Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 октября 2008 г. N А56-3621/2008 Поскольку материалами дела подтверждено, что аукцион по продаже объектов недвижимости проведен с нарушениями правил установленных законом к порядку его проведения, суд удовлетворил требования Общества и признал аукцион недействительным, следовательно, договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов, и государственная регистрация права на основании указанного договора также признаны недействительными, соответственно, к данной сделке применены последствия недействительности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 октября 2008 г. N А56-3621/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2009 г. N А56-3621/2008

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 сентября 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 мая 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "АДИС-КОНСАЛТ" Кретова Я.В. (доверенность от 04.02.2008), от общества с ограниченной ответственностью "НеваСтрой" Епатко Т.Ю (доверенность от 01.10.2008), Круглова Т.В. (доверенность от 01.10.2008), от Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Зорояна С.Г. (доверенность от 13.12.2007),

рассмотрев 16.10.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АДИС-КОНСАЛТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2008 (судья Агеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2008 (судьи Копылова Л.С., Жиляева Е.В., Зайцева Е.К.) по делу N А56-3621/2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АДИС-КОНСАЛТ" (далее - ООО "АДИС-КОНСАЛТ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ) и обществу с ограниченной ответственностью "НеваСтрой" (далее - ООО "НеваСтрой") о признании недействительными проведенных 26.12.2007 в форме аукциона торгов по продаже 23 объектов недвижимости военного городка N 7, расположенных по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32, а также протокола об итогах аукциона и договора купли-продажи, заключенного по результатам аукциона с ООО "НеваСтрой", государственной регистрации права собственности ООО "НеваСтрой" на спорные объекты, а также о применении последствий недействительности указанной сделки путем обязания РФФИ и ООО "НеваСтрой" возвратить друг другу все полученное по договору купли-продажи спорных объектов.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "АДИС-КОНСАЛТ" уточнило исковые требования и просило признать недействительными проведенные 26.12.2007 в форме аукциона торги по продаже 23 объектов недвижимости военного городка N 7, расположенных по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32, а также протокол заседания Комиссии по проведению аукционов по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества об итогах аукциона от 26.12.2007 N 2/2, договор купли-продажи от 27.12.2007 N 66-ВВИ, заключенный между РФФИ и ООО "НеваСтрой", и государственную регистрацию права собственности ООО "НеваСтрой" на 23 объекта недвижимости военного городка N 7, расположенные по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32, а также применить последствия недействительности сделки, обязав ООО "НеваСтрой" возвоатить РФФИ 23 объекта недвижимости военного городка N 7, расположенные по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32, а РФФИ - возвратить ООО "НеваСтрой" 72 800 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС по СПб и ЛО).

Решением от 28.05.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 17.07.2008 решение от 28.05.2008 в части взыскания с истца 100 000 руб. государственной пошлины отменено, в остальной части решение от 28.05.2008 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "АДИС-КОНСАЛТ", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 28.05.2008 и постановление апелляционного суда от 17.07.2008 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "НеваСтрой" просит-обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "АДИС-КОНСАЛТ" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители ООО "НеваСтрой", считая их несостоятельными, возражали против удовлетворения жалобы. Представитель УФРС по СПб и ЛО оставил решение данного вопроса на усмотрение суда.

РФФИ, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в бюллетене "Реформа" от 09.11.2007 N 76 опубликовано извещение о проведении на основании распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.02.2007 N 186-р и плана продажи, утвержденного распоряжением Территориального управления ФАУФИ по Ленинградской области от 04.09.2007 N 472, аукциона, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложений о цене имущества, по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества - 23 объектов недвижимости военного городка N 7, расположенных по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32. В извещении указывалось, что победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену за имущество, а также сообщалось о месте и времени подведения итогов аукциона, перечислялись выставляемые объекты недвижимости, указывались требования к участникам аукциона, порядок подачи заявок на участие, размер и порядок внесения задатка, который должен поступить на указанный в извещении счет до 14.12.2007. В извещении сообщалось, что итоги аукциона будут подведены 18.12.2007 в 11 часов 20 минут по московскому времени, а прием предложений о цене имущества будет завершен 18.12.2007 в 11 часов 10 минут.

ООО "АДИС-КОНСАЛТ" 12.12.2007 подало заявку на участие в аукционе, которая принята продавцом 12.12.2007 в 14 часов 20 минут и зарегистрирована за номером 310.

На основании договора о задатке от 11.12.2007, заключенного с РФФИ, ООО "АДИС-КОНСАЛТ" платежным поручением от 12.12.2007 N 40 перечислило задаток в размере 13 356 163,22 руб.

Как усматривается из материалов дела, в бюллетене "Реформа" от 14.12.2007 N 97 опубликовано сообщение о продлении срока приема заявок, переносе даты подведения итогов аукциона и внесении дополнений в извещение, опубликованное в бюллетене "Реформа" от 09.11.2007 N 76. Согласно этим дополнениям датой окончания приема заявок на участие в аукционе является 21.12.2007, срок окончания приема предложений о цене выставляемого на аукцион имущества - 26.12.2007 в 11 часов 30 минут по московскому времени, а датой подведения итогов аукциона - 26.12.2007 в 11 часов 40 минут по московскому времени. Кроме того, в дополнениях указывалось на то, что задаток должен поступить на указанный в извещении счет не позднее 21.12.2007.

Письмом от 18.12.2007 N 12806-30 РФФИ сообщил ООО "АДИС-КОНСАЛТ" о продлении срока приема заявок, переносе даты подведения итогов аукциона на 26.12.2007 и внесении дополнений в извещение, опубликованное в бюллетене "Реформа" от 09.11.2007 N 76.

Платежным поручением от 20.12.2007 N 602 РФФИ возвратил ООО "АДИС-КОНСАЛТ" задаток.

Платежным поручением от 21.12.2007 N 41 ООО "АДИС-КОНСАЛТ" повторно перечислило 13 356 163,22 руб. задатка, указав в графе "Назначение платежа" на то, что задаток перечисляется по договору от 11.12.2007 для участия в аукционе по продаже 23 объектов недвижимого имущества военного городка N 7.

Платежным поручением от 25.12.2007 N 956 РФФИ возвратил ООО "АДИС-КОНСАЛТ" 13 356 163,22 руб. как ошибочно перечисленные средства.

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению аукционов по продаже высвобождаемого военного имущества филиала РФФИ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области от 26.12.2007 N 1/2 на день окончания приема заявок заявки поступили от 13 претендентов (в том числе и от истца), из которых участниками аукциона признаны три претендента.

Как видно из материалов дела, комиссия по проведению аукционов по продаже высвобождаемого военного имущества филиала РФФИ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области отказала ООО "АДИС-КОНСАЛТ" в допуске к участию в аукционе в связи с неподтверждением поступления в установленный срок задатка на счет продавца, указанный в информационном сообщении, опубликованном в бюллетене "Реформа" от 14.12.2007 N 97.

В соответствии с протоколом от 26.12.2007 N 2/2 победителем аукциона признано ООО "НеваСтрой", с которым заключен договор купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе от 27.12.2007 N 66-ВВИ. Право собственности ООО "НеваСтрой" на указанное имущество зарегистрировано в установленном порядке.

Полагая, что аукцион по продаже спорных объектов проведен с нарушением действующего законодательства, ООО "АДИС-КОНСАЛТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство о приватизации не содержат запрета на перенос даты подведения итогов аукциона и продление срока приема заявок. Кроме того, суд указал на то, что ООО "АДИС-КОНСАЛТ" правомерно не было допущено к участию в аукционе ввиду непредставления платежного документа, подтверждающего внесение задатка в соответствии с заключенным договором о задатке, поскольку договор о задатке от 11.12.2007 прекратил свое действие в связи с возвращением истцу задатка на основании пункта 3.8 названного договора вследствие переноса сроков подведения итогов аукциона, а новый договор о задатке истцом не был заключен.

Оставляя решение от 28.05.2008 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок проведения аукциона по продаже государственного или муниципального имущества, условия участия в нем, а также порядок оплаты имущества регулируются Законом о приватизации и Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 585 (далее - Положение).

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

В силу пункта 3 статьи 15 Закона о приватизации информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества должно быть опубликовано не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено названным Федеральным законом.

Согласно пункту 4 названной статьи обязательному опубликованию в информационном сообщении о продаже государственного и муниципального имущества подлежат следующие сведения, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом:

наименование государственного органа или органа местного самоуправления, принявших решение об условиях приватизации имущества, реквизиты указанного решения;

наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества);

способ приватизации;

начальная цена;

форма подачи предложений о цене;

условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);

исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению;

срок заключения договора купли-продажи;

порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи;

ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в приватизации имущества;

иные указанные в названном Федеральном законе сведения, а также сведения, перечень которых устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При продаже государственного или муниципального имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе также указываются:

порядок определения победителей;

размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты счетов;

место и срок подведения итогов;

условия конкурса (при продаже государственного или муниципального имущества на конкурсе);

форма бланка заявки (при продаже акций на специализированном аукционе).

Действующим законодательством не предусмотрена возможность переноса даты подведения итогов аукциона. Из анализа пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 15 Закона о приватизации следует, что опубликование сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, является обязательным и должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до проведения торгов, следовательно, извещение об изменении порядка проведения торгов также должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до новой даты их проведения.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается что условия аукциона по продаже спорного имущества были изменены, о чем сообщалось в бюллетене "Реформа" от 14.12.2007 N 97. Указанное извещение об изменении обязательных сведений о выставляемых объектах было опубликовано менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, что является нарушением действующего законодательства.

В извещении о проведении аукциона, опубликованном в бюллетене "Реформа" от 09.11.2007 N 76, ничего не сказано о том, что комиссия вправе продлить срок подачи заявок на участие в аукционе и перенести принятие решения о победителе на другую дату, что является нарушением установленного законом требования о публикации сведений о порядке проведения аукциона.

Согласно пункту 6 Положения размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета (счетов) продавца, порядок возвращения задатка и иные условия договора о задатке, определенные продавцом в качестве условий договора присоединения, публикуются в информационном сообщении о проведении аукциона.

В извещении, опубликованном в бюллетене "Реформа" от 09.11.2007 N 76, ничего не сказано о том, что задаток подлежит возвращению в случае переноса сроков подведения итогов аукциона, а договор о задатке прекращается. В извещении, опубликованном в бюллетене "Реформа" от 14.12.2007 N 97, отсутствуют сведения о необходимости заключения нового договора о задатке.

В статье 18 Закона о приватизации установлено, что задаток возвращается в случае отзыва претендентом в установленном порядке заявки, претендентам, не допущенным к участию в аукционе, а также всем участникам аукциона, за исключением его победителя.

Иных оснований для возврата задатка закон не содержит, поэтому условие договора о задатке от 11.12.2007 о возвращении задатка в случае переноса сроков подведения итогов аукциона не соответствует действующему законодательству. Судами обеих инстанций установлено, что истец после возвращения ему задатка в связи с переносом сроков подведения итогов аукциона повторно перечислил задаток в срок, установленный в извещении от 14.12.2007.

Таким образом, возвращение продавцом спорного имущества истцу и первоначально, и повторно перечисленного задатка является нарушением порядка проведения аукциона, которое ограничило круг потенциальных покупателей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, аукцион, состоявшийся 26.12.2007, был проведен с нарушением правил, установленных законом к порядку его проведения, и, следовательно, является недействительным. Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к ошибочному выводу о соблюдении действующего законодательства при проведении аукциона.

В силу недействительности названного аукциона протокол от 26.12.2007 N 2/2, которым оформлено принятое решение, также является недействительным. Недействительность аукциона влечет за собой недействительность договора купли-продажи от 27.12.2007 N 66-ВВИ, заключенного с ООО "НеваСтрой".

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом приведенных норм, а также факта признания договора от 27.12.2007 N 66-ВВИ недействительным стороны названного договора обязаны возвратить друг другу все полученное по указанной сделке.

Поскольку договор от 27.12.2007 N 66-ВВИ послужил основанием для государственной регистрации права собственности ООО "НеваСтрой" на спорное имущество, то в силу недействительности данного договора государственная регистрация права собственности ООО "НеваСтрой" также недействительна.

Учитывая изложенное, следует признать, что при вынесении обжалуемых судебных актов судом нарушены нормы материального права, что в соответствии с положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Поскольку арбитражный суд полно установил фактические обстоятельства, но неправильно применил нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

С учетом результата рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы ООО "АДИС-КОНСАЛТ" по иску, апелляционной и кассационной жалобам подлежат отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2008 по делу N А56-3621/2008 отменить.

Признать недействительными проведенные 26.12.2007 в форме аукциона торги по продаже 23 объектов недвижимости военного городка N 7, расположенных по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32.

Признать недействительным протокол заседания Комиссии по проведению аукционов по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества об итогах аукциона от 26.12.2007 N 2/2.

Признать недействительным договор купли-продажи от 27.12.2007 N 66-ВВИ, заключенный между специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и обществом с ограниченной ответственностью "НеваСтрой".

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "НеваСтрой" на 23 объекта недвижимости военного городка N 7, расположенные по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32.

Применить последствия недействительности сделки, обязав общество с ограниченной ответственностью "НеваСтрой" возвратить специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального, имущества" 23 объекта недвижимости военного городка N 7," расположенные по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, микрорайон Сертолово-1, Восточно-Выборгское шоссе, дом 32, а специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "НеваСтрой" 72 800 000 руб.

Взыскать со специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и общества с ограниченной ответственностью "НеваСтрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "АДИС-КОНСАЛТ" по 55 000 руб. судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов