Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2009 г. N А21-3250/2007 Дело по иску о взыскании задолженности по арендной плате направлено на новое рассмотрение, так как судами обеих инстанций не исследованы вопросы о том, сформирован ли указанный земельный участок, а также проведен ли в отношении указанного участка государственный кадастровый учет, не указаны обстоятельства перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников, в том числе и ответчика

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 марта 2009 г. N А21-3250/2007

ГАРАНТ:

См. также определения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа:

от 07 октября 2008 г.

от 26 ноября 2008 г.

от 24 декабря 2008 г.

от 17 февраля 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 11.03.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Мельба" на решение Арбитражного

суда Калининградской области от 13.11.2007 (судья Ефименко С.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 (судьи Попова Н.М., Петренко Т.И., Шестакова М.А.) по делу N А21-3250/2007,

установил:

Администрация Советского городского округа Калининградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мельба" (далее - Общество) о взыскании 45 244 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 2003 года по первый квартал 2007 года по договору от 04.04.2003 N 75.

Решением суда первой инстанции от 13.11.2007, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.07.2008, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и дело передать на новое рассмотрение.

Как указал податель жалобы, во исполнение условий спорного договора Обществу было передано в аренду 106/1000 доли земельного участка общей площадью 1410,10 кв. м, находящегося по жилым домом. Податель жалобы полагает, что поскольку земельный участок, на котором расположен этот дом, является неделимым, а находящиеся в доме жилые и нежилые помещения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Таким образом, по мнению Общества, спорный договор аренды в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является незаключенным.

Также податель жалобы отметил, что он не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, состоявшегося 06.11.2007, в котором была оглашена резолютивная часть обжалуемого решения суда.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие, что не противоречит нормам статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2002 N 155 за Обществом зарегистрировано право собственности на магазин общей площадью 82,7 кв. м, находящийся в здании по адресу: Калининградская область, г. Советск, ул. Ленина, д. 20, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.03.2004 серии 39-АА N 201497.

Между муниципальным образованием "Город Советск" в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Советска Калининградской области (арендодатель, правопредшественник Администрации) и Обществом (арендатор) 04.04.2003 заключен договор N 75 на передачу в аренду городских земель, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно разделу 1 названного договора на основании постановления главы города Советска от 01.04.2003 N 239 арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет из земель поселения земельный участок (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) площадью 149,47 кв. м из общей площади 1410,10 кв. м земельного участка, находящегося по адресу: Калининградская область, г. Советск, ул. Ленина, д. 20, для эксплуатации магазина. Местонахождение и границы земельного участка указаны на местности, план границ является приложением к договору.

Дополнительным соглашением от 15.10.2004 N 35 в указанный договор внесены изменения, в том числе и в его предмет: в аренду передано 106/1000 доли земельного участка в праве аренды на земельный участок (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) общей площадью 1410,10 кв. м, предназначенного для эксплуатации жилого дома и находящегося по указанному адресу.

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора и исчисляется со дня принятия постановления главы города Советска, то есть с 01.04.2003, и действует до 01.04.2052.

Договор аренды одновременно является актом приема-передачи спорного земельного участка.

В силу пунктов 4.1 и 4.2 договора арендная плата исчисляется с 01.05.2003 и для ее расчета определена площадь доли переданного земельного участка, которая составляет 149,47 кв. м.

Согласно пункту 4.4 на момент заключения договора ставка арендной платы за 1 кв. м установлена в размере 21,60 руб., а коэффициент функционального использования - К=3.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности задолженности ответчика по арендной плате в указанной истцом сумме. Апелляционный суд согласился с данными выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Предметом договора аренды от 04.04.2003 N 75 является доля в праве аренды в размере 106/1000 от площади земельного участка (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) под жилым зданием без выделения доли в натуре. Размер доли рассчитан пропорционально площади нежилого помещения (магазина), принадлежащего Обществу на праве собственности.

Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.

Договор аренды от 04.04.2003 N 75 и дополнительное соглашение от 15.10.2004 N 35 к нему не соответствуют указанным требованиям закона.

При рассмотрении спора судами не учтены положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующие права собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 01.03.2005, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как предусмотрено пунктом 3 указанной статьи, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо еправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Администрацией заявлены требования о взыскании арендной платы за период с с 2003 года по первый квартал 2007 года.

Однако судами обеих инстанций не исследованы вопросы о том, сформирован ли указанный земельный участок; проведен ли в отношении указанного участка государственный кадастровый учет.

Обстоятельства перехода земельного участка под зданием жилого дома по указанному адресу в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, в том числе и ответчика, судом в нарушение части 2 статьи 65 АПК РФ не исследовались.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает дело подлежащим передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела и принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права; по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.11.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008 по делу N А21-3250/2007 отменить.

Передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В.Сергеева