Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 декабря 2008 г. N А56-7643/2008 Суд удовлетворил требования Общества, так как спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, является незаключенным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 декабря 2008 г. N А56-7643/2008

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 июня 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "РИМ" Никитина И.М. (доверенность от 11.07.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Хлебторг N 7" Марголина-Каганского М.Ф. (доверенность от 01.06.2007) и Клочкова Д.А. (доверенность от 09.04.2008),

рассмотрев 04.12.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РИМ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2008 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2008 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-7643/2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РИМ" (далее - ООО "РИМ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственности "Хлебторг N 7" (далее - ООО "Хлебторг N 7") о признании незаключенным договора от 12.07.2008 N 5-А аренды части нежилого помещения общей площадью 132,3 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 32, литера Б, 1 этаж, помещение 1-Н, кадастровый номер 78:8471А:4:4:20.

Решением от 18.06.2008, оставленным без изменения постановлением от 08.09.2008, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "РИМ", ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, обстоятельствам дела, просит отменить решение от 18.06.2008 и постановление от 08.09.2008 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

ООО "Хлебторг N 7" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель ООО "РИМ" поддержал кассационную жалобу, а представитель ООО "Хлебторг N 7" возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "РИМ" и ООО "Хлебторг N 7" подписали договор от 20.07.2005 N 1-А аренды части нежилого помещения общей площадью 130,7 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Тамбасова, дом 32, литера Б, 1 этаж, помещение 1-Н, кадастровый номер 78:8471А:4:4:7. Согласно пункту 6.1 указанного договора срок аренды установлен с 01.09.2005 по 31.12.2010. На основании этого договора по акту сдачи-приемки от 01.09.2005 часть помещения передана ООО "Хлебторг N 7". Названный договор не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "РИМ" и ООО "Хлебторг N 7" подписали договоры аренды вышеуказанного помещения от 20.07.2005 N 2-А со сроком аренды с 01.09.2005 по 16.07.2006, от 16.07.2006 N 3-А со сроком аренды от 17.07.2006 по 14.07.2007, от 14.07.2007 N 4-А со сроком аренды с 15.07.2007 по 12.07.2008, от 12.07.2008 N 5-А со сроком аренды с 13.07.2008 по 10.07.2009. Согласно пункту 6.1 этих договоров они вступают в силу с момента подписания и после государственной регистрации договора аренды от 20.07.2005 N 1-А утрачивают силу.

Судом первой инстанции установлено, что предметом всех договоров аренды является одно и то же помещение, несоответствие параметров помещения в договорах связано с осуществленной после 2005 года технической инвентаризацией.

В письме от 11.04.2008 ООО "РИМ" сообщило ООО "Хлебторг N 7" о том, что срок аренды по истечении срока действия договора аренды от 14.07.2007 N 4-А продлен не будет в связи с намерением собственника помещения - ООО "РИМ" лично использовать данные площади.

ООО "РИМ", ссылаясь на то, что в договоре аренды от 12.07.2008 N 5-А указана дата, которая еще не наступила, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что истец обратился в арбитражный суд 07.03.2008, то есть ранее даты, которая указана в спорном договоре, а это свидетельствует о том, что срок действия спорного договора аренды более одного года.

Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации содержится следующее разъяснение: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суды обеих инстанций ошибочно посчитали срок аренды сроком действия договора. Как установлено судами и не оспаривается, сторонами спорный договор аренды подписан ранее даты, указанной в нем, то есть ранее 12.07.2008, и согласно пункту 6.1 этого договора должен действовать до 10.07.2009, в связи с чем данный договор заключался сторонами на срок более года и подлежал государственной регистрации. Так как спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, он является незаключенным.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что судами обеих инстанций неправильно применены нормы материального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.06.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2008 по делу N А56-7643/2008 отменить.

Признать договор аренды части нежилого помещения от 12.07.2008 N 5-А между обществом с ограниченной ответственностью "РИМ" и обществом с ограниченной ответственностью "Хлебторг N 7" незаключенным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хлебторг N 7" в пользу общества с ограниченной ответственностью "РИМ" 4000 руб. судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий