Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 ноября 2008 г. N А13-10760/2007 Дело по иску о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости направлено на новое рассмотрение вследствие того, что судом не дана оценка доводам Ответчика о несоответствии некоторых данных об объектах продажи, указанных в договоре, данным технической документации и затруднительности в связи с этим идентификации имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 ноября 2008 г. N А13-10760/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 сентября 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В.,

при участии от Общества Бойцова Н.И. (доверенность от 17.11.2008), от Кооператива Бухарина С.В. (доверенность от 03.03.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Сосновый бор" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.06.2008 (судья Виноградов О.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2008 (судьи Писарева О.Г., Козлова С.В., Романова А.В.) по делу N А13-10760/2007,

установил:

Закрытое акционерное общество "Утро" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Сосновый бор" (далее - Кооператив) о государственной регистрации перехода от Кооператива к Обществу права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные в Устюженском районе Вологодской области:

- нежилое здание (фельдшерско-акушерский пункт) площадью 160,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-192, в деревне Слуды по ул. Молодежной, д. 10;

- здание гаража площадью 1520,3 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-190, в деревне Слуды;

- здание зернотока площадью 1305,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-491, в деревне Плотичье;

- здание фермы площадью 1822,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-191, в деревне Слуды;

- здание зернотока площадью 988,3 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-488, в деревне Слуды;

- здание фермы площадью 1741,3 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-487, в деревне Плотичье;

- здание родилки площадью 394,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-189, в деревне Слуды;

- здание пилорамы площадью 211,5 кв. м, инвентарный номер 4266, в деревне Слуды;

- здание склада ГСМ площадью 33,6 кв. м, инвентарный номер 4264, в деревне Слуды;

- здание сеносклада площадью 594,3 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-489, в деревне Слуды;

- здание столярки площадью 56,37 кв. м, инвентарный номер 4267, в деревне Слуды;

- здание телятника площадью 773,4 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-492, в деревне Плотичье;

- здание детского сада общей площадью 296,1 кв. м, кадастровый (условный) номер 35-35-06/002/2008-490, в деревне Плотичье по ул. Центральной, д. 49;

- одноквартирный жилой дом в деревне Слуды по ул. Молодежной, д. 18 (с учетом уточнения требований).

Определением от 22.11.2007 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее - Управление).

Решением от 19.06.2008 суд постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору от 26.12.2005 купли-продажи недвижимого имущества от Кооператива к Обществу на четырнадцать объектов.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кооператив просит данные судебные акты отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно оценил как ничтожное дополнительное соглашение от 28.12.2005 в части условия о признании договора купли-продажи от 26.12.2005 предварительным договором, поскольку на момент его подписания договор от 26.12.2005 не был исполнен в полном объеме, указанное дополнительное соглашение не противоречит статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем подписания данного соглашения стороны заменили ранее заключенный договор на иной договор; суд не указал мотивы, по которым не принял доводы ответчика о несогласованности в договоре от 26.12.2005 условий о его предмете; в части продажи одноквартирного жилого дома договор от 26.12.2005 нельзя считать заключенным и соответственно основанием для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации, однако такое требование Обществом не заявлялось.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая правильными выводы суда в части оценки дополнительного соглашения от 28.12.2005, согласования сторонами условий о предмете продажи.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Управление о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Кооператив (продавец) и Общество (покупатель) подписали договор от 26.12.2005 купли-продажи 24 объектов недвижимого имущества - нежилых зданий производственного и непроизводственного назначения, а также жилых домов и жилых помещений общей стоимостью 260 000 руб.

Согласно пункту 3 договора от 26.12.2005 данный договор одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества.

Дополнительным соглашением от 28.12.2005 стороны изменили названный договор в части стоимости имущества, составившей 260 125 руб.; признали договор от 26.12.2005 предварительным договором купли-продажи с условием о заключении основного договора после оплаты покупателем части стоимости имущества и о зачете покупателю предварительной оплаты по названному дополнительному соглашению в случае погашения Обществом задолженности Кооператива по налогам и сборам.

На основании постановления Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 4 по Вологодской области от 21.11.2005 N 35 о взыскании с Кооператива 942 954 руб. 90 коп. задолженности по налогам и пеням за счет имущества налогоплательщика в отношении Кооператива возбуждено исполнительное производство N 4643-03/05.

В рамках данного исполнительного производства на принадлежащие Кооперативу объекты недвижимости, находящиеся в д. Слуды и д. Плотичье, судебным приставом-исполнителем 25.04.2006 был наложен арест, который снят постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.05.2006 в связи с внесением Обществом за арестованное имущество Кооператива денежных средств в сумме 231 500 руб., перечисленных платежным поручением от 05.05.2006 N 0000079.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 07.09.2006 по делу N А13-3525/2006-25 в отношении Кооператива введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден Казаков Николай Дмитриевич. Данным определением подтверждается погашение Кооперативом задолженности в сумме 231 500 руб.

Решением того же суда от 30.01.2007 по тому же делу прекращена процедура наблюдения; Кооператив признан несостоятельным (банкротом); в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением от 30.01.2007 конкурсным управляющим утвержден Казаков Н.Д.

Конкурсным управляющим в газете "Вперед" от 31.08.2007 опубликовано сообщение о продаже имущественного комплекса Кооператива.

Общество направило конкурсному управляющему Кооператива предложение от 04.10.2007 N 53 подписать договор купли-продажи спорных объектов на основании предварительного договора от 26.12.2005 и дополнительного соглашения от 28.12.2005.

Общество, ссылаясь на то, что договор от 26.12.2005 купли-продажи недвижимости фактически исполнен сторонами, однако Кооператив уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на переданные по договору объекты, указывая, что имущество находится в фактическом владении и пользовании истца, который несет бремя его содержания, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с настоящим иском в арбитражный суд) при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Поскольку решение суда в таком случае является основанием для государственной регистрации перехода права собственности, при рассмотрении требования, заявленного в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд проверяет договор, служащий основанием для перехода права собственности, на соответствие его по форме и содержанию требованиям закона.

Удовлетворяя исковые требования, суд посчитал, что между сторонами имеет место заключенный договор купли-продажи от 26.12.2005, а дополнительное соглашение от 28.12.2005 в части признания указанного договора предварительным договором купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку на момент подписания дополнительного соглашения договор от 26.12.2005 был исполнен сторонами.

Между тем в силу статей 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации из договора продажи недвижимости у сторон возникают двусторонние взаимные обязательства и данный договор может считаться исполненным после передачи имущества продавцом и уплаты покупателем выкупной цены. Однако на момент подписания дополнительного соглашения от 28.12.2005 Общество не исполнило обязательства (ни полностью, ни в части) по оплате полученного имущества, переход права собственности на имущество не осуществлен. Кроме того, обе стороны в судебном заседании подтвердили, что часть объектов из тех, которые перечислены в договоре купли-продажи от 26.12.2005, была передана Обществу во исполнение договора от 01.06.2000 аренды основных средств, ранее подписанного сторонами, и находилась в фактическом владении Общества на момент подписания договора от 26.12.2005. Согласно пункту 2 статьи 224 названного Кодекса, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Таким образом, момент передачи вещи определяется моментом заключения договора, а не наоборот - вопрос о заключении договора решается в зависимости от того, передана ли вещь.

Посчитав договор купли-продажи от 26.12.2005 надлежащим основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество от Кооператива к Обществу, суд не выяснил действительную общую волю сторон при подписании договора от 26.12.2005 и дополнительного соглашения от 28.12.2005, для чего необходимо оценить все соответствующие обстоятельства, включая переговоры и переписку сторон, их последующие действия и поведение. В частности, в материалах дела не имеется документов, свидетельствующих о том, что Общество на основании договора от 26.12.2005 обращалось к Кооперативу с просьбой предоставить документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, и что на такую просьбу Кооператив не отреагировал либо отказался предоставить документы. Апелляционный суд в подтверждение данного обстоятельства сослался на письмо Общества от 04.10.2007. Однако исходя из буквального содержания письма от 04.10.2007, имеющегося в материалах дела (том 1, лист дела 127), в нем Общество предлагало Кооперативу подписать основной договор купли-продажи с приложением его текста со ссылкой на заключение сторонами предварительного договора. Обращение Общества в суд последовало непосредственно после направления данного письма, 06.112007. Обстоятельства, имевшие место после подписания сторонами договора от 26.12.2005 и дополнительного соглашения от 28.12.2005, не проанализированы судом с той точки зрения, подтверждают ли они, что стороны, и Общество в том числе, считали договор купли-продажи заключенным.

Таким образом, вывод суда о характере спорных правоотношений и правовой квалификации документов, подписанных сторонами в целях урегулирования своих отношений, основан на неполном исследовании обстоятельств дела.

В силу статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В противном случае условие о предмете договора считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом не дана оценка доводам Кооператива о несоответствии некоторых данных об объектах продажи, указанных в договоре, данным технической документации и затруднительности в связи с этим идентификации имущества.

Кроме того, суд принял решение о государственной регистрации перехода права собственности в том числе и на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: д. Слуды, ул. Молодежная, д. 18. Между тем согласно справке администрации муниципального образования "Моденское" Устюженского муниципального района Вологодской области от 03.06.2008 N 368, представленной по запросу суда (том 3, листы дела 79-82), такой дом не существует. Указанное обстоятельство судом не проверено.

Таким образом, вывод суда о наличии между сторонами заключенного договора купли-продажи и уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности не соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду необходимо дать правовую оценку договору от 26.12.2005 с дополнительным соглашением от 28.12.2005 к нему исходя из их буквального содержания и с учетом поведения сторон после подписания указанных документов; определить, имелись ли правовые препятствия для изменения соглашением сторон обязательств, возникших из договора от 26.12.2005, и возможность такого изменения; установить наличие или отсутствие обстоятельств, которые могут служить основанием для предъявления иска в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью третьей статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по настоящей кассационной жалобе подлежат распределению судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19.06.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2008

по делу N А13-10760/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин