Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 февраля 2023 г. по делу N 66а-231/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Зубановой Т.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-361/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Базис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Базис" на решение Красноярского краевого суда от 27 сентября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, пояснения представителя административного истца Фурсеева А.Ю, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Правительства Красноярского края Шаюновой А.Р, возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Базис" обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" установлении (с учетом уточнения) кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 5 783 187 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года.

В обоснование заявленных требований указало, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, чем затронуты права административного истца, уплачивающего налоги, рассчитанные с использованием кадастровой стоимости.

Решением Красноярского краевого суда от 27 сентября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 24: "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости - 24 221 000 рублей, определенной по состоянию на 01 июня 2011 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости постановлено считать 14 октября 2021 года.

Также с ООО "Базис" в пользу Правительства Красноярского края взысканы судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в сумме 50 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Фурсеев А.Ю. просит вышеуказанное решение отменить, удовлетворив административное исковое заявление в полном объеме.

В обоснование своей позиции указывает, что заключение эксперта Аданькина М.А. от 15 июня 2022 года N 67-06-22 является недопустимым доказательством.

Экспертом был применён сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, однако на рынке не было достаточно информации о совершенных сделках, рынок был признан неактивным, несмотря на это эксперт выбрал метод сравнительных продаж.

Отсутствие достаточной информации для использования метода сравнительных продаж привело к тому, что экспертом за объекты-аналоги были взяты объекты недвижимости расположенные в краевом центре - городе Красноярске и его пригородах, где стоимость продажи объектов недвижимости значительно выше стоимости аналогичных объектов, расположенных в закрытом городе Зеленогорске, который находится в 137 км от города Красноярска, в стороне (порядка 90 км) от федеральной трассы, что, в свою очередь, привело к существенному увеличению рыночной стоимости оцениваемого здания.

Судом первой инстанции необоснованно не принят в качестве надлежащего доказательства исправленный отчет об оценке.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителем административного ответчика Правительства Красноярского края - Шаюновой А.Р. поданы возражения, в которых изложена просьба об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы - без удовлетворения.

Принимавшие участие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи представитель административного истца Фурсеев А.Ю. поддержал доводы апелляционной жалобы, против которых возражала представитель Правительства Красноярского края Шаюнова А.Р.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "Базис" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:59: "данные изъяты"

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:59: "данные изъяты" утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края" и по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 35 193 961, 53 рубль.

14 октября 2021 года ООО "Базис" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:59: "данные изъяты" однако решением Комиссии от 11 ноября 2021 года N 57 заявление общества с ограниченной ответственностью "Базис" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания было отклонено.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ООО "ГК Центр экспертизы и оценки" Бондарь А.Ю. отчет об оценке N 1608.2-О/20 от 16 августа 2021 года, согласно которому по состоянию на 01 июня 2011 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:59: "данные изъяты" составляет 2 243 117 рублей.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, расходы по которой возложены на Правительство Красноярского края.

Из заключения судебной экспертизы N 67-06-22 от 15 июня 2022 года (с учетом дополнения от 13 сентября 2022 года), выполненной экспертом ООО "Современные бизнес-технологии" Аданькиным М.А, следует, что отчет об оценке N 1608.2-О/20 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:59: "данные изъяты" по состоянию на 01 июня 2011 года составляет 24 221 000 рублей.

Устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта Аданькина М.А, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

Доводы апеллянта о том, что экспертом необоснованно использовался сравнительный подход, поскольку на рынке не было достаточно информации о совершенных сделках по объектам-аналогам, рынок был признан неактивным, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Эксперт, вопреки вышеуказанным доводам административного истца о необоснованном использовании сравнительного подхода, обосновал отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке, указал, что располагает достоверной и доступной информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Рынок коммерческой недвижимости города Зеленогорска был охарактеризован экспертом как неактивный, однако из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировано 9 предложений о продаже нежилых зданий коммерческого назначения. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 3 нежилых здания, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Мнение апеллянта о том, что экспертом за объекты-аналоги были взяты объекты недвижимости расположенные в краевом центре - городе Красноярске и его пригородах, где стоимость продажи объектов недвижимости значительно выше стоимости аналогичных объектов, расположенных в закрытом городе Зеленогорске, который расположен в 137 км от города Красноярска, в стороне (порядка 90 км) от федеральной трассы, не влияет на правильность заключения эксперта, поскольку объект-аналог N1 расположен в городе Железногорске Красноярского края, объект-аналог N2 расположен в городе Сосновоборске Красноярского края, объект-аналог N3 расположен в городе Ачинске Красноярского края, в связи с чем эксперт обоснованно не применил корректировку на местоположение.

Из протокола судебного заседания от 27 сентября 2022 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт Аданькин М.А, составивший экспертное заключение, выводы которого положены в основу решения Красноярского краевого суда. Эксперт в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы.

В обжалуемом решении судом проанализировано экспертное заключение, показания допрошенного в ходе судебного заседания эксперта, изложены выводы, направленные на опровержение позиции представителя административного истца относительно экспертного заключения.

При этом не влияет на правильность выводов суда первой инстанции указание апеллянта на то, что судом необоснованно не принят в качестве надлежащего доказательства исправленный отчет об оценке, которым определена рыночная стоимость в сумме 5 783 187 рублей, поскольку исправленный отчет об оценке был предоставлен административным истцом после проведения судебной экспертизы первоначально представленного отчета и определения экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что может быть расценено как злоупотребление правом на предоставление доказательств.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 27 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базис" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"