Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11 января 2023 г. по делу N 8Г-30810/2022[88-1130/2023-(88-34203/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Акчуриной Г.Ж, судей Смородиновой Н.С, Ерохиной И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шамшина Владимира Леонидовича к индивидуальному предпринимателю Гурьянову Роману Александровичу о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2020 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, по встречному исковому заявлению Гурьянова Романа Александровича к Шамшину Владимиру Леонидовичу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2020 года, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка

по кассационной жалобе Гурьянова Романа Александровича

на решение Павловского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 5 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Смородиновой Н.С, объяснения представителя Гурьянова Р.А. - Швецовой А.А, поддержавшей доводы кассационной жалобы, истца (ответчика по встречному иску) Шамшина В.Л, возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шамшин В.Л. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ИП Гурьянову Р.А. и, уточнив исковые требования, просил признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 25 декабря 2020 года между ним (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым продавец обязался в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить земельный участок площадью 150 кв.м, кадастровый N, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес", под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки общей площадью 90 кв.м. В соответствии с пунктами 1.5 и 3.8 предварительного договора ответчик обязался заключить с истцом договор купли-продажи жилого дома, основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не позднее 1 марта 2021 года включительно. Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 4 050 000 рублей, а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома стоимость последнего определена в размере 4 000 000 рублей. Во исполнение условий предварительного договора 28 декабря 2020 года истец внес обеспечительный платеж по покупке земельного участка, который является частью стоимости земельного участка, в размере 2 550 000 рублей.

В адрес истца от продавца поступило уведомление от 1 марта 2021 года о запрете проведения ремонта жилого дома блокированной застройки по причине того, что основной договор купли-продажи земельного участка не может быть заключен в силу того, что ответчику отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом в судебном порядке.

Из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 января 2021 года по делу N 33-1007/2021 следует, что Гурьянов Р.А. получил разрешение на строительство, в том числе на строительство жилого дома, и за счет своих средств и сил построил жилые дома, состоящие из двух автономных блоков, каждый из которых соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на земельном участке, сформированном для его использования, в установленном порядке получил технические условия на подключение указанных объектов к сетям электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и на подключение (технологическое соединение) к сети газораспределения. В целях осуществления мер по легализации жилых домов блокированной застройки Гурьяновым Р.А. неоднократно были направлены заявления в Министерство строительства Нижегородской области о выдаче разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию, но Гурьянову Р.А. отказано в выдаче разрешений.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда также указала, что, не завершив процедуру получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, Гурьянов Р.А. обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорные объекты в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в судебном порядке не оспорен.

По мнению истца, фактически судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда сделаны выводы о том, что ответчик злоупотребил правом, не завершил процедуру получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но имеет объективную возможность оформления права собственности, в том числе на спорный жилой дом. Таким образом, ответчик нарушил условия предварительного договора в части выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 1.5, 3.8, в результате чего истец лишился возможности получить в собственность для личного проживания жилой дом с земельным участком. В свою очередь, предусмотренное пунктом 2.3 предварительного договора обязательство истец выполнил в полном объеме и не утратил интерес к заключению основного договора, не отказался от намерений по его заключению.

Ответчик Гурьянов Р.А, возражая против удовлетворения исковых требований, предъявил к Шамшину В.Л. встречные исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года, признании данного договора прекращенным (расторгнутым), ссылаясь на то, что в настоящий момент он (Гурьянов Р.А.) лишен какой-либо возможности получения права собственности на построенный жилой дом блокированной застройки и, соответственно, заключения каких-либо сделок, связанных с отчуждением (переходом) прав собственности на объекты недвижимости, так как переход права собственности подлежит государственной регистрации в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Павловского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2022 года с учетом определения этого же суда от 11 марта 2022 года в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 5 июля 2022 года решение суда отменено в части отказа Шамшину В.Л. в удовлетворении исковых требований к Гурьянову Р.А. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. В указанной части по делу принято новое решение, которым предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года, заключенный между Гурьяновым Р.А. и Шамшиным В.Л, признан основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. С ИП Гурьянова Р.А. в доход государства в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Гурьянов Р.А, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, ставит вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных. Заявитель полагает, что судами дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, что привело к ошибочным выводам судов об удовлетворении исковых требований Шамшина В.Л. и об отказе в удовлетворении его встречных исковых требований.

В возражениях на кассационную жалобу Шамшин В.Л, полагая постановленное по делу апелляционное определение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций допущено не было.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, Гурьянов Р.А. является ИП с 7 апреля 2010 года, основным видом его деятельности является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, дополнительные виды деятельности: 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 71.12.2 Деятельность заказчика, застройщика, генерального подрядчика.

В собственности Гурьянова Р.А. находился земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:50, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки, общей площадью 90 кв.м.

25 декабря 2020 года между ИП Гурьяновым Р.А. (продавцом) и Шамшиным В.Л. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки.

В соответствии с пунктами 1.5 и 3.8 предварительного договора Гурьянов Р.А. обязался заключить с Шамшиным В.Л. договор купли-продажи жилого дома, основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не позднее 1 марта 2021 года включительно, при условии реализации намерения подписания договора купли-продажи жилого дома.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора стоимость земельного участка определена сторонами в размере 4 050 000 рублей, а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома стоимость последнего определена в размере 4 000 000 рублей.

Таким образом, общая стоимость недвижимости составляет 8 050 000 рублей.

В силу пункта 2.2 предварительного договора оплата по настоящему договору осуществляется любым удобным способом, в том числе путем внесения в кассу и на расчетный счет ИП.

Пунктом 2.3 предварительного договора предусмотрено, что оплата стоимости земельного участка, указанной в пункте 2.1 предварительного договора, производится в следующем порядке: обеспечительный платеж по покупке земельного участка, который является частью стоимости земельного участка, покупатель производит в день заключения предварительного договора в сумме 2 550 000 рублей до 28 декабря 2020 года; оставшиеся платежи оплачиваются одновременно с подписанием основного договора до 23 марта 2021 года.

Согласно пункту 4.4 предварительного договора подписанием настоящего договора покупатель выражает намерение купить жилой дом блокированной застройки, находящийся на вышеуказанном земельном участке. Условия, порядок оплаты, реализация намерения приобрести в собственность жилой дом блокированной застройки (дуплекс), находящийся на земельном участке, и порядок перехода права собственности будут согласованы сторонами в договоре купли-продажи дома, после постановки жилого дома на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством.

Во исполнение пункта 2.3 предварительного договора 28 декабря 2020 года Шамшин В.Л. внес обеспечительный платеж по покупке земельного участка, который является частью стоимости земельного участка, в размере 2 550 000 рублей на счет ИП Гурьянова Р.А.

Гурьяновым Р.А. после получения разрешения на строительство жилых домов за счет своих средств и сил построен состоящий из двух автономных блоков жилой дом общей площадью 90 кв.м, этажность 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес" Ж.

Для легализации возведенных объектов, во вводе в эксплуатацию которых было отказано, и с целью юридического оформления их фактической передачи приобретателям ФИО2 обратился в суд с иском к администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на 12 жилых домов, включая жилой дом общей площадью 90 кв.м, этажность 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 52:18:00602346:50 по адресу: "адрес", СНТ "Ёлки".

Решением Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 21 сентября 2020 года исковые требования Гурьянова Р.А. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 января 2021 года данное решение суда отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Гурьянова Р.А.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия исходила из того, что, не завершив процедуру получения разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, Гурьянов Р.А. необоснованно обратился в суд с требованием о признании права собственности на спорные объекты в соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как законодательством предусмотрена административная процедура получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. При этом бездействие истца по устранению выявленных по результатам осмотра спорных объектов, проведенного 25 февраля 2020 года в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, нарушений суд апелляционной инстанции квалифицировал в качестве злоупотребления правом, указав на то, что у Гурьянова Р.А. имелась объективная возможность оформления права собственности на спорные объекты в административном порядке.

После постановления судом вышеуказанного судебного акта в адрес Шамшина В.Л. от Гурьянова Р.А. поступило уведомление от 1 марта 2021 года о запрете проведения ремонта жилого дома блокированной застройки по причине того, что основной договор купли-продажи земельного участка не может быть заключен в силу того, что Гурьянову Р.А. отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом в судебном порядке, в связи с чем Гурьянов Р.А. в настоящий момент лишен какой-либо возможности получения права собственности на построенный жилой дом блокированной застройки и, соответственно, заключения каких-либо сделок, связанных с отчуждением (переходом) права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора.

В ответ на данное уведомление 14 апреля 2021 года Шамшин В.Л. направил Гурьянову Р.А. заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли продажи жилого дома и возвращении денежных средств.

Позднее Шамшиным В.Л. в адрес ИП Гурьянова Р.А. было направлено письмо, из которого следует, что с 1 апреля 2021 года он пытался урегулировать отношения и продлить предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома. 14 апреля 2021 года он был вынужден написать заявление о возврате ранее уплаченных им денежных средств по предварительному договору купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома.

После написания заявления о возврате денежных средств и передачи его юристу Левашовой А.В. ему было выслано на электронную почту и в мессенджере "Viber" дополнительное соглашение о расторжении предварительного договора со сроком возврата денег от 2-х до 4-х месяцев, что его не устроило, в связи с этим просил считать написанное им заявление от 14 апреля 2021 года о расторжении предварительного договора недействительным.

Одновременно в данном письме Шамшин В.Л. предложил ответчику продлить срок предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома либо заключить основной договор купли-продажи, а также просил предоставить ответ в течение 7 дней.

Указанное письмо было направлено Шамшиным В.Л. в виде заказного письма с описью вложения 22 апреля 2021 года.

Согласно направленному Шамшину В.Л. уведомлению Гурьянов Р.А. предложил последнему (если Шамшин В.Л. посчитал свое заявление от 14 апреля 2021 года недействительным) в срок до 5 августа 2021 года исполнить обязательства по оплате в полном объеме и зарегистрировать право собственности.

В ответе от 2 августа 2021 года Шамшин В.Л. указал, что имеет финансовую возможность в кратчайшие сроки оплатить объекты недвижимости в полном объеме и надлежащим образом, а также заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого блока жилого дома блокированной застройки, общей площадью 90 кв.м. Просил дать ответ на данное письмо с указанием сроков исполнения взятых на себя обязательств, а также перечень мер, предпринимаемых Гурьяновым Р.А. по легализации объекта недвижимости - жилого блока жилого дома блокированной застройки.

Гурьянов Р.А, ссылаясь на нарушение покупателем существенных условий договора по оплате, известил Шамшина В.Л. (покупателя) о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года на основании пункта 3.10 настоящего договора считается расторгнутым с момента отправления (с даты почтовой квитанции) продавцом покупателю письменного уведомления о расторжении договора на адрес покупателя, указанный в договоре, и предложил Шамшину В.Л. в срок до 23 августа 2021 года предоставить ему банковские реквизиты для возврата обеспечительного платежа по предварительному договору.

Фактически денежные средства Шамшину В.Л. не возвращены.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований как для признания заключенного между Гурьяновым Р.А. и Шамшиным В.Л. предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, так и для расторжения данного договора и признания его прекращенным (расторгнутым).

Проверив законность решения суда, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Гурьянова Р.А. к Шамшину В.Л. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 25 декабря 2020 года, признании его прекращенным (расторгнутым).

Отклоняя в указанной части доводы Гурьянова Р.А, изложенные им в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции указал на то, что в нарушение положений статей 35, 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации последний не представил доказательств объективной невозможности выполнения обязательств, принятых на себя по заключенному с Шамшиным В.Л. предварительному договору от 25 декабря 2020 года, а также обратил внимание на то, что при заключении предварительного договора Гурьянов Р.А, осуществляя предпринимательскую деятельность в области строительства, должен был не только предвидеть, а знать требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, порядок получения разрешений на строительство и на ввод жилого дома в эксплуатацию.

При этом судебная коллегия суда апелляционной инстанции отметила, что возможность сбора необходимых документов и приведения объекта в законодательно необходимое состояние в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не утрачена, на что также указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 января 2021 года.

Отменяя решение суда в части отказа Шамшину В.Л. в удовлетворении исковых требований к Гурьянову Р.А. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2020 года основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате и принимая по делу в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 1, 10, 309, 310, 314, 328, 401, 405, 429, 431, 445, 450, 450.1, 451, 544, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд апелляционной инстанции исходил из того, что с учетом действительного содержания договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, существа сделки, а также действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, договор, заключенный сторонами 25 декабря 2020 года и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже земельного участка с жилым домом блокированной застройки, который будет создан в дальнейшем, по существу является договором купли-продажи земельного участка и жилого дома с условием о предварительной оплате.

При этом суд апелляционной инстанции, дав толкование договора применительно к статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и оценку поведению сторон при его исполнении, подтверждающему первоначально достигнутое сторонами намерение по передаче в собственность Шамшину В.Л. созданного в будущем жилого дома, исходил из того, что сторонами при заключении договора согласованы предмет договора купли-продажи, который возможно идентифицировать, его цена, отсутствие намерений Шамшина В.Л. на расторжение договора, а также обстоятельства надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате предмета договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Также судом апелляционной инстанции уведомление от 1 марта 2021 года о запрете проведения ремонта жилого дома блокированной застройки, направленное Гурьяновым Р.А. в адрес Шамшина В.Л, расценено как подтверждение того обстоятельства, что жилой дом, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи между сторонами, был возведен и передан в пользование Шамшину В.Л.

Судебная коллегия находит выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, поскольку они основаны на установленных по делу обстоятельствах и соответствуют нормам материального и процессуального права, регулирующим спорные правоотношения.

Основания и мотивы, по которым суды первой и апелляционной инстанций пришли к таким выводам, а также доказательства, принятые судами во внимание, и их оценка подробно приведены в судебных актах.

Вопреки доводам кассационной жалобы судами первой и апелляционной инстанций в соответствии с требованиями статей 12, 55, 56, 59, 60, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, распределено бремя доказывания, дана надлежащая оценка всем представленным по делу доказательствам в их совокупности.

Оснований для другой оценки обстоятельств и доказательств, представленных в суды, судебная коллегия не усматривает.

Все обстоятельства, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и в дополнительной мотивировке не нуждаются, при этом выводов судов не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств.

Вместе с тем само по себе несогласие автора кассационной жалобы с данной судами первой и апелляционной инстанций оценкой доказательств и установленными судами обстоятельствами, иная точка зрения относительно того, как должно было быть разрешено дело, не могут служить основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных судами нарушениях норм права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Павловского городского суда Нижегородской области от 11 марта 2022 года в неотмененной части, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 5 июля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Гурьянова Романа Александровича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи