Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 г. N 13АП-4151/2008

г. Санкт-Петербург

29 июля 2008 г.

Дело N А56-34702/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Ленской С.И.

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4151/2008) ООО "Фортуна", апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4152/2008) КУГИ СПб на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008г. по делу N А56-34702/2005 (судья Ятманов А.В.), принятое

по иску ООО "Фортуна"

к КУГИ Санкт-Петербурга

3-е лицо: Лавровский Е.В.

о признании договора недействительным и применении последствий

при участии:

от истца: Алиева Н.А. (доверенность б/н от 01.07.2005г., паспорт)

от ответчика: Назаровой Е.Л. (удостоверение N 000303, доверенность N 32130-42 от 29.12.2007г.)

от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

ООО "Фортуна" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к КУГИ СПб (далее - ответчик) с иском (с учетом уточнения) о признании недействительным договора аренды N 05-А004541 от 26.04.2002г. в части неприменения к расчетной ставке арендной платы понижающего коэффициента, в связи с отсутствием элементов благоустройства (водоснабжения, канализации, отопления и электроснабжения) =0,9, =0,9, =0,5, =0,7 при нахождении помещения в непригодном для использования состояния =0,4; а также в части неприменения к расчетной ставке арендной платы общей полезной площади 60,73 кв.м. и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем взыскания с ответчика 182 549 руб. 43 коп. или путем зачета 6034,61 условных единиц переплаты в счет будущих аренных платежей по договору.

Определением от 27.06.2007г. к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лавровский Е.В., новый собственник спорных помещений.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008г. по делу N А56-34702/2005 договор N05-А-004541 от 26.04.2002, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и предпринимателем Толкачевой А.А., в части установления арендной платы с учетом элементов благоустройства, которые на момент подписания договора отсутствовали (водоснабжение, канализация, отопление и электроснабжение) признан недействительным. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение ООО "Фортуна" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права при разрешении спора, просит принятый по делу судебный акт отменить и удовлетворить иск в полном объеме. В апелляционной жалобе податель указывает, что при определении размера арендной платы Комитет обязан был применить положения Методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. При заключении договора ответчик необоснованно включил в расчет арендной платы все элементы благоустройства, поскольку по факту они отсутствуют. Также истец ссылается на то, что общая полезная площадь арендуемого помещения составляет не 108,20 кв.м., а 60,73 кв.м., что также повлияло на установление неправильной величины арендной платы.

КУГИ СПб также подана апелляционная жалоба, в которой указывает на несогласие с принятым решением в части признания договора аренды N 05-А-004541 от 26.04.2002г. недействительным. В апелляционной жалобы податель ссылается на то, что спорный договор аренды изначально был заключен с предпринимателем Толкачевой А.А., которая при приемке помещения по акту приема-сдачи от 26.04.2002г. претензий по состоянию объекта не заявила. Дополнительным актом от 26.04.2002г. было зафиксировано наличие водопровода, канализации, электроснабжения. Соответственно, в расчете арендной платы правомерно и в соответствии с Методикой определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки, утвержденной распоряжением губернатора СПб от 22.12.1997г. N 1291-р учтены элементы благоустройства. Также истец указал на наличие санитрано - эпидемиологического заключения о соответствии объекта санитарным правилам. Истец также оспаривает решение суда в части отнесения на него расходов по госпошлине.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как явствует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и предприниматель Толкачева А.А. заключили договор N 05-А-004541 от 26.04.2002 на аренду нежилых помещений по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д.42, литер "Б", пом. 1-Н, площадью 108,2 кв.м, кадастровый номер 78:8053:0:11:1. По дополнительному соглашению N 2 от 24.12.2003 право аренды с 01.01.2004 перешло к истцу.

Согласно п.3.1 договора и расчету арендная плата рассчитана исходя из наличия в помещении водоснабжения, электроснабжения и канализации; отопление отсутствует. Согласно расчету к дополнительному соглашению N 2 (л.д.22) и п.3 дополнительного соглашения N 2 арендная плата рассчитана исходя из наличия в помещении всех благоустройств.

В обоснование наличия всех элементов благоустройства КУГИ СПб ссылается на дополнительный акт от 26.04.2002г., которым зафиксировано наличие водопровода, канализации, электроснабжения, а также на факт принятия помещения по акту сдачи-приемки без претензий.

Истец, напротив ссылается на отсутствие элементов благоустройства и, как следствие, на необоснованный расчет арендной платы.

В обоснование своей позиции истец ссылается на заключение эксперта N 6020/16 от 07.12.20206 (л.д.75-89), полученное в результате проведенной в рамках дела N NА56-29517/2005 технической экспертизы наличия элементов благоустройства в спорном помещении.

Суд первой инстанции, проанализировав указанное заключение эксперта, указал, что по выводу эксперта до 20.04.2004г. элементы благоустройства отсутствовали, так как наличие стояков без отопительных приборов, кранов и соответствующих сливов не свидетельствуют о наличии благоустройств. По сообщению эксперта по договору N 23 от 27.12.2003 истец произвел переоборудование помещения. работы приняты по акту от 20.04.2004. Выполнены все работы по установке приборов благоустройства, в том числе по прокладке электрокабеля и соответствующих приборов. Это же подтверждает справка ГУИОН от 11.04.2006 (л.д.58).

С учетом всего вышеизложенного суд первой инстанции сделал выводы о том, что с 26.04.2002 по 20.04.2004 в помещении отсутствовали элементы благоустройства (водоснабжение, канализация, отопление и электроснабжение), а расчет арендной платы произведен с нарушением Методики, утвержденной распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р. Вышеуказанный нормативный акт является для сторон обязательным, поэтому условия договора являются недействительными в части установления арендной платы с учетом наличия элементов благоустройства, и, как следствие, применения иных коэффициентов. Кроме того из представленных истцом при подаче расчетов арендной платы (л.д.20,21) явствует, что отопление отсутствует, вместе с тем при расчете арендной платы его наличие учтено.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда правильными.

Суд апелляционной инстанции также не согласен с доводами Комитета о том, что результаты экспертизы, проведенной за спорный период в рамках дела N А56-29517/2005, не могут учитываться при рассмотрении данного дела. Предметом рассмотрения дела N А56-29517/2005 является взыскание с ООО "Фортуна" долга по арендной плате, расторжение договора, выселение из спорных помещений. ООО "Фортуна" в деле N А56-29517/2005 представлены те же возражения, связанные с правомерностью установления величины арендной платы в связи с отсутствием элементов благоустройства в спорных помещениях. Результаты проведенной экспертизы приняты во внимание судом по настоящему делу и оценены наряду с другими доказательствами.

Акты от 26.04.2002 и 01.07.2003, на которые ссылается ответчик, не могут быть признаны надлежащим доказательством наличия элементов благоустройства, поскольку составлены в одностороннем порядке, истцом не подписаны.

Доводы истца о том, что им фактически используется площадь 60,3 кв.м., поскольку только такая площадь является полезной, не принимаются апелляционной инстанцией.

Согласно договору аренды N 05-А-004541 от 26.04.2002 в аренду предоставлены нежилые помещения площадью 108,2 кв.м. Изменения в договор аренды относительно площади арендуемых помещений не вносились, следовательно, арендная плата должна уплачиваться согласно арендуемой площади.

Суд также обоснованно отказал ответчику в требованиях о применении последствий недействительности сделки в связи с недоказанностью таких требований по размеру.

Доводы апелляционной жалобы КУГИ СПб в части отнесения на него расходов по госпошлине в размере 2000 рублей отклоняются апелляционной инстанцией как несостоятельные. Судебные расходы распределены судом исходя из результатов рассмотрения дела и статьи 110 АПК РФ.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция пришла к выводу о полном и всестороннем исследовании судом первой инстанции материалов и обстоятельств дела, их правильной правовой оценке. Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2008г. по делу N А56-34702/2005 оставить без изменения, апелляционные жалобы КУГИ СПб и ООО "Фортуна" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова