Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 ноября 2008 г. N А56-34702/2005 Дело по иску ООО к КУГИ о признании недействительным договора аренды в части неприменения к расчетной ставке арендной платы понижающих коэффициентов, а также о взыскании с ответчика переплаты по договору аренды направлено на новое рассмотрение, поскольку суды при рассмотрении дела не исследовали вопрос о том, какие имеются основания для признания договора недействительным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 18 ноября 2008 г. N А56-34702/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 октября 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 марта 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт- Петербурга Севрюкова СМ. (доверенность от 29.12.2007), от общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" Алиева Н.А. (доверенность от 01.07.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008 (судья Ятманов А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2008 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Старовойтова О. Р.) по делу N А56-34702/2005,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным договора аренды от 26.04.2002 N 05-А-004541 в части неприменения к расчетной ставке арендной платы понижающих коэффициентов в связи с отсутствием в арендуемом помещении элементов благоустройства: водоснабжения (коэффициент - 0,9), канализации (коэффициент - 0,9), отопления (коэффициент - 0,5) и электроснабжения (коэффициент - 0,7) - и в связи с нахождением помещения в непригодном для использования состоянии (коэффициент - 0,4), а также недействительным в части неприменения к расчетной ставке арендной платы общей полезной площади 60,73 кв. м. Истец также просил суд применить последствия недействительности части названной сделки путем взыскания с ответчика 182 549 руб. 43 коп. переплаты по договору аренды или путем зачета 6034,61 у.е. в счет будущих арендных платежей по данному договору (исковые требования уточнены истцом в процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лавровский Евгений Владимирович - новый собственник арендуемого истцом помещения.

Решением от 05.03.2008 суд признал недействительным "договор от 26.04.2002 N 05-А-004541, заключенный между КУГИ и предпринимателем Толкачевой А.А., в части установления арендной платы с учетом элементов благоустройства, которые на момент подписания договора отсутствовали (водоснабжение, канализация, отопление и электроснабжение)". В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 29.07.2008 решение от 05.03.2008 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить названные судебные акты и передать дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином судебном составе. Податель жалобы ссылается на неполное исследование и неправильную оценку фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие имеющимся в деле доказательствам выводов о наличии в помещении элементов благоустройства, о нормальном (в момент заключения договора) состоянии помещения и о том, что его полезная площадь составляет 108,2 кв. м, хотя в действительности она составляет 60,73 кв. м, а также указывает на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

КУГИ в кассационной жалобе просит отменить принятые по делу судебные акты в части признания недействительным договора аренды от 26.04.2002 N 05-А-004541 и отказать в удовлетворении иска в указанной части, ссылаясь на следующее. Договор аренды изначально был заключен с индивидуальным предпринимателем Толкачевой Александрой Анатольевной, которая при приемке помещения не заявляла претензий по состоянию помещения; актом от 26.04.2002 зафиксировано наличие в арендованном помещении водопровода, канализации и электроснабжения, поэтому КУГИ правомерно применил к ставке арендной платы коэффициенты благоустройства в соответствии с Методикой определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р (далее - Методика); право пользования помещением перешло к истцу в соответствии с договором уступки и на основании дополнительного соглашения от 24.12.2003, при заключении которого истец не выразил претензий ни по состоянию помещения, ни по размеру арендной платы; при исследовании материалов дела суд необоснованно, в нарушение рекомендаций Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 постановления от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", отдал явное предпочтение заключению эксперта по результатам судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела (N А56-29517/2005).

В судебном заседании представители КУГИ и Общества поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Лавровский Е.В. извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако в судебное заседание не явился и своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Толкачева А.А. (арендатор) заключили договор от 26.04.2002 N 05-А-004541 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 108,2 кв. м (кадастровый номер 78:8053:0:11:1), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 42, лит. Б, для использования под парикмахерскую.

Помещение передано арендатору по акту от 26.04.2002, в котором указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии и арендатором не заявлено претензий по состоянию объекта (т. 1, л.д. 30).

Разделом 3 договора определены порядок, размер и сроки внесения арендных платежей.

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы на момент его заключения произведен исходя из наличия в помещении водоснабжения, электроснабжения и канализации. В расчете арендой платы по состоянию на 26.04.2002 указано только на отсутствие отопления в арендуемом помещении и в связи с этим в соответствии с Методикой применен понижающий коэффициент 0,5.

Впоследствии Толкачева А.А. по договору от 04.11.2003 уступила Обществу права и обязанности по договору аренды от 26.04.2002, передав ему документы, касающиеся договора со всеми приложениями и соглашениями (т.1, л.д. 65).

КУГИ, Толкачева А.А. и Общество 24.12.2003 заключили трехстороннее дополнительное соглашение N 2 к названному договору аренды. В данном соглашении стороны установили, что Толкачева А.А. уступает Обществу права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.04.2002 N 05-А-004541 в полном объеме, а Общество принимает эти права и обязанности, включая имеющиеся у Толкачевой А.А. на момент заключения данного соглашения задолженность по арендной плате и неустойку.

В соответствии с расчетом, составленным при заключении дополнительного соглашения от 24.12.2003 N 2, арендная плата рассчитана исходя из наличия в помещении всех элементов благоустройства.

Общество, ссылаясь на то, что в названном помещении на момент заключения договора аренды отсутствовали водоснабжение, канализация, отопление и электроснабжение, что помещение находилось в состоянии, непригодном для использования под указанные в договоре цели (парикмахерскую), что полезная площадь помещения составляет не 108,2 кв. м, а 60,73 кв. м, считает неправильным произведенный КУГИ расчет арендной платы в части неприменения понижающих коэффициентов к ставке арендной платы и в части площади. По мнению Общества, несоответствие расчета арендной платы Методике влечет недействительность договора аренды с момента его заключения в части расчета арендной платы. В связи с этими обстоятельствами Общество обратилось с настоящим иском в суд.

Суды обеих инстанций, признавая оспариваемый договор недействительным в части установления арендной платы с учетом названных элементов благоустройства, согласились с доводами Общества об отсутствии этих элементов на момент заключения договора аренды.

Суды исходили из того, что данные обстоятельства подтверждены заключением экспертизы, проведенной по арбитражному делу N А56-29517/2005 по иску КУГИ о взыскании с Общества задолженности по арендной плате за арендованное помещение в период с 01.05.2004 по 30.06.2005 (согласно пояснениям представителей сторон в судебном заседании кассационной инстанции производство по этому делу приостановлено до рассмотрения настоящего дела).

Суды посчитали, что представленные КУГИ акты от 26.04.2002 и от 01.07.2003, в которых указано на наличие в арендуемом Обществом помещении канализации, отопления, энергоснабжения, являются ненадлежащими доказательствами, поскольку составлены в одностороннем порядке и не подписаны истцом.

Кассационная инстанция считает данные выводы недостаточно обоснованными и не соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Суд не дал оценку следующим обстоятельствам. Первоначальный арендатор Толкачева А.А. подписала акт приема-передачи от 26.04.2002 без возражений относительно состояния помещения и его пригодности для использования по указанному в договоре назначению. Общество, получив помещение в аренду в соответствии с договором уступки и соглашением от 24.12.2003, также не выразило никаких возражений по поводу состояния помещения, его площади, расчета арендной платы. К тому же в расчете арендной платы с момента его заключения и до 20.12.2003 учитывался понижающий коэффициент 0,5 в связи с отсутствием отопления.

В материалы дела представлен акт от 26.04.2002 обследования арендованного Толкачевой А.А. помещения, составленный КУГИ в присутствии представителя арендатора - Зигровой Л.В., уполномоченной представлять интересы арендатора надлежащей доверенностью (т. 1, л.д. 60-61). В данном акте указано на наличие в помещении водопровода, канализации и электроснабжения. Акт подписан представителем арендатора без замечаний.

В акте обследования названного помещения от 01.07.2003, составленном КУГИ в присутствии арендатора Толкачевой А.А. и ею подписанном, указано, что нежилое помещение площадью 108,2 кв. м находится в нормальном состоянии и используется под парикмахерскую, в нем установлены рабочие кресла, имеется кабинет маникюра и педикюра, косметический кабинет, солярий (т.1, л.д. 64).

При таком положении неверен вывод судов о том, что данные акты составлены КУГИ в одностороннем порядке и в отсутствие истца. Истцом эти акты не могли быть подписаны, поскольку Общество на момент их составления не являлось арендатором помещения.

Довод истца о том, что в помещении отсутствовало энергоснабжение, основан на том, что энергоснабжающая организация указала Обществу на необходимость выполнения за счет Общества работ по усилению существующей сети и предлагала заключить договор присоединения на возмездной основе (л.д. 50). Однако данные обстоятельства не являются достаточными для того, чтобы сделать вывод об отсутствии энергоснабжения в арендованном помещении, в котором, как указано в акте от 01.07.2003, расположены парикмахерская и солярий.

Экспертиза, на заключение которой сослались суды обеих инстанций, проведена 07.12.2006. В заключении указано, что на момент заключения договора аренды помещение не имело элементов благоустройства, что после 20.04.2004 помещение благоустроено водоснабжением и канализацией, отопление отсутствует, а электроснабжение находится в стадии согласования. Суды обеих инстанций не исследовали вопрос о том, на основании каких документов эксперт сделал выводы об отсутствии в помещении канализации, водо- и энергоснабжения на момент заключения оспариваемого договора аренды, учитывались ли при этом документы, представленные КУГИ в материалы дела.

Вывод судов об отсутствии в арендованном Обществом помещении отопления кассационная инстанция считает правильным и соответствующим имеющимся в деле доказательствам, поскольку проходящие транзитом через помещение трубы с горячей водой не являются отоплением по своему функциональному назначению. Правильным является также вывод судов об ошибочности довода Общества о том, что оно обязано оплачивать аренду 60,73 кв. м, а не площади, указанной в договоре. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об изменении предмета аренды.

Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела не исследовали вопрос о том, какие имеются основания для признания договора недействительным, с учетом того, что арендатор, по сути, ссылается на несоответствие состояния помещения, указанного в акте приема-передачи, фактическому состоянию, а не на несоответствие договора правовым нормам. Кроме того, суды не установили, каким образом признание договора недействительным в части установления арендной платы с учетом элементов благоустройства, которые отсутствовали на момент подписания договора, защищает права Общества. Признание недействительным условия договора в части расчета арендной платы без установления порядка расчета и размера арендной платы создает правовую неопределенность для сторон договора в отношении условия об арендной платы. К тому же решение о признании договора недействительным в части применения коэффициентов с определенной даты, но на неопределенный срок принято без учета изменения фактических обстоятельств, при которых необходимо применение таких коэффициентов благоустройства.

При таком положении кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение, поскольку выводы судов обеих инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а также ввиду неполного исследования представленных сторонами документов и возражений.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, исследовать представленные сторонами в материалы дела доказательства и дать им надлежащую оценку, предложить истцу уточнить заявленные требования с целью устранения правовой неопределенности относительно выбранного способа защиты права, по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы по кассационным жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2008 по делу N А56-34702/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А. В. Кадулин

И. В. Сергеева -