Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2023 г. по делу N 66а-258/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-274/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Красноярские энергетические технологии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 24 октября 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А, выслушав объяснения представителя Правительства Красноярского края - Исаковой Н.В, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного истца - Васьковской Е.В, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Красноярские энергетические технологии" обратилось в Красноярский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" кадастровой стоимостью 16 916 343, 99 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость - 4 897 000 рублей, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 24 октября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты", местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, Старый Скит, 11, в размере его рыночной стоимости - 7 699 536 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости постановлено считать 22 декабря 2021 года.

С принятым решением не согласился представитель Правительства Красноярского края - Исакова Н.В, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта ООО "БОТЭОН" Вавуло О.И. от 29 августа 2022 года N 016/22 является недопустимым доказательством.

Экспертом неверно подобран аналог N 1, поскольку земельный участок имеет вид разрешенного использования (далее - ВРИ) "прокладка подземных инженерных коммуникаций" и расположен в зоне "автомобильный транспорт", однако согласно статье 51 Правил землепользования и застройки поселка Березовка Березовского района Красноярского края, ВРИ "объекты пищевой промышленности" не предусмотрены градостроительным регламентом для территориальной зоны: "автомобильный транспорт" "ИТ", следовательно, объекты пищевой промышленности не могут размещаться в данной территориальной зоне, что также подтверждает ответ администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края от 21 октября 2022 года.

Вавуло О.И. неверно применена корректировка на месторасположение, так как объект оценки расположен в городе Дивногорске численность населения которого составляет 31 462 человека, а объекты-аналоги в поселке Березовка, численность населения которого составляет 19 059 человек, соответственно, эксперт должен применить корректировку в размере 15% а не 9 %.

Эксперт ошибочно определилкорректировку к цене предложения объекта-аналога N 3 на расположение относительно автомагистрали +13%, что соответствует минимальной границе расширенного интервала корректировок, тогда как объект имеет внутриквартальное расположение в удалении от крупных автодорог.

Вавуло О.И. ошибочно определилакорректировки к ценам предложений объектов-аналогов на возможность подключения к инженерным коммуникациям по нижней границе (на минимальном уровне), поскольку не подтверждено, что объекты-аналоги N 1 и N 3 расположены в районе застроенных территорий.

Эксперт ошибочно определилкорректировки