Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 01 февраля 2023 г. по делу N 66а-232/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-86/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "База Плюс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 25 октября 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А, выслушав объяснения представителя Правительства Красноярского края - Баженова Д.Е, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "База Плюс" обратилось в Красноярский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:53: "данные изъяты" кадастровой стоимостью 8 024 656 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость - 1 473 000 рублей, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Решением Красноярского краевого суда от 25 октября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:53: "данные изъяты" "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости - 2 051 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

С принятым решением не согласился представитель Правительства Красноярского края - Седельникова Г.М, в апелляционной жалобе, дополнении к ней, просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта ООО "Оценочное бюро "Эксперт" Ряжевой М.В. N 48/22 от 30 августа 2022 года является недопустимым доказательством.

Экспертом неверно подобраны аналоги, поскольку информация, указанная в источниках, не позволяет делать выводы об идентификации объектов недвижимости, их точного местоположения, о качественных характеристиках данных объектов, тем самым, выбранные объекты недвижимости не могут применяться оценщиком в качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки. Эксперт недостаточно изучил рынок и не провел его анализ в полном объеме, поскольку имелись иные предложения земельных участков сопоставимых с объектом оценки.

Ряжевой М.В. не применена корректировка на вид разрешенного использования (далее - ВРИ) объекта-аналога N 1 земельного участка, предназначенного для размещения производственных объектов по заготовке, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции и объекта оценки, ВРИ которого для эксплуатации производственной территории.

Экспертом неверно применена корректировка на месторасположение в населенном пункте, так как объект оценки расположен в городе Минусинске, который относится к категории "райцентры с развитой промышленностью", объекты-аналоги N 1 и N 3, расположены в с. Селиваниха и рядом с железнодорожной станцией Минусинск, находящихся на удалении от города Минусинск и относящихся к категории "прочие населенные пункты". Кроме того, учитывая, что спорный объект расположен в 17 км от столицы Республики Хакасия города Абакана, он является населенным пунктом в ближайшей окрестности областного центра.

Ряжевой М.В. не учтено, что объект-аналог N2 находится в аренде, что повлияло на размер корректировки на передаваемые права.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Баженов Д.Е, доводы апелляционной жалобы поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 24:53: "данные изъяты" "данные изъяты".

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п в размере 8 024 656, 5 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности" отчет об оценке N 04/30/04 от 30 апреля 2021 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составляет 1 473 000 руб.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N 48/22 от 30 августа 2022 года, выполненной экспертом ООО "Оценочное бюро "Эксперт" Ряжевой М.В. следует, что отчет об оценке от 30 апреля 2021 года N 04/30/04 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составила 2 051 000 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта N 48/22 от 30 августа 2022 года, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Доводы апеллянта о том, что экспертом неверно подобраны аналоги, поскольку информация, указанная в источниках, не позволяет делать выводы об идентификации объектов недвижимости, их точного местоположения, о качественных данных объектов, тем самым, выбранные объекты недвижимости не могут применяться оценщиком в качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировано 15 предложений о продаже земельных участков коммерческого, промышленного, производственного назначения. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Вопреки доводам жалобы, информация о выбранных объектах указана в источниках (скриншоты объявлений) и является достаточной для их использования в качестве аналогов для осуществления оценки.

При таких обстоятельствах, подлежат отклонению вышеуказанные доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, поскольку анализ рынка, выбор объектов-аналогов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): вид использования и (или) зонирование.

Из выписки ЕГРН от 23 марта 2021 года следует, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной территории.

Вопреки доводам апеллянта о том, что экспертом не применена корректировка на вид разрешенного использования объекта-аналога N 1 земельного участка, предназначенного для размещения производственных объектов по заготовке, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции и объекта оценки, ВРИ которого для эксплуатации производственной территории, эксперт обоснованно отказался от ее применения, указав, что оцениваемый участок относится к классу индустриальной застройки, включающей в себя ВРИ объектов аналогов.

Также не может быть признан обоснованным довод представителя Правительства Красноярского края о том, что эксперт неверно применил корректировку на месторасположение в населенном пункте, поскольку объект оценки расположен в городе Минусинске, который относится к категории "райцентры с развитой промышленностью", объекты-аналоги N 1 и N 3, расположены в с. Селиваниха и рядом с железнодорожной станцией Минусинск, находящихся на удалении от города Минусинск и относящихся к категории "прочие населенные пункты". Вопреки мнению апеллянта, эксперт, учитывая данный фактор, посчитал, что указанные объекты входят в экономическую стоимость города Минусинска, применил к стоимости объектов аналогов N 1 и N 3 повышающую корректировку 7, 24 %.

Также, учитывая расстояние между городом Абаканом (столицей иного субъекта) и городом Минусинском (17 км), эксперт не нашел оснований для отнесения последнего к категории "населенный пункт в ближайшей окрестности областного центра", с чем судебная коллегия соглашается.

Довод жалобы о том, что объект-аналог N 2 находится в муниципальной собственности, в связи с чем на него могло быть передано только право аренды, что повиляло на размер корректировки на передаваемые права, не может быть признан обоснованным, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта, стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Аналогичный подход в полной мере применим в отношении отчетов об оценке, заключений экспертов, оцениваемых судами в рамках дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, результатом рассмотрения которых является установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Следовательно, указание эксперта о нахождении объекта-аналога N2 в собственности, не влияет на итоговый вывод о величине рыночной стоимости, что подтверждает также эксперт, ссылаясь на Справочник оценщика недвижимости 2018. Часть II. Земельные участки. Под ред. Лейфера Л.А, Нижний Новгород, 2018.

Таким образом, по мнению судебной коллегии итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения или отказ от них согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

Допрошенная в судебном заседании судом первой инстанции эксперт Ряжева М.В. подтвердила свое заключение, дала ответы на все возникшие у сторон вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения.

У суда апелляционной инстанции также каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной экспертизы.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 25 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи