Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 октября 2008 г. N А21-1325/2008 Иск Агентства к ООО и Учреждению о признании недействительными дополнительных соглашений к договору аренды с условием об улучшении арендуемого имущества, заключенных между ответчиками, а также о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок в виде обязания ООО возвратить Учреждению помещения не удовлетворен, поскольку дополнительные соглашения согласованы Управлением и КУГИ и зарегистрированы в установленном порядке

ГАРАНТ:

Об изменениях настоящего постановления см. определения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2008 г.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 30 октября 2008 г. N А21-1325/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 марта 2009 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 декабря 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Константинова П.Ю., Малышевой Н.Н.,

при участии от Агентства по имуществу Калининградской области Коркина И.А. (доверенность от 09.01.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Бригантина Плюс" Алексеенковой Э.А. (доверенность от 05.09.2007), от государственногог учреждения культуры "Областной центр культуры молодежи" Апанавичуса А.К. (доверенность от 28.10.2008), от Министерства культуры Калининградской области Апанавичуса А.К. (доверенность от 28.10.2008),

рассмотрев 30.10.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2008 по делу N А21-1325/2008 (судья Валова А.Ю.),

установил:

ГАРАНТ:

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2008 г. в тексте настоящего постановления исправлена опечатка

Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бригантина Плюс" (далее - ООО "Бригантина Плюс") и государственному учреждению культуры "Областной центр культуры молодежи" (далее - Учреждение) о признании недействительными дополнительных соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 к договору аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, заключенных между ответчиками, а также о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок в виде обязания ООО "Бригантина Плюс" возвратить Учреждению помещения 1, 1а, 2, 4, 5, 7, 8, 9, 9а, 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 26, 26а, 27а, 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 42а, 43, 43а, 44, 44а, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 62а, 63, 63а, 64, 64а, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 73а, 76, 77, 80, 81, 82, 82а, 83, 84, 85, 85а, 86, 87, 88, 88а, 89, 90, 92, 93, 94, 95, 95а, 96а, 100, 105, 105а, 106, 107, 107а, 108, 108а, 109, 110, 111, 111а в цокольном этаже, расположенные по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство культуры Калининградской области.

Решением от 30.06.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 30.06.2008 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Бригантина Плюс" просит обжалуемый акт оставить без изменения.

В судебном заседании представители Агентства, Учреждения и Министерства культуры Калининградской области поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ООО "Бригантина Плюс", считая их несостоятельными, возражал против удовлетворения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.02.2004 Учреждению на праве оперативного управления принадлежит двухэтажное нежилое здание площадью 4 982,5 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83, находящееся в государственной собственности Калининградской области.

Учреждение и ООО "Бригантина Плюс" заключили договор аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду сроком на 49 лет предоставлены нежилые помещения площадью 2 384,6 кв. м, расположенные по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83, для модернизации материально-технической базы здания - памятника "Фондовая биржа, XIX век", предназначенного для культурной деятельности, путем его капитального ремонта, реконструкции и реставрации фасада, а также для использования арендуемых помещений для проведения культурно-массовых зрелищных мероприятий.

Пунктом 2.3.3 названного договора установлено, что арендатор обязан производить затраты на улучшение ^арендуемого имущества: на капитальный ремонт арендуемых помещений, реконструкцию и реставрацию фасада здания памятника "Фондовая биржа, XIX век", а также производить затраты на улучшение помещений, занимаемых арендодателем.

Согласно пункту 3.1 договора от 22.03.2004 арендная плата представляет собой затраты, которые арендатор обязан произвести согласно пункту 2.3.3 данного договора.

В дальнейшем Учреждение и ООО "Бригантина Плюс" заключили дополнительное соглашение от 25.03.2005 к договору аренды от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду переданы нежилые помещения 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 33, 43, 44, находящиеся по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83.

После передачи ООО "Бригантина Плюс" в аренду нежилых помещений по дополнительному соглашению от 01.08.2005 площадь арендуемого указанным лицом имущества составила 4 052,3 кв. м.

Считая дополнительные соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 недействительными, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А21-5908/2006 Агентству отказано в признании недействительным договора аренды от 22.03.2004. При рассмотрении названного дела, имеющего в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела, исследовался вопрос о взимании арендной платы по договору от 22.03.2004 с учетом оспариваемых дополнительных соглашений. Соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 заключены в дополнение к договору от 22.03.2004 в целях изменения определенных условий указанного договора, в связи с чем они не носят самостоятельного характера и не являются новыми договорами аренды.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Дополнительными соглашениями от 25.03.2005 и от 01.08.2005 ООО "Бригантина Плюс" дополнительно переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по спорному адресу, вследствие чего площадь арендуемого имущества увеличилась с 2 384,6 кв. м до 4 052,3 кв. м, то есть каждым из названных дополнительных соглашений определен новый предмет договора, в связи с чем данные дополнительные соглашения являются новыми договорами аренды.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что оспариваемые дополнительные соглашения не являются новыми договорами, поскольку направлены на изменение определенных условий договора аренды от 22.03.2004.

Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что пользование имуществом, предоставляемым в аренду, осуществляется за плату, то есть договор аренды является возмездным. Арендная плата представляет собой доход арендодателя, определенное приращение его имущества.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

В пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, а также того обстоятельства, что помещение является частью здания, к договорам аренды нежилых помещений подлежат применению правила параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

При подписании дополнительных соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 стороны не согласовали в письменной форме условие о размере арендной платы за пользование предоставляемыми по названным соглашениям помещениями.

При таких обстоятельствах оспариваемые дополнительные соглашения не могут считаться заключенными.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Из приведенной нормы следует, что право оперативного управления носит целевой характер, который выражается в том, что учреждению имущество предоставляется для использования в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Однако в результате заключения дополнительных соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 в аренде у ООО "Бригантина Плюс" оказались практически все помещения в здании, предоставленном Учреждению в оперативное управление, вследствие чего Учреждение фактически лишилось возможности использовать закрепленное за ним имущество в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Учитывая изложенное, следует признать, что при вынесении обжалуемого судебного акта судом нарушены нормы материального права, что в соответствии с положениями статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его отмены.

Поскольку арбитражный суд полно установил фактические обстоятельства, но неправильно применил нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А21-5908/2006 установлено, что дополнительные соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 согласованы Управлением культуры администрации Калининградской области и Комитетом по управлению государственным имуществом Калининградской области и зарегистрированы в установленном порядке.

С учетом изложенного основания для признания оспариваемых дополнительных соглашений недействительными отсутствуют, в связи с чем требование Агентства о признании их недействительными не подлежит удовлетворению.

Однако поскольку дополнительные соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 являются незаключенными, у ООО "Бригантина Плюс" отсутствуют законные основания для пользования помещениями, переданными по указанным дополнительным соглашениям. С учетом изложенного суд считает возможным удовлетворить требование Агентства об обязании ООО "Бригантина Плюс" возвратить спорные помещения Учреждению.

С учетом результата рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы Агентства по иску и кассационной жалобе подлежат отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2008 по делу N А21-1325/2008 отменить.

В удовлетворении требования Агентства по имуществу Калининградской области о признании недействительными дополнительных соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 к договору аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, заключенных между государственным учреждением культуры "Областной центр культуры молодежи" и обществом с ограниченной ответственностью "Бригантина Плюс", отказать.

ГАРАНТ:

Определениями Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2008 г. в резолютивной части настоящего постановления исправлены опечатки

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Бригантина Плюс" возвратить государственному учреждению культуры "Областной центр культуры молодежи" помещения 1, 1а, 2, 4, 5, 7, 8, 9, 9а, 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 26, 26а, 27а, 28, 29, 30, 31, 31а, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 42а, 43, 43а, 44, 44а, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 62а, 63, 63а, 64, 64а, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 73а, 76, 77, 80, 81, 82, 82а, 83, 84, 85, 85а, 86, 87, 88, 88а, 89, 90, 92, 93, 94, 95, 95а, 96а, 100, 105, 105а, 106, 107, 107а, 108, 108а, 109, 110, 111, 111а, расположенные по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83.

Взыскать с государственного учреждения культуры "Областной центр культуры молодежи" и общества с ограниченной ответственностью "Бригантина Плюс" в пользу Агентства по имуществу Калининградской области по 2 500 руб. судебных расходов по иску и кассационной жалобе.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

П.Ю. Константинов

Н.Н. Малышева