Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2008 г. N А56-13777/2008 Дело о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку арендных платежей направлено на новое рассмотрение, поскольку суду следует установить, кому принадлежит право собственности на спорный объект недвижимости, проверить, имелось ли у истца право сдачи этого объекта в аренду

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 декабря 2008 г. N А56-13777/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 октября 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 ноября 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" Белова А.А. (доверенность от 26.05.2008), от ООО "Фирма СиБ" Исаева М.Ю. (доверенность от 11.07.2008) и Сошникова А.И. (доверенность от 11.07.2008),

рассмотрев 15.12.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма СиБ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008 по делу N А56-13777/2008 (судьи Кашина Т.А., Горшелев В.В., Старовойтова О.Р.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Феникс Групп" (далее - ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма СиБ" (далее - ООО "Фирма СиБ") о взыскании 2 841 248 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате и 144 200 руб. 23 коп. пеней за просрочку арендных платежей по предварительному договору аренды от 07.05.2006 N АИ-060507 (с учетом уточнений).

Решением от 21.07.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 08.10.2008 решение от 21.07.2008 отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Фирма СиБ" просит постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Податель жалобы ссылается на то, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, у истца отсутствовало на момент заключения предварительного договора и отсутствует в настоящий момент право в отношении имущества, предполагаемого к сдаче в аренду. Податель жалобы указывает, что судом не дана оценка письму от 14.08.2008 N 308/ЮО.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители ООО "Фирма СиБ" подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

В соответствии с предварительным договором с инвестиционными условиями о заключении договора купли-продажи торговых помещений от 28.10.2004 N 01/И/2004 ООО "Фирма СиБ" и ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" для целей передачи в собственность последнего торговых помещений обязались заключить основной договор купли-продажи в отношении торговых помещений в строящемся здании продовольственного рынка "Шкиперский", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Василеостровский административный район, Наличный пер., д.18.

Договор купли-продажи заключается сторонами на условиях, предусмотренных согласованным сторонами проектом договора купли-продажи, содержащимся в Приложении N 1 к предварительному договору.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" (покупатель) передает ООО "Фирма СиБ" (продавец) сумму в рублях, эквивалентную 486 000 долларов США, а продавец обязуется выдать покупателю вексель на указанную сумму.

07.05.2006 между ООО "Фирма СиБ" и ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" заключен предварительный договор аренды от 07.05.2006 N АИ-060507.

Согласно пункту 1 договора стороны обязуются в течение 5 дней с момента государственной регистрации права собственности ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" на объект недвижимости заключить основной договор аренды на условиях и в порядке, установленных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора аренды от 07.05.2006 N АИ-060507 он заключен на срок до заключения основного договора аренды. В соответствии с условиями договора ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" предоставило ООО "Фирма СиБ" в аренду нежилое помещение общей площадью 298,1 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Василеостровский административный район, Малый проспект, дом 88, (Продовольственный рынок "Шкиперский", торговый корпус N 1).

Пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора установлено, что арендатор обязан платить арендную плату в размере 67 у. е. за 1 кв. м в месяц, то есть 19 972,70 у. е. в месяц не позднее 28 числа каждого отчетного месяца,| оплачиваемый период начинается с 07.05.2006.

В соответствии с актом приема-передачи от 07.05.2006 упомянутое помещение передано ООО "Фирма СиБ".

Платежными поручениями ООО "Фирма СиБ" перечисляло ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" денежные средства по договору аренды от 07.05.06 за 2006-2007 годы.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.08.2006 серия 78-АВ N 044514 зарегистрировано право собственности ООО "Фирма СиБ" на Продовольственный рынок "Шкиперский" (торговый корпус N 1) площадью 9 295,4 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 88, лит. А.

ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" 13.03.2008 направило в адрес ООО "Фирма СиБ" претензию-требование о погашении задолженности по арендной плате за декабрь 2007 в размере 13 972,7 у.е., за январь и февраль 2008 в размере 19 972,7 у. е. в месяц.

Неисполнение ООО "Фирма СиБ" обязанности по внесению арендной платы, послужило основанием для обращения ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что представленный договор от 07.05.2006 N АИ-060507 сторонами не подписан, в связи с чем в соответствии со статьями 434, 429, 650 Гражданского кодекса Российской федерации является незаключенным.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 21.07.2008, установил, что договор от 07.05.2006 N АИ-060507 подписан представителями сторон и является заключенным. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор от 28.10.2004 N 01/и/2004 по своей правовой природе является инвестиционным, и ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" на основании этого договора приобрело права владения, пользования и распоряжение нежилым помещением, которое впоследствии сдало в аренду ООО "Фирма СиБ".

Установив наличие задолженности по внесению предусмотренной договором от 07.05.2006 N АИ-060507 арендной платы, суд апелляционной инстанции удовлетворил иск в полном объеме.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что основанием заключения предварительного договора аренды от 07.05.2006 N АИ-060507 является предварительный договор с инвестиционными условиями о заключении договора купли-продажи торговых помещений от 28.10.2004 N 01/И/2004, целью которого является привлечение ООО "Фирма СиБ" инвестиций в строительство Продовольственного рынка "Шкиперский" и передача в собственность ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" торговых помещений после завершения строительства и регистрации права собственности ООО "Фирма СиБ". Вместе с тем апелляционный суд указал, что до настоящего времени ООО "Фирма СиБ" не выполнила обязательства по договору от 28.10.2004 N 01/И/2004 перед ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп".

Суд апелляционной инстанции указал также, что отсутствие государственной регистрации права ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" на торговые помещения не влияет на его права на эти торговые помещения, возникшие в силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статей 5, 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Апелляционный суд пришел к выводу о том, что у ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" на основании договора от 28.10.2004 N 01/И/2004 возникло право владения, пользования и распоряжения спорным нежилым помещением.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что решение и постановление следует отменить, а дело - передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи с тем, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции, опровергнув вывод о том, что предварительный договор аренды сторонами не подписан.

Вместе с тем вывод суда апелляционной инстанции о том, что у ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" на основании договора от 28.10.2004 N 01/И/2004 возникло право владения, пользования и распоряжения спорным нежилым помещением в силу статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статей 5, 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", является необоснованным и сделан на основании неправильного применения норм материального права.

Данный вывод противоречит установленным судом апелляционной инстанции обстоятельствам о том, что обязательства по договору от 28.10.2004 N 01/И/2004 не выполнены.

Из статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей содержание права собственности, следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены основания приобретения права собственности.

В деле имеется свидетельство, подтверждающее право собственности ООО "Фирма СиБ" на Продовольственный рынок, в котором находятся спорные нежилые помещения. Судом апелляционной инстанции надлежащей оценки данным обстоятельствам не дано.

Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора не установили, кому принадлежит право собственности на спорные помещения, не проверили, имело ли ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп" право сдавать в аренду упомянутый объект недвижимости.

Суды не приняли во внимание и не дали оценку положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не учли, что из предварительного договора возникают лишь обязательства по заключению основного договора.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, кому принадлежит право собственности на спорный объект недвижимости, проверить, имелось ли у ООО "Холдинговая .компания "Феникс Групп" право сдачи этого объекта в аренду. В связи с этим судам необходимо установить действительную волю сторон при заключении договора от 28.10.2004 N 01/И/2004, проверить, достигнута ли между сторонами договоренность по всем существенным условиям договора, содержит ли договор от 28.10.2004 N 01/И/2004 все существенные условия, предусмотренные статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации для предварительного договора, а также существенные условия основного договора, установить, выполнены ли сторонами обязательства по договору от 28.10.2004 N 01/И/2004, внесены ли предусмотренные договором денежные средства, переданы ли векселя, заключен ли основной договор купли-продажи, исполнены ли сторонами его условия, переданы ли спорные нежилые помещения ООО "Холдинговая компания "Феникс Групп", зарегистрировано ли право собственности последнего на эти помещения.

Кроме того, судам следует дать оценку условиям предварительного договора аренды от 07.05.2006 N АИ-060507, предусматривающим заключение основного договора, и проверить обстоятельства, связанные с исполнением этих условий.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, расходов по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2008 по делу N А56-13777/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судья

Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий