Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 января 2023 г. по делу N 66а-55/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Зубановой Т.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-50/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Машиностроитель" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 25 октября 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А, выслушав объяснения представителя Правительства Красноярского края - Заболотной С.Н. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Производственное объединение "Машиностроитель" обратилось в Красноярский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" кадастровой стоимостью 9 905 635, 10 рублей, определенной по состоянию на 24 августа 2016 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость - 5 383 319 рублей, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 25 октября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" размере его рыночной стоимости - 2 013 000 рублей, определенная по состоянию на 24 августа 2016 года сроком по 31 декабря 2020 года.

С принятым решением не согласился представитель Правительства Красноярского края - Заболотная С. Н, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта ООО "Оценочное бюро "Эксперт" Ряжевой М.В. N 43/22 от 31 августа 2022 года является недопустимым доказательством.

Экспертом неверно подобраны аналоги, поскольку информация, указанная в источниках, не позволяет делать выводы об идентификации объектов недвижимости, их точного местоположения, о качественных данных объектов, тем самым, выбранные объекты недвижимости не могут применяться оценщиком в качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт необоснованно отказалась от применения корректировки на площадь, поскольку имеется различие в размере площади объекта оценки (9115 кв.м.) и аналога 4 (40000 кв.м) более чем в 4 раза.

Ряжевой М.В. не применена корректировка на расположение в населенном пункте, однако, аналоги, расположенные на улице Трактовая - это незастроенные земельные участки на выезде из Березовки в сторону федеральной трассы на восток, расположенные на границе и за границей населенного пункта. Различие с объектом оценки расположенном в центре Березовки, ближе к границе с Красноярском, весьма существенно и требует корректировки.

Экспертом не применена корректировка на условия рынка (дату продажи предложения). Предложения на продажу опубликованы 03 мая 2015 года, 17 апреля 2015 года, 11 ноября 2015 года, 26 февраля 2016 года, дата оценки 26 августа 2016 года. Динамика изменения цен на коммерческую недвижимость за этот период существует, например, в статистических отчетах компании RID Analytics, http://www.ridasib.com/.

Неверно применена корректировка на наличие инженерных сетей, поскольку эксперт не проводил осмотр, не уточнял информацию о наличии инженерных коммуникаций.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Заболотная С.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Закон об оценочной деятельности).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" "данные изъяты"

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 24 августа 2016 года определена в размере 9 905 635 рублей.

Оспариваемая стоимость является архивной, поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п в размере 7 268 301 рубль.

Административному истцу 20 февраля 2021 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказано.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "ГК Центр экспертизы и оценки" отчет об оценке от 21 января 2021 года N 2101/2-О/21, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04: "данные изъяты" по состоянию на 24 августа 2016 года составляет 5 383 319 рублей.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N 43/22 от 31 августа 2022 года, выполненной экспертом ООО "Оценочное бюро "Эксперт" Ряжевой М.В. следует, что отчет об оценке от 21 января 2021 года N 2101/2-О/21 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:04: "данные изъяты" по состоянию на 24 августа 2016 года составила 2 013 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта N 43/22 от 31 августа 2022 года, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Доводы апеллянта о том, что экспертом неверно подобраны аналоги, поскольку информация, указанная в источниках, не позволяет делать выводы об идентификации объектов недвижимости, их точного местоположения, о качественных данных объектов, тем самым, выбранные объекты недвижимости не могут применяться оценщиком в качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировано 29 предложений о продаже земельных участков промназначения. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Вопреки доводам жалобы, информация о выбранных объектах указана в источниках (скриншоты объявлений) и является достаточной для их использования в качестве аналогов для осуществления оценки.

При таких обстоятельствах, подлежат отклонению вышеуказанные доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, поскольку анализ рынка, выбор объектов-аналогов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Также не может быть признан обоснованным довод представителя Правительства Красноярского края о том, что эксперт необоснованно отказалась от применения корректировки на площадь, поскольку имеется различие в размере площади объекта оценки (9 115 кв.м.) и аналога N 4 (40 000 кв.м) более чем в 4 раза.

Эксперт, обосновывая отказ от применения вышеуказанной корректировки пояснила, что в объявлении о продаже объекта-аналога N 4 указана стоимость за 1 гектар (т.е 10 000 кв.м.), то есть разница с объектом оценки является несущественной.

Вопреки доводам жалобы о том, что Ряжевой М.В. не применена корректировка на расположение в населенном пункте, так как аналоги, расположенные на улице Трактовая - это незастроенные земельные участки на выезде из Березовки в сторону федеральной трассы на восток, расположенные на границе и за границей населенного пункта, тогда как объект оценки расположен в центре Березовки, ближе к границе с Красноярском, эксперт пришла к выводу, что корректировка на местоположение не требуется, так как и объект оценки и объекты-аналоги расположены в одном населенном пункте, с чем судебная коллегия соглашается.

Вопреки доводам апеллянта о том, что экспертом не применена корректировка на условия рынка (дату продажи предложения), эксперт обоснованно отказался от ее применения, указав, что анализ рынка земельных участков показал отсутствие динамики цен в предшествующий период, что позволило использовать предложения на продажу, опубликованные 03 мая 2015 года, 17 апреля 2015 года, 11 ноября 2015 года, 26 февраля 2016 года, когда датой оценки являлось 26 августа 2016 года (л. 47-48 т.2).

Также не может быть признан обоснованным довод о том, что экспертом неверно применена корректировка на наличие инженерных сетей, поскольку последний не проводил осмотр, не уточнял информацию о наличии инженерных коммуникаций.

Экспертом была применена повышающая корректировка в отношении цены объекта-аналога N4, так как было установлена его обеспеченность электроснабжением. Исходя из объявлений о продаже обеспеченность иных аналогов инженерными коммуникациями экспертом не установлена, в связи с чем эксперт не применял в отношении них указанную корректировку. Учитывая ретроспективную дату оценки - 26 августа 2016 года, у эксперта, по мнению судебной коллеги, отсутствовала возможность для производства осмотра земельных участков.

Таким образом, по мнению судебной коллегии итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения или отказ от них согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

Допрошенная в судебном заседании судом первой инстанции эксперт Ряжева М.В. подтвердила свое заключение, дала ответы на все возникшие у сторон вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения.

У суда апелляционной инстанции также каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной экспертизы.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 25 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи