидетельством серии 78-АА N 693443.

Другое здание на том же земельном участке по договору купли-продажи от 14.06.2005 приобрело общество с ограниченной ответственностью "Конкорд" (далее - ООО "Конкорд"), право собственности которого зарегистрировано 22.06.2005.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 20.04.2006 N 398 для ООО "Конкорд" утверждены границы земельного участка площадью 1130 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 12, лит. Б.

Указанный участок выкуплен ООО "Конкорд" по договору от 14.09.2006 N 3804-ЗУ, в связи с чем за обществом 19.12.2006 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1130 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 12, лит. Б.

Уведомлением от 15.09.2006 N 5937 КУГИ сообщил ООО "ТВП" о переходе к нему с момента возникновения права частной собственности на здание права пользования частью площадью 1162 кв. м земельного участка общей площадью 2292 кв. м со всеми правами и обязанностями, предусмотренными действующим договором от 30.06.95 аренды земельного участка под указанным объектом. В данном уведомлении КУГИ указал также размер квартальной арендной платы за используемый обществом земельный участок.

Распоряжением КГА от 16.11.2006 N 1267 для ООО "ТВП" утверждены границы земельного участка площадью 658 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 12, лит. А; предложено заключить с КУГИ договор долгосрочной аренды на данный земельный участок.

Распоряжением Администрации от 01.12.2006 N 1659-р Ремонтно-строительному предприятию предоставлен в аренду земельный участок площадью ориентировочно 500 кв. м по указанному выше адресу для использования под временную автостоянку на срок до трех лет; предписано выполнить за свой счет землеустроительные работы на участке с целью закрепления его границ, произвести кадастровый учет земельного участка в КЗРиЗ.

На основании данного распоряжения КУГИ и Ремонтно-строительное предприятие заключили договор от 15.02.2007 N 20/ЗК-06436 аренды земельного участка площадью 822 кв. м с кадастровым номером 78:31:1418:1035 для использования под временную автостоянку сроком по 29.11.2009.

Уведомлением от 04.04.2007 N 1946 КУГИ со ссылкой на статьи 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил ООО "ТВП" о прекращении договора от 30.06.95 N 20/ЗК-00074 аренды земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения уведомления; предложил в связи с утверждением границ земельного участка площадью 658 кв. м по названному адресу заключить долгосрочный договор аренды этого земельного участка.

ООО "ТВП", считая, что в связи с приобретением недвижимости к нему перешло право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие существовали у предыдущего собственника объекта, однако в связи с изданием оспариваемого распоряжения объем землепользования неправомерно уменьшен, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых ненормативного акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения данными ненормативным актом, решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент регистрации перехода к ООО "ТВП" права собственности на здание) при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в связи с отчуждением зданий, ранее принадлежавших АООТ "ПТГО-Север" и находящихся на арендуемом им земельном участке, различным лицам к каждому из них перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным объектом, на условиях действовавшего договора от 30.06.95 аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что ООО "ТВП" не доказало нарушения оспариваемым распоряжением Администрации своих прав, поскольку земельный участок площадью 1 162 кв. м, на использование которого на условиях аренды ссылался заявитель, не сформирован в установленном порядке как объект земельных отношений, договор аренды от 30.06.95 прекращен по инициативе арендодателя.

Между тем из материалов дела видно, что после приобретения в собственность объекта недвижимости ООО "ТВП" продолжало пользоваться частью площадью 1162 кв. м земельного участка площадью 2292 кв. м, в отношении которого с предыдущим собственником здания был заключен договор аренды от 30.06.95. Указанный договор оформлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 года), поэтому указание в договоре на ориентировочную площадь участка с возложением на арендатора обязанности за свой счет осуществить закрепление границ участка в натуре, изготовить проект границ землепользования и выполнить кадастровую съемку участка не свидетельствует о незаключенности договора. К тому же существование договорных отношений сначала с АООТ "ПТГО-Север", а затем с ООО "ТВП" признавал и КУГИ, что подГверждаетсяпнаправленжем арендодателем уведомлений от 15.09.2006, 04.04.2007.

Оспариваемое распоряжение Администрации было издано после распоряжения КГА от 16.11.2006 N 1267 об утверждении для ООО "ТВП" границ земельного участка площадью 658 кв. м. Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2007 по делу N А56-4908/2007 данное распоряжение КГА признано недействительным как нарушающее права ООО "ТВП", приобретшего право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и в связи с непредставлением КГА доказательств правомерности определения границ земельного участка именно в тех размерах, какие указаны в распоряжении. Договор аренды от 30.06.95, в соответствии с которым КУГИ признавал наличие у ООО "ТВП" права пользования частью площадью 1162 кв. м земельного участка, на момент издания распоряжения Администрации от 01.12.2006 N 1659-р прекращен не был. При наличии у одного субъекта не прекращенного в установленном порядке права пользования земельным участком этот участок (его часть) не может быть предоставлен в пользование другому лицу.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что вывод судебных инстанций о недоказанности нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов заявителя сделан без учета и надлежащего исследования фактических обстоятельств дела, а также в отсутствие достаточных доказательств, обязанность представления которых процессуальным законом возложена на орган, принявший оспариваемый акт, соответствия распоряжения Администрации от 01.12.2006 N 1659-р статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом не приведены мотивы в обоснование того, что земельный участок, остающийся в пользовании ООО "ТВП" после передачи в аренду земли Ремонтно-строительному предприятию, по своим размерам соответствует установленным правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, является достаточным для использования принадлежащего заявителю здания.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, поскольку выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а дело - передаче в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо оценить объем землепользования, перешедшего к ООО "ТВП" в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости; проверить, за счет какой территории предоставлен участок в аренду Ремонтно-строительному предприятию; в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2008 по делу N А56-10012/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов