Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2022 г. по делу N 66а-2051/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе

председательствующего Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клычевым Ш.М, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-792/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000471-75) по административному исковому заявлению Горюнова Виталия Васильевича, общества с ограниченной ответственностью "Виктория", общества с ограниченной ответственностью "Троя", общества с ограниченной ответственностью "Партнер" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Буренкова Д.Л, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, участвовавшего в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, суд апелляционной инстанции,

УСТАНОВИЛ:

Горюнов В.В. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г. в размере 21 028 000 руб. (дело N 3а-792/2022).

Обществом с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее по тексту ООО "Виктория") заявлены требования об установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости по состоянию 1 января 2021 г. в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N (дело N 3а-801/2022);

Обществом с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее по тексту ООО "Партнер") в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N (дело Nа-798/2022);

Обществом с ограниченной ответственностью "Троя" (далее по тексту ООО "Троя") в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N (дело N 3а-797/2022).

Определением Краснодарского краевого суда от 18 мая 2022 г. административные дела по приведенным выше административным исковым требованиям объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера дела Nа-792/2022, поскольку спорные нежилые помещения расположены в одном здании с кадастровым номером N.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает их рыночную стоимость, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Линия бизнеса" и общества с ограниченной ответственностью "Независимый центр Оценки и Экспертизы" Изотовой Ю.В, что нарушает их права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением суда от 3 августа 2022 г. административное исковое заявление Горюнова В.В, ООО "Виктория", ООО "Партнер", ООО "Троя" удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 26 544 537 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 26 479 342 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 3 264 672 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 3 460 847 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", Западный внутригородской округ, "адрес", пом. 6, 6/5, 6/6, 8/3, в размере его рыночной стоимости 6 876 285 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 29 872 898 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 26 036 704 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 24 485 657 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 26 091 605 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 17 793 632 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 12 640 423 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 26 445 029 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"-402, в размере его рыночной стоимости 21 507 323 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 447 202 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 7 891 274 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик, ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П, полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Кроме того, в апелляционной жалобе указывает на значительные нарушения, допущенные экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость, в связи с чем, заключение N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу. Также ссылается на необходимость проведения судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости исключительно государственными судебными экспертными учреждениями.

Относительно доводов апелляционной жалобы административными истцами Горюновым В.В, ООО "Виктория", ООО "Партнер", ООО "Троя" представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Буренков Д.Л. полагал возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело при данной явке.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражения на нее, Третий апелляционный суд общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Горюнов В.В. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 23:43:0207051:215, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д. 13-15 том 1).

ООО "Виктория" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами N, N, N, N, и 1/3 доли нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-14, 15-17, 18-20, 21-27, 28-42 том 2).

ООО "Троя" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, и 1/3 доли нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-20, 21-23, 24-26, 27-29, 30-33 том 4, л.д. 28-42 том 2).

ООО "Партнер" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, и 1/3 доли нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-21, 22-24, 25-27, 28-30, 31-33 том 3, л.д. 28-42 том 2).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилых помещений была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2021 г. в следующем размере:

- с кадастровым номером N - 43 680 210, 02 руб.;

- с кадастровым номером N - 43 572 929, 25 руб.;

- с кадастровым номером N - 5 420 501, 76 руб.;

- с кадастровым номером N - 4 982 124, 55 руб.;

- с кадастровым номером N - 9 564 927, 06 руб.;

- с кадастровым номером N - 49 157 175, 34 руб.;

- с кадастровым номером N - 42 844 549, 33 руб.;

- с кадастровым номером N - 37 553 913, 76 руб.;

- с кадастровым номером N - 42 934 891, 02 руб.;

- с кадастровым номером N - 23 810 683, 25 руб.;

- с кадастровым номером N - 20 738 364, 60 руб.;

- с кадастровым номером N - 43 516 465, 69 руб.;

- с кадастровым номером N - 43 680 210, 02 руб.;

- с кадастровым номером N - 32 986 011, 75 руб.;

- с кадастровым номером N - 545 936, 73 руб.;

- с кадастровым номером N - 10 660 320, 13 руб.

Вышеприведенная информация отражена в письмах филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ N, ДД.ММ.ГГГГ N, ДД.ММ.ГГГГ N (л.д. 201-202 том 1, 198-199 том 4, 115-120 том 6).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилых помещений, административные истцы в подтверждение величины их рыночной стоимости представили составленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Линия бизнеса" и общества с ограниченной ответственностью "Независимый Центр Оценки и Экспертизы" ФИО3 отчеты N, N, N, N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. составляет:

- с кадастровым номером N - 21 028 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 20 971 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 2 609 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 2 402 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 4 682 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 23 932 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 20 620 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 18 074 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 20 401 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 11 655 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 12 324 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 20 944 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 21 022 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 15 876 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 415 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 5 131 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости 18 мая 2022 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. составляет:

- с кадастровым номером N - 26 544 537 руб.;

- с кадастровым номером N - 26 479 342 руб.;

- с кадастровым номером N - 3 264 672 руб.;

- с кадастровым номером N - 3 460 847 руб.;

- с кадастровым номером N - 6 876 285 руб.;

- с кадастровым номером N - 29 872 898 руб.;

- с кадастровым номером N - 26 036 704 руб.;

- с кадастровым номером N - 24 485 657 руб.;

- с кадастровым номером N - 26 091 605 руб.;

- с кадастровым номером N - 17 793 632 руб.;

- с кадастровым номером N - 12 640 423 руб.;

- с кадастровым номером N - 26 445 029 руб.;

- с кадастровым номером N - 26 544 537 руб.;

- с кадастровым номером N - 21 507 323 руб.;

- с кадастровым номером N - 447 202 руб.;

- с кадастровым номером N - 7 891 274 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз".

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с такими суждениями суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости нежилых помещений, в размере равной их рыночной стоимости, согласно выводам, содержащимся в экспертном исследовании.

Согласно заключению N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" при проведении назначенной судом экспертизы был использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

От использования доходного и затратного подходов эксперт отказался, указав в исследовательской части заключения на отсутствие информации, позволяющей спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а итоговая стоимость объекта недвижимости с применением затратного подхода не сможет дать достоверный и объективный результат.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы, указанные экспертом в качестве причины неприменения доходного подхода при оценке нежилых помещений, являются неубедительными.

Суд исходит из того, что оценка объектов недвижимости осуществляется по правилам оценочной деятельности, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости применяются основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный и сравнительный), их совместное применение закреплено в федеральных стандартах, однако заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом сравнительным подходом без применения доходного подхода ввиду недостаточности количества достоверной информации, не будет в полной мере отражать фактическую рыночную стоимость нежилых помещений, в связи с чем не будет отвечать тем целям и задачам, которые ставились судом при назначении судебной оценочной экспертизы.

Данные противоречия в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не устранены.

Исходя из изложенного, руководствуясь требованиями статьи 83 КАС РФ, суд определением от 20 октября 2022 г. назначил повторную судебную оценочную экспертизу по настоящему делу.

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2022 г. составляет:

- с кадастровым номером N - 28 758 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 666 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 3 560 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 5 108 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 6 284 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 32 349 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 201 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 24 703 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 263 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 15 664 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 21 329 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 635 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 758 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 21 700 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 557 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 7 027 000 руб.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением доходного подхода методом прямой капитализации фактических доходов от сдачи площадей объекта оценки в аренду. От использования затратного и сравнительного подхода эксперт отказался.

Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован невозможностью при определении рыночной стоимости учитывать рыночную ситуацию на дату определения стоимости, местоположение исследуемых нежилых зданий и другие ценообразующие факторы и индивидуальные особенности объекта экспертизы; отказ от применения сравнительного подхода обоснован невозможностью использования данных по продаже коммерческой недвижимости, выявленных на открытом рынке, так как использование данных объектов может привести к искажению рыночной стоимости, ввиду значительных отличий по ценообразующим факторам с объектом экспертизы (общей площади, классу, физическому состоянию).

Исследуемые объекты капитального строительства при анализе рынка недвижимости отнесены экспертом к сегменту коммерческой недвижимости офисного назначения.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Из экспертного заключения следует, что исследуемое недвижимое имущество представляет собой нежилые помещения, находящиеся в здании делового центра "Карасунский" г. Краснодара.

При анализе рынка недвижимости коммерческого назначения в г. Краснодаре экспертом установлено, что средняя цена аренды одного кв.м. объектов офисного назначения с учетом стоимости земельного участка в г. Краснодаре составляет 714 кв.м./мес.; диапазон значения стоимости аренды составляет от 409 руб./кв.м./мес. до 1 100 руб./кв.м./мес.

Исследовав объем доступных аналогов, расположенных в г. Краснодаре, эксперт использовал в расчетах представленные административным истцом договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес".

Проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте по представленным договорам аренды, эксперт пришел к выводу, что средневзвешенная арендная ставка в размере 676 руб./кв.м./мес. соответствует рыночным данным и находится в диапазоне от 409 руб./кв.м./мес. до 1 100 руб./кв.м./мес, в связи с чем при определении величины потенциального валового дохода исследуемых нежилых помещений экспертом принято средневзвешенное значение арендной ставки за один кв.м. объекта экспертизы, рассчитанное на основании имеющихся копий договоров аренды и величинах арендных ставок.

При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 9, 7 %. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы с исключением операционных расходов владельца.

Экспертом соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений, его корректировка на уровень недозагрузки помещений с целью определения действительного валового дохода, его корректировка на процент операционных расходов с целью определения чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки путем деления чистого операционного расхода на ставку капитализации.

В заключении экспертом проанализирован рынок нежилых помещений коммерческого назначения, имеется полная информация об объектах экспертизы, позволяющая их идентифицировать. Данная информация проверяема, в экспертном заключении содержатся ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, Третий апелляционный суд общей юрисдикции приходит к выводу о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н. N от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

При этом, отчеты N, N, N от ДД.ММ.ГГГГ оценщика ООО "Линия бизнеса" и ООО "Независимый Центр Оценки и Экспертизы" Изотовой Ю.В. и заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО6, не могут быть приняты за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком и экспертом при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

Проанализировав заключение повторной судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с другими имеющимися по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции считает необходимым определить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта в рамках проведенной в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы, назначенной на основании определения Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 октября 2022 г.

В связи с изложенным решение Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 г. в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества подлежит изменению с установлением кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в соответствии с выводами, изложенными в заключении повторной судебной оценочной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга":

- с кадастровым номером N - 28 758 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 666 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 3 560 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 6 284 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 32 349 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 201 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 24 703 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 263 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 15 664 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 635 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 758 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 21 700 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 7 027 000 руб.

В части требований об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной в отношении объектов недвижимого имущества: нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельного участка, в связи с чем предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами: N, N, N в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Однако в ходе, проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции, установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N (5 108 000 руб, 21 329 000 руб, 557 000 руб. соответственно) превышает установленную в отношении этих объектов недвижимости кадастровую стоимость (4 982 124, 55 руб, 20 738 364, 60 руб, 545 936, 73 руб.). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащих административным истцам объектов капитального строительства их права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истцов, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что суд первой инстанции удовлетворил требования истцов об установлении кадастровой стоимости в меньшем размере, при этом в суде апелляционной инстанции факта превышения кадастровой стоимости объектов недвижимости его рыночной стоимости, не установлено, то решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в части установления кадастровой стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 3 460 847 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 12 640 423 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 447 202 руб. по состоянию 1 января 2021 г.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами департамента имущественных отношений Краснодарского края о необходимости проведения судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости исключительно государственной судебно-экспертной организацией.

Распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Приказом Минюста России от 28 декабря 2021 г. N 266 "О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минюста России от 27 декабря 2012 г. N 237 "Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России", в перечень проводимых Минюстом экспертиз были добавлены экспертизы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данный приказ вступил в силу 24 января 2022 г.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р являлось предметом проверки Верховным Судом Российской Федерации. В частности, в мотивировочной части решения от 24 марта 2022 г. N93 указано следующее. Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

В связи с этим оспариваемые положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

При таких обстоятельствах, оснований для признания недопустимым доказательством экспертного заключения N от ДД.ММ.ГГГГ эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" Маркова М.В, по вышеприведенному доводу апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Не могут являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

От экспертного учреждения, проводившего повторную судебную экспертизу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" поступило заявление о взыскании судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 145 000 руб.

Разрешая вопрос о распределении указанной суммы между сторонами по делу, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Расчет показателя в процентном соотношении расхождения кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки нижеперечисленных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. и кадастровой стоимости, установленной судом, составляет:

- с кадастровым номером N - 34 %;

- с кадастровыми номерами N, N, N установлено превышение рыночной стоимости над кадастровой.

Таким образом, судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего административного дела (по оплате повторной судебной экспертизы в размере 145 000 руб.) оказаны в связи с реализацией административными истцами права на пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, следовательно, соответствующие судебные издержки возникли в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых в силу закона возложено на административных истцов.

Определяя размер судебных расходов по оплате судебной экспертизы, подлежащих взысканию с Горюнова В.В, общества с ограниченной ответственностью "Виктория", общества с ограниченной ответственностью "Троя", общества с ограниченной ответственностью "Партнер" в пользу экспертного учреждения, суд исходит из следующего.

По запросу суда апелляционной инстанции экспертным учреждением в обоснование размера стоимости экспертного исследования представлено информационное письмо с калькуляцией на выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы, из которого следует, что стоимость экспертного исследования составляет 9 062, 5 руб. в отношении каждого объекта капитального строительства, что в общей сумме составляет 145 000 руб. (9 062, 5 руб. х 16 нежилых помещений).

Поскольку Горюнов В.В. является собственником нежилого помещения с кадастровыми номерами N, стоимость экспертного исследования в отношении которого составляет 9 062, 5 руб, то указанная сумма подлежит взысканию с Горюнов В.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга".

Из материалов административного дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами N, N, N, N, а также доля 1/3 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N.

Исходя из чего, с Общества в пользу экспертного учреждения подлежит взысканию сумма в размере 39 270, 83 руб. (9 062, 5 руб. х 4 нежилые помещения = 36 250 руб.; 9 062, 5 руб. / 3 (доля) = 3 020, 83 руб.; итого: 36 250 руб.+ 3 020, 83 руб.).

Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, а также 1/3 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N.

Учитывая изложенное с Общества в пользу экспертного учреждения подлежит взысканию сумма в размере 48 333, 3 руб. (9 062, 5 руб. х 5 нежилых помещений = 45 312, 5 руб.; 9 062, 5 руб. / 3 (доля) = 3 020, 83 руб.; итого: 45 312, 5руб.+ 3 020, 83 руб.).

Нежилые помещения с кадастровыми номерами N, N, N, N, N принадлежат обществу с ограниченной ответственностью "Троя", в связи с чем в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 48 333, 3 руб. (9 062, 5 руб. х 5 нежилых помещения = 45 312, 5 руб.; 9 062, 5 руб. / 3 (доля) = 3 020, 83 руб.; итого: 45 312, 5руб.+ 3 020, 83 руб.)

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Третий апелляционный суд общей юрисдикции

определил:

отменить решение Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 г. в части удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 3 460 847 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

- нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 12 640 423 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

- нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 447 202 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Виктория", общества с ограниченной ответственностью "Партнер", общества с ограниченной ответственностью "Троя" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, равной их рыночной стоимости - отказать.

Решение Краснодарского краевого суда от 3 августа 2022 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 773, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 28 758 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 771, 7 кв.м, расположенного по адресу "адрес" по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 28 666 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 96 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 3 560 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 169, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 6 284 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 870, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 32 349 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 758, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 28 201 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 665, 1 кв.м, расположенного по адресу "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 24 703 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 760, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 28 263 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 421, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 15 664 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 770, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 28 635 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 584, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 21 700 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 188, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 7 027 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Горюнова Виталия Васильевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 9 062, 5 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктория" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 39 270, 83 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Троя" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 48 333, 3 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Партнер" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы, связанные с оплатой повторной судебной экспертизы, в размере 48 333, 3 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2022 г.

Председательствующий

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.