Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 января 2009 г. N А21-3746/2007 При совершении сделки по приватизации участка заявитель согласился с обременением и подписал договор купли-продажи, содержащий условие об обременении, без возражений, то есть принял на себя обязательство допускать ограниченное использование приватизированного земельного участка. поэтому, оспариваемым постановлением о предоставлении земельного участка в собственность не нарушены права заявителя

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 января 2009 г. N А21-3746/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2008 г.

См. также предыдущее рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного от 21 января 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 декабря 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 декабря 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии Ломтадзе З.Д. и его представителя Горбунова И.О. (доверенность от 01.10.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Данор" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу N А21-3746/2007 (судьи Шульга Л.А., Савицкая И.Г., Фокина Е.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Данор" (далее - ООО "Данор") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании недействующим с момента издания абзаца 3 пункта 2 постановления главы администрации Советского городского округа Калининградской области (далее - Администрация) от 20.04.2007 N 451 "О предоставлении ООО "Данор" земельного участка в собственность для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, по ул. А. Невского". Делу присвоен N А21-3746/2007.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены предприниматели Кудрявцева Анна Анатольевна, Ломтадзе Зураб Джемалович, Прокофьева Лариса Ивановна, негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования "Советская автомобильная школа Калининградского регионального совета Российской оборонной спортивно-технической организации - Советская автошкола РОСТО" (далее - Советская автошкола РОСТО), Славское государственное районное дорожное предприятие "Райавтодор" (далее - Славский автодор).

Решением от 13.11.2007 (судьи Залужная Ю.Д., Шкутко О.Н., Гурьева И.Л.) оспариваемое постановление признано не соответствующим статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации и не действующим в части обременения земельного участка площадью 623 кв. м правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков (Кудрявцевой А. А., Ломтадзе З.Д., Славского автодора, акционерного общества открытого типа "Совстроймонтаж", именуемого далее АООТ "Совстроймонтаж") и третьих лиц (абзац 3 пункта 2).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2008 (судьи Грачева И.Л., Кадулин А.В., Коняева Е.В.) решение от 13.11.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции указал, что оспариваемое заявителем постановление, являющееся решением уполномоченного органа о приватизации названного земельного участка, не отвечает критериям нормативного правового акта, не устанавливает правовые нормы, обязательные для неопределенного круга лиц, и подлежит однократному применению при заключении договора купли-продажи земельного участка, поэтому у суда не было оснований рассматривать заявленное требование в порядке главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "Данор" также обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании недействительным постановления главы города Советска от 26.11.2004 N 1329 "О внесении изменений в постановление главы г. Советска от 17.01.2003 N 26" в части установления обременения на земельный участок площадью 623 кв. м правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков (Кудрявцевой А.А., Ломтадзе З.Д., Славского автодора, АООТ "Совстроймонтаж") и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности в соответствии с разрешенным использованием соседних земельных участков. Делу присвоен N А21-453/2008.

Определением от 27.02.2008 дело N А21-3746/2007 объединено с делом N А21-453/2008 в одно производство с присвоением делу N А21-3746/2007.

Определением от 13.03.2008 производство по делу в части оспаривания постановления от 26.11.2004 N 1329 прекращено в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом заявителя от данного требования.

Судом также принято к рассмотрению дополнительное требование ООО "Данор" о признании недействительным договора от 27.04.2007 N 34 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:16:010501:0047 площадью 10019,10 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Советск, ул. А. Невского, в части обременения земельного участка площадью 623 кв. м правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков (Кудрявцевой А.А., Ломтадзе З.Д., Славского автодора, АООТ "Совстроймонтаж") и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности (абзац 2 раздела 1 договора).

Определениями от 13.03.2008 и от 16.04.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) и общество с ограниченной ответственностью "Калининградский винодельческий завод".

Решением от 27.06.2008 (судья Залужная Ю.Д.) постановление главы Администрации от 20.04.2007 N 451 и договор купли-продажи от 27.04.2007 N 34 признаны в оспариваемой части недействительными.

Постановлением апелляционного суда от 07.10.2008 решение от 27.06.2008 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Данор" просит отменить постановление от 07.10.2008 и оставить в силе решение от 27.06.2008, ссылаясь на неправильное толкование апелляционным судом норм материального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании Ломтадзе З.Д. и его представитель возражали против удовлетворения жалобы, считая постановление апелляционного суда законным и обоснованным.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Советска от 17.01.2003 N 26 муниципальное образование "Город Советск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Советска Калининградской области (арендодатель) и ООО "Данор" (арендатор) заключили на 49 лет договор от 17.01.2003 N 14 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:16:0105001:0016, расположенного по адресу: г. Советск, ул. А. Невского, д. 2а, для эксплуатации принадлежащих арендатору нежилых строений (пункт 1.1 договора).

