Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 марта 2009 г. N А56-14067/2008 Отказано в признании недействительным распоряжения собственника о продаже объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка, так как переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 марта 2009 г. N А56-14067/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Содружество" Крупицкого Ю.Н. (доверенность от 20.10.2008), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Баженовой Ю.С. (доверенность от 30.12.2008), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чуватиной Е.В. (доверенность от 29.12.2008), от правительства Санкт-Петербурга Баженовой Ю.С. (доверенность от 12.01.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Содружество" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2008 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 (судьи Третьякова Н.О., Згурская М.Л., Протас Н.И.) по делу N А56-14067/2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Содружество" (далее - ООО "ТД "Содружество") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) от 04.04.2008 N 474-рз "О продаже объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лесопарковая, д. 20, лит. А".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества), Законодательное Собрание Санкт-Петербурга и правительство Санкт-Петербурга.

Решением от 07.08.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.11.2008, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе ООО "ТД "Содружество", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить названные судебные акты и удовлетворить заявление.

В отзыве на кассационную жалобу Фонд имущества просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "ТД "Содружество" поддержал доводы жалобы, а представители КУГИ, правительства Санкт-Петербурга и Фонда имущества просили оставить принятые по делу судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законодательное Собрание Санкт-Петербурга извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ принято распоряжение от 04.04.2008 N 474-рз о продаже объекта нежилого фонда - одноэтажного здания, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лесопарковая, д. 20, лит. А, общей площадью 426,8 кв. м, кадастровый номер 78:6138А:0:6, совместно с земельным участком из земель населенных пунктов, расположенным по тому же адресу, кадастровый номер 78:6138А:5, площадью 1548 кв. м, занимаемым этим зданием и необходимым для его использования.

Собственник названного недвижимого имущества определил способ продажи имущества - на аукционе с подачей предложений о цене имущества в открытой форме, форму платежа, срок продажи, утвердил перечень обременении (ограничений) здания и земельного участка, подлежащих включению в информационное сообщение и договор купли-продажи, предписал Фонду имущества обеспечить проведение оценки рыночной стоимости здания и земельного участка с учетом обременении (ограничений), осуществить необходимые действия по реализации распоряжения, включить в качестве существенного условия в договор купли-продажи здания и земельного участка обязанность покупателя осуществить снос этого здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи, предусмотрев в качестве последствия невыполнения данного условия расторжение договора купли-продажи с возвратом здания и земельного участка в государственную собственность.

ООО "ТД "Содружество" обратилось в арбитражный суд с требованием признать распоряжение от 04.04.2008 N 474-рз недействительным, ссылаясь на следующее. Выставленное на продажу здание находится у него в аренде по заключенному с КУГИ на срок до 2012 года договору от 24.06.2002 N 07-А002700. Указанное распоряжение не соответствует Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), Закону Санкт-Петербурга от 10.03.2005 N 59-15 "О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 59-15), уставу Санкт-Петербурга, постановлению Уставного суда Санкт-Петербурга от 15.11.2004 N 107-П и нарушает его права и законные интересы как добросовестного арендатора в сфере предпринимательской деятельности, создавая угрозу досрочного прекращения договора аренды.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативного правового акта недействительным являются одновременно его несоответствие закону или иному нормативному акту и нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исследовав доводы участвующих в деле лиц и материалы дела, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии предусмотренных приведенными нормами права оснований для удовлетворения заявленного требования.

Кассационная инстанция согласна с этим выводом.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 217 того же Кодекса предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и способы приватизации государственного и муниципального имущества определены Законом N 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 6 и пункту 4 статьи 14 данного Закона компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного управления в сфере приватизации определяется законами и иными правовыми актами соответственно субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления; органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, к которому относится спорное здание, регулируются Законом N 59-15. В соответствии с пунктом 2 статьи 2 данного Закона правительство Санкт-Петербурга постановлением от 31.08.2005 N 1269 наделило КУГИ полномочиями в сфере приватизации объектов недвижимости Санкт-Петербурга.

Недвижимое имущество, в отношении которого принято оспариваемое заявителем распоряжение, не относится к категории имущества, сведения о котором в силу пункта 3 статьи 3 Закона N 59-15 подлежат включению в программу приватизации, поэтому КУГИ правомерно, в соответствии с Законом N 178-ФЗ, Законом N 59-15 и на основании распоряжения правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 N 33-рп "О продаже на торгах расселенных зданий и земельных участков, на которых они расположены", принял решение об условиях продажи указанного имущества Санкт-Петербурга.

Несостоятельным признан довод ООО "ТД "Содружество" о том, что в нарушение требований законодательства о приватизации собственник выбрал ненадлежащий способ продажи государственного имущества, обремененного обязанностью покупателя осуществить снос объекта с возведением на освобожденном земельном участке объекта недвижимости или реконструкцию объекта (пункт 5.2 распоряжения от 04.04.2008 N 474-рз).

Согласно статье 18 Закона N 178-ФЗ на аукционе, являющемся одним из способов приватизации государственного или муниципального имущества, право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Апелляционный суд правильно указал, что оспариваемое распоряжение не содержит каких-либо положений, согласно которым необходимым основанием для приобретения права собственности на объекты продажи является исполнение покупателем условий, предусмотренных пунктом 5.2 распоряжения. Следовательно, способ приватизации государственного имущества выбран его собственником верно.

Также обоснованно суды признали несостоятельным довод заявителя о нарушении оспариваемым распоряжением его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, после приватизации имущества ранее заключенный в отношении этого имущества договор аренды сохраняется, а включенное в распоряжение от 04.04.2008 N 474-рз в качестве существенного условия договора купли-продажи условие о сносе или реконструкции объекта непосредственно не влечет прекращения договора аренды, заключенного с ООО "ТД "Содружество".

Согласно пункту 2.1.3 договора аренды арендодатель обязался не менее чем за два месяца письменно уведомлять арендатора о необходимости освобождения объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или о его сносе по градостроительным соображениям, а в соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор в свою очередь обязался освободить помещения при наличии указанных обстоятельств.

Таким образом, при заключении договора аренды арендатор согласился с правом собственника здания требовать досрочного освобождения здания в связи с его аварийным состоянием, капитальным ремонтом или сносом с соблюдением требований пункта 2.1.3 договора аренды.

При указанных обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования ООО "ТД "Содружество".

Поскольку суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 по делу N А56-14067/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Содружество" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина