Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 декабря 2008 г. N А56-27940/2007 Суд обязал администрацию заключить с Главой крестьянского хозяйства договор купли-продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения по определенной судом выкупной цене, которая определена на основании действующего законодательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 25 декабря 2008 г. N А56-27940/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 ноября 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 декабря 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе - председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области Андреевой Г.В. (доверенность от 10.01.2008), от Плехановой И.М. - Кривачева А.А. (доверенность от 11.08.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2008 по делу N А56-27940/2007 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Тимухина И.А.),

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Плеханова Ирина Михайловна обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области (далее - администрация Гатчинского муниципального района) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:23:04-39-001:0006 из состава земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, вблизи пос. Новый Свет, на следующих условиях: "цена участка в соответствии с пунктом 12 статьи 4 Областного закона Ленинградской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области" и постановлением правительства Ленинградской области от 23.01.2003 N 4 в редакции постановления от 30.11.2006 N 324/1, приложение 2, п. 188, составляет 20% х 44640 руб. = 8928 руб.; участок передан и принят до подписания договора; подача документов на регистрацию права собственности на участок производится в течение 10 дней после внесения выкупной стоимости участка на счет, указанный ответчиком".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление Росрегистрации).

Решением от 28.04.2008 (судья Астрицкая СТ.) иск удовлетворен, суд обязал администрацию Гатчинского муниципального района заключить с Плехановой И.М. договор купли-продажи названного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства на следующих условиях: выкупная цена составляет 8928 руб., подача документов на регистрацию права собственности на участок производится в течение 10 дней после внесения покупателем выкупной цены на счет продавца.

Постановлением апелляционного суда от 18.09.2008 решение от 28.04.2008 изменено в части выкупной цены земельного участка, выкупная цена определена в размере 84 430 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация Гатчинского муниципального района просит отменить постановление от 18.09.2008 и отказать в удовлетворении иска. Податель жалобы ссылается на следующее: Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 77, 79) разделяет состав земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и иные земли; в приложении 2 к постановлению правительства Ленинградской области от 23.01.2003 N 4 кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка установлена как стоимость иных земель - земель под древесно-кустарниковой растительностью, болотами, нарушенные земли (четвертая группа), не отнесенных к сельскохозяйственным угодьям; из Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельхозназначения) и Областного закона Ленинградской области от 02.12.2005 N 107-03 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области" (далее - Областной закон N 107-03) следует, что на сегодняшний день установлена только выкупная цена сельскохозяйственных угодий, выкупная стоимость иных земель в составе земель сельскохозяйственного назначения не определена; поэтому в связи с отсутствием соответствующей нормы орган местного самоуправления не может передать в собственность спорный земельный участок, часть которого не относится к сельскохозяйственным угодьям.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель администрации Гатчинского муниципального района поддержал доводы жалобы, а представитель Плехановой И.М. просил оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

Управление Росрегистрации извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Гатчинского района Ленинградской области от 28.04.92 N 269 Плехановой И.М. из фонда земель районного Совета народных депутатов выделен земельный участок площадью 15 га в пожизненное наследуемое владение для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Участок находится по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский район, вблизи пос. Новый Свет. На основании названного постановления Плехановой И.М. оформлено свидетельство о праве на землю.

В 1996 году истец выполнил межевание указанного участка, площадь которого по результатам межевых работ составила 14,61 га; земельный участок поставлен на кадастровый учет, и ему присвоен кадастровый номер 47:23:04-39-001:0006 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства).

Плехановой И.М. также выдано свидетельство от 05.07.2006 серии 78-АА N 913597 о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения на земельный участок с кадастровым номером 47:23:04-39-001:0006.

В связи с необходимостью переоформления права пожизненного наследуемого владения участком Плеханова И.М. обратилась к главе администрации Гатчинского муниципального района, распоряжающейся землей на территории названного муниципального образования, с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:23:04-39-001:0006, находящегося у нее в пожизненном наследуемом владении, в собственность путем заключения договора купли-продажи по выкупной цене, рассчитанной в соответствии с пунктом 12 статьи 4 Областного закона N 107-03, а именно в размере 20% кадастровой стоимости этого земельного участка (44 640 руб.), что по расчетам истца составляет 8928 руб.

Рассмотрев заявление, администрация Гатчинского муниципального района в письме от 29.05.2007 N 971-10 сообщила Плехановой И.М. следующее: поскольку испрашиваемый земельный участок относится к несельскохозяйственным угодьям, его продажа будет осуществляться по рыночной цене, поэтому для подготовки постановления о предоставлении участка в собственность ей необходимо среди прочих документов предоставить отчет о рыночной стоимости земель, не относящихся к сельскохозяйственным угодьям.

Посчитав, что в письме от 29.05.2007 N 971-10 ответчик предъявляет к ней требования, не основанные на законе, и тем самым уклоняется от заключения договора купли-продажи участка, Плеханова И.М. обратилась с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения, не занятых зданиями, строениями, сооружениями и не предоставленных для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, в силу пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Законом об обороте земель сельхозназначения.

Согласно пункту 4 статьи 1 названного Закона приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном этим Законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

При рассмотрении настоящего дела суд установил, что в силу пункта 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), пункта 12 статьи 4 Областного закона N 107-03 Плеханова И.М., осуществляющая деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, имеет право на выкуп земельного участка, закрепленного за ней на праве пожизненного наследуемого владения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и используемого в соответствии в его целевым назначением, в порядке переоформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, установленном Вводным законом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения (статья 422 того же Кодекса). Следовательно, договор, заключаемый по решению суда, должен соответствовать требованиям законодательства, действующего на день вынесения решения о понуждении заключить договор.

Поскольку выкупная цена земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежит определению на основании действующего законодательства, то при принятии решения о заключении договора купли-продажи условие договора о цене такого имущества должно устанавливаться в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.

Пунктом 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельхозназначения установлено, что приобретение гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом; сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Содержание пункта 12 статьи 4 Областного закона N 107-03 в редакции, действующей на момент принятия решения от 28.04.2008, не противоречит изложенной выше норме Закона. Пунктом 12 статьи 4 Областного закона N 107-03 в данной редакции установлено: сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене в размере 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Правило о том, что несельскохозяйственные угодья приобретаются сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, в собственность по рыночной стоимости Областным законом Ленинградской области от 04.02.2008 N 4-03 исключено из пункта 12 статьи 4 Областного закона N 107-03.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, предусмотрено, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 355 (далее - постановление правительства Ленобласти N 355) утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области по состоянию на 1 января 2006 года, в том числе результаты государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Гатчинского муниципального района.

Постановление правительства Ленинградской области от 23.01.2003 N 4 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Ленинградской области", которым руководствовалась Плеханова И.М. и предлагала определить ей выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 47:23:04-39-001:0006, признано утратившим силу согласно пункту 3 постановления правительства Ленобласти N 355.

Постановлением правительства Ленобласти N 355 (приложение 2) кадастровая стоимость испрашиваемого Плехановой И.М. земельного участка установлена" в размере 422 150 руб. путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - 2,89, определенного в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2005 N 145, на площадь участка.

Таким образом, с учетом положений пункта 12 статьи 4 Областного закона N 107-03 цена выкупа спорного земельного участка правомерно определена апелляционным судом в размере 84 430 руб.

Доводу администрации Гатчинского муниципального района о том, что, поскольку часть испрашиваемого истцом земельного участка составляют несельскохозяйственные угодья, то этот земельный участок должен быть выкуплен по иной цене, чем установлено судом, дана надлежащая оценка апелляционной инстанцией.

Апелляционный суд правильно указал, что ни Закон об обороте земель сельхозназначения, ни Областной закон N 107-03 не содержат положений, устанавливающих необходимость разделения земельного участка, отнесенного целиком к категории земель сельскохозяйственного назначения, в случае его приобретения в собственность на сельскохозяйственные и другие виды угодий и определения различной выкупной цены. К тому же в приложении 2 к постановлению правительства Ленобласти N 355 указана кадастровая стоимость всего испрашиваемого Плехановой И.М. земельного участка с учетом вида составляющих его угодий.

Предусмотренный пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации состав земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, водными объектами и прочие) определен, исходя из той роли, которую играет земля в сельскохозяйственном производстве с учетов особых требований, предъявляемых к владельцам земель сельскохозяйственного назначения к сохранению сельскохозяйственных угодий (пашей, выпасы, сенокосы). Однако действующим законодательством не установлен какой-либо особый правовой режим по обороту земель, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции не допустил ошибок в применении и толковании норм материального права, поэтому постановление от 18.09.2008 следует оставить в силе, а в удовлетворении жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2008 по делу N А56-27940/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева