Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2023 г. по делу N 66а-200/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-72/2022 по административному исковому заявлению Хайрутдинова Алексея Алексеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва на решение Верховного Суда Республики Тыва от 11 ноября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Хайрутдинов А.А. обратился в Верховный Суда Республики Тыва с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 17:18: "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2016 года равной 63 510 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания - 102 459 406, 95 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, чем затронуты права административного истца, уплачивающего налоги, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Верховного Суда Республики Тыва от 11 ноября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость торгового центра, назначение: нежилое, общей площадью 5 195 "данные изъяты" 31 по состоянию на 16 марта 2016 года в размере 78 715 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва Салчак Ю.И. просит вышеуказанное решение отменить.

В обоснование своей позиции указывает, что заключение эксперта ООО "ЭТАЛОН" Юрова А.А. от 15 октября 2022 года N 070922 является недопустимым доказательством.

Экспертом при описании количественных и качественных характеристик объекта оценки, расчете указана арендопригодная площадь здания - 3 492 кв.м, тогда как согласно техническому плану сумма площадей торговых залов объекта оценки по ул. "данные изъяты" (без учета тамбуров, лестничных клеток, служебных и вспомогательных помещений и санузлов) расположенных в цокольном этаже и на 1 и 2 этажах объекта оценки, равна 4 786, 7 кв.м. Эксперт в заключении ссылается на информационное письмо ИП Хайрутдинова А.А. и указывает лишь о сдаваемых площадях.

Юров А.А. необоснованно не ввел корректировку на местоположение, так как объект оценки расположен в центре города Кызыла, тогда как объект-аналог N 1 в 3 км от центра города, а объект-аналог N 2 - в 1, 25 км от центра города.

При расчете нормы возврата капитала эксперт в качестве срока экономической жизни объекта оценки использует минимальное (из диапазона от 50 до 80 лет) значение срока службы 50 лет, чему не приведено убедительного обоснования.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Монгуш А.А. просит оставить ее без удовлетворения, указывая на безосновательность доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Хайрутдинов А.А. является собственником нежилого здания - торгового центра, назначение: нежилое, общей площадью 5 195, 9 кв.м, с кадастровым номером 17:18: "данные изъяты" "данные изъяты"

Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Тыва от 22 декабря 2016 года по состоянию на 16 марта 2016 года в размере 102 459 406, 95 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком Серен Б.А отчет об оценке N 536/2021 от 15 декабря 2021 года, согласно которому по состоянию на 16 марта 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 17:18: "данные изъяты" составляет 63 510 000 рублей.

В связи с возражениями представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва, относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 15 октября 2022 года N 070922, выполненной экспертом ООО "ЭТАЛОН" Юровым А.А, следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 17:18: "данные изъяты" по состоянию на 16 марта 2016 года составляет 78 715 000 рублей.

Устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта Юрова А.А, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

Доводы апеллянта о том, что эксперт необоснованно не ввел корректировку на местоположение, так как объект оценки расположен в центре города Кызыла тогда как объект-аналог N 1 в 3 км от центра города, а объект-аналог N 2 - в 1, 25 км от центра города, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 15 ФСО N1)

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16 ФСО N1).

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (пункт 23 ФСО N 7).

Выбор использованного метода определения рыночной стоимости нежилого здания доходным подходом - методом расчета потенциального валового дохода от сдачи имущества в аренду, эксперт обосновал тем, что у него в доступе имеется информация, необходимая для расчета стоимости указанным подходом, который, учитывая ликвидность объекта, будет наиболее объективным. При этом экспертом использовались элементы сравнительного подхода (метод сравнения продаж).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Согласно п. 22 (е) ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Эксперт, вопреки вышеуказанным доводам апеллянта, обосновал отказ от применения корректировки на местоположение, указал, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в центре одного города (Кызыл), недалеко друг от друга, на первой линии, ценность местоположения объекта исследования и объектов-аналогов отличается незначительно, в связи с чем корректировка не требуется, с чем судебная коллегия соглашается.

Мнение апеллянта о том, что экспертом не приведено убедительное обоснование того, что при расчете нормы возврата капитала в качестве срока экономической жизни объекта оценки используется минимальное (из диапазона от 50 до 80 лет) значение срока службы 50 лет, не может быть признано обоснованным, поскольку Юровым А.А. мотивировано использование минимального значения срока службы здания - 50 лет тем, что срок эксплуатации здания зависит от материалов, из которых он построен, окружающей конструкцией объекта оценки является металлический каркас с остеклением, по данным различных производителей, срок службы такого рода сооружений, составляет - от 50 до 80 лет, в зависимости от условий эксплуатации (в основном учитываются климатические условия). Исходя из местоположения оцениваемого объекта, а также отсутствия информации о качестве материалов, использованных при строительстве здания, экспертом обоснованно принято для расчета минимальное значение срока службы - 50 лет.

Также не влияют на правильность выводов эксперта указание апеллянта на то, что при описании количественных и качественных характеристик объекта оценки, расчете указана арендопригодная площадь здания - 3 492 кв.м, тогда как согласно техническому плану сумма площадей торговых залов объекта оценки равна 4 786, 7 кв.м.

Эксперт в заключении указал, что общая площадь здания - 5195, 9 кв.м, полезная площадь 4977, 8 кв.м, арендопригодная площадь (за вычетом проходов) 3492 кв.м.

При этом сведения об арендопригодной площади были взяты экспертом из информационного письма ИП Хайрутдинова А.А. о том, что последний сдает в аренду площадь торгового центра Алексеевский за минусом всех проходов, лестничных пролетов, туалетов, тамбуров в количестве 3492 кв.м.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (п. 8 ФСО N 3).

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии (п. 12 ФСО N 3).

Таким образом, использование экспертом отраженной в надлежащим образом оформленном информационном письме ИП Хайрутдинова А.А. сведений именно об арендопригодной площади спорного здания для определения его стоимости доходным подходом (от сдачи в аренду), допустимо и согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного Суда Республики Тыва от 11 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Верховный Суда Республики Тыва в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи