Кассационное определение СК по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 25 января 2023 г. по делу N 8а-22384/2022[88а-1022/2023-(88а-23795/2022)]

Судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кулешовой Е.А, судей Корнюшенкова Г.В, Морозковой Е.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Управления Росреестра по Ленинградской области на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ленинградского областного суда от 6 октября 2022 года по административному делу N 2а-1730/2021 по административному исковому заявлению Черненко Г. Н. к Межмуниципальному отделу по Ломоносовскому району и г. Сосновый Бор, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 11 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Корнюшенкова Г.В, объяснения представителя Управления Росреестра по Ленинградской области - Анискиной Р.Р, поддержавшей доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Черненко Г.Н. обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что 19 марта 2021 года между ним и Бибовым А.А, в лице финансового управляющего Макарова Д.М. заключен по результатам торгов договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 74, 2 кв. м, кадастровый N, 29.03.2021 был подписан акт приема-передачи квартиры. Черненко Г.Н. в лице представителя по доверенности Евстафьевой А.К. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

11 мая 2021 года направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности, в связи с чем, Евстафьевой А.К. было направлено дополнительное пояснение относительно приостановления государственной регистрации. 22 июня 2021 года в адрес заявителя направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации недвижимости, указав, что правом собственности на трехкомнатную квартиру помимо Бибова А.А. обладают Бибова М.Г, а также "данные изъяты", договор с которыми не заключен, в связи с чем, в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", сделка должна быть совершена в нотариальной форме с привлечением органов опеки и попечительства.

Административный истец полагает решение о приостановлении незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы истца как собственника объекта недвижимости, в связи с чем, уточнив исковые требования, просил признать недействительным уведомление от 11 мая 2021 года N КУВД-001/2021-17328982/2 о приостановлении государственной регистрации и обязать Межмуниципальный отдел по Ломоносовскому району и г. Сосновому Бору Управления Росреестра по "адрес" осуществить государственную регистрацию жилого помещения с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес", "адрес", "адрес".

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 6 декабря 2021 года в удовлетворении административных исковых требований Черненко Г.Н. к Межмуниципальному отделу по Ломоносовскому району и г. Сосновый Бор, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 11 мая 2021 года отказано.

Дополнительным решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 8 июня 2022 года в удовлетворении административного искового заявления Черненко Г.Н. к Межмуниципальному отделу по Ломоносовскому району и г. Сосновый Бор, Управлению Росреестра по Ленинградской области об обязании Межмуниципального отдела по Ломоносовскому району и г. Сосновый Бор, Управления Росреестра по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию жилого помещения кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", "адрес" отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ленинградского областного суда от 6 октября 2022 года решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 6 декабря 2021 года и дополнительное решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 8 июня 2022 года отменены с вынесением нового решения об удовлетворении административных исковых требований частично.

Признано незаконным Уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 11 мая 2021 года N КУВД-001/2021-17328982/2. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Черненко Г.Н. от 28 апреля 2021 года N КУВД-001/2021 -17328982.

В кассационной жалобе Управления Росреестра по Ленинградской области на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ленинградского областного суда от 6 октября 2022 года, поданной 21 октября 2022 года и поступившей в Третий кассационный суд общей юрисдикции 2 ноября 2022 года, ставится вопрос об отмене указанного апелляционного определения в связи с нарушением норм материального права, оставив в силе решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 6 декабря 2021 года и дополнительное решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 8 июня 2022 года.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Нарушения такого характера были допущены судом апелляционной инстанции.

Материалами дела установлено, что 19 марта 2021 года между Бибовым А.А. (продавец) в лице финансового управляющего Макарова Д.М, и Черненко Г.Н. (покупатель), заключен договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество в виде квартиры, с кадастровым номером N расположенную по адресу: "адрес", "адрес", "адрес". Согласно пункту 1.4, договор заключается в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона.

Согласно акту приема-передачи объект недвижимого имущества в виде квартиры передано Бибовым А.А. 29 марта 2021 года.

24 апреля 2021 года Евстафьевой А.К, в качестве представителя Черненко Г.Н, подано заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приложив к заявлению договор купли-продажи от 19 марта 2021 года, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31 января 2020 года N А56-119617/2019, протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту N1 от 16 марта 2021 года.

Уведомлением от 11 мая 2021 года N КУВД-001/2021-17328982/2 государственная регистрация приостановлена на основании пункта 5 и пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку представленный на государственную регистрацию договор составлен в простой письменной форме (нотариально не удостоверено), что противоречит пункту 1 статьи 42, части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Срок приостановления до 9 августа 2021 года.

11 июня 2022 года Евстафьевой А.К. представлены дополнительные пояснения относительно регистрации недвижимости.

Уведомлением от 22 июня 2021 года N КУВД-001/2021-17328982/3, сообщено о неустранении причин приостановления государственной регистрации права, указав на необходимость предоставления новой, нотариально удостоверенной редакции договора с заявлением о том, что прежнюю редакцию считать недействительной.

Разрешая административное дело и отказывая в удовлетворении заявленных административным истцом требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что согласно сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре недвижимости, спорный объект недвижимости находится в общедолевой собственности физических лиц, в том числе несовершеннолетних, в связи с чем Бибов А.А. не может выступать единоличным продавцом по договору, при этом сделка, в силу закона, должна быть нотариально заверена.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя административный иск, суд апелляционной инстанции исходил из того, что недвижимое имущество - трехкомнатная квартира была реализована на публичных торгах в рамках производства по делу о банкротстве. При этом указанная квартира является предметом залога, залогодателями являются все собственники помещения, в том числе, несовершеннолетние дети, в качестве должников указаны Бибов А.А. и Бибова М.Г..

Договор купли-продажи от 19 марта 2021 года заключен в порядке Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона, победителем которого признана ИП Естафьева А.К, действующая в интересах Черненко Г.Н... Договор в установленном законом порядке сторонами не оспорен.

Суд апелляционной инстанции также исходил из того, что пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания.

Согласно пункту 1 части 1 и части 2 статьи 50 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: (пункт 1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Как указал суд апелляционной инстанции, приведенная норма статьи 50 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" является специальной правовой нормой, регламентирующей осуществление государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, и не содержит требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, с учетом вышеизложенного и следует из характера и предмета спора, для правильного рассмотрения и разрешения настоящего административного дела имеет юридическое значение исследование вопроса о том, подлежат ли применению правила о требованиях к нотариальной сделке и последствиях ее несоблюдения к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве.

Судом апелляционной инстанции не учтено, что в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года, по данному вопросу разъяснено, что положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158-163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, содержала требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В силу части 1.1 статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в актуальной редакции также предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости", при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения Гражданского кодекса Российской Федерации о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2021 года N 75-КАД21-1-К3.

Кроме того, согласно части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", как и положения пункта 1 части 1 статьи 50 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", вопреки выводам суда апелляционной инстанции, не содержат специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Следовательно, положения части 2 статьи 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" бесспорно требуют нотариального удостоверения сделки, поскольку сделка связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего.

Вывод суда первой инстанции о законности оспариваемого решения административного ответчика о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов, не удостоверен нотариально, является верным.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт суда апелляционной инстанции нельзя признать законным, в связи с чем, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации его отменить, с оставлением в силе решения и дополнительного решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ленинградского областного суда от 6 октября 2022 года отменить.

Оставить в силе решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 6 декабря 2021 года и дополнительное решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 8 июня 2022 года.

Решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 6 декабря 2021 года, дополнительное решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 8 июня 2022 года и настоящее кассационное определение могут быть обжалованы в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключаются срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 6 февраля 2023 года.

Председательствующий

Судьи