К договору от 17.01.2003 N 14 стороны подписали дополнительное соглашение от 30.07.2004 N 29, согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "На основании постановлений главы города Советска от 17.01.2003 N 26, от 01.07.2003 N 545 и от 29.07.2004 N 856 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет из земель поселений земельный участок с кадастровым номером 39:16:010501:0047 площадью 10019,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Советск, ул. А. Невского, д. 2а".

Постановлением главы города Советска от 26.11.2004 N 1329 внесено изменение в постановление от 17.01.2003 N 26 о наложении следующего обременения на предоставленный ООО "Данор" земельный участок: "земельный участок площадью 623 кв. м обременен правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков (Кудрявцевой А.А., Ломтадзе З.Д., АООТ "Совстроймонтаж", Славского автодора) и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности в соответствии с разрешенным использованием соседних земельных участков".

В апреле 2007 года ООО "Данор", ссылаясь на то, что оно является собственником расположенных на названном земельном участке объектов недвижимости, обратилось к главе муниципального образования "Советский городской округ" с заявлением о предоставлении данного участка в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и попросило подготовить и направить ему проект договора купли-продажи данного участка в установленный законом срок.

Рассмотрев данное заявление, глава Администрации издал постановление от 20.04.2007 N 451 "О предоставлении ООО "Данор" земельного участка в собственность для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, по ул. А.Невского".

Согласно абзацу 1 пункта 2 данного постановления ООО "Данор" предоставлен из земель населенных пунктов в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 39:16:010501:0047 площадью 10019,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Советск, ул. А. Невского (ориентир: нежилые здания и строения - в границах участка: почтовый адрес ориентира: Калининградская обл., г. Советск, ул. А. Невского, д. 2а), для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, согласно прилагаемому к постановлению плану.

В абзаце 3 пункта 2 того же постановления указано, что часть земельного участка площадью 623 кв. м обременена правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних участков (Кудрявцевой А.А., Ломтадзе З.Д., АООТ "Совстроймонтаж", Славского автодора) и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности в соответствии с разрешенным использованием соседних земельных участков.

На основании данного постановления муниципальное образование "Советский городской округ" и ООО "Данор" заключили договор от 27.04.2007 N 34 купли-продажи названного земельного участка. В разделе 1 этого договора указано на наличие обременения земельного участка правом прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков. Переход права собственности на земельный участок на основании постановления от 20.04.2007 N 451 и договора купли-продажи от 27.04.2007 зарегистрирован 14.05.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

ООО "Данор", полагая, что наложение на предоставленный ему в собственность земельный участок указанного обременения является незаконным и существенно нарушает его права как собственника земельного участка, оспорило в арбитражном суде действительность абзаца 3 пункта 2 постановления от 20.04.2007 N 451 и абзаца 2 раздела 1 договора купли-продажи от 27.04.2007 N 34.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего: указанное в пункте 2 постановления от 20.04.2007 N 451 обременение обладает признаками публичного сервитута, который установлен с нарушением Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права ООО "Данор"; поскольку публичный сервитут в надлежащем порядке не установлен и оспариваемое обременение не может быть признано частным сервитутом, оспариваемый абзац договора купли-продажи от 27.04.2007 3 N 34 является недействительным; в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, поскольку названный договор купли-продажи может быть совершен без включения недействительной части.

Апелляционный суд посчитал данные выводы неправильными и не соответствующими статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), и отказал в удовлетворении требований ООО "Данор".

Суд кассационной инстанции согласен с постановлением апелляционного суда.

Обременение названного земельного участка правом прохода-проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков было установлено в 2004 году, когда данный участок находился еще в государственной собственности. При совершении сделки по приватизации данного участка ООО "Данор" согласилось с этим обременением и подписало договор купли-продажи от 27.04.2007 N 34, содержащий условие об обременении, без возражений, то есть приняло на себя обязательство допускать ограниченное использование приватизированного земельного участка. Поэтому апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что оспариваемым постановлением не нарушены права заявителя.

Согласно статье 31 Закона о приватизации при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации.

Постановлением главы Администрации от 20.04.2007 N 451 принято решение в соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о приватизации названного земельного участка и установлены существенные условия приватизации, обязательные для исполнения продавцом и покупателем, в том числе названный сервитут. Договор выкупа сторонами исполнен.

В том случае, если покупатель государственного или муниципального имущества считает, что существенные условия выкупа не соответствуют закону и нарушают его права, он вправе оспорить сделку по приватизации. Поскольку условие об обременении названного участка правом прохода-проезда к соседним участкам является существенным условием сделки по приватизации и без такого существенного условия в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 31 Закона о приватизации сделка по приватизации не могла бы быть заключена, то сделка может быть оспорена целиком, а не ее часть, содержащая существенное условие. Поэтому положения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые сослался суд первой инстанции, в данном случае неприменимы.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое постановление следует оставить в силе, а в удовлетворении жалобы ООО "Данор" отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу N А21-3746/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Данор" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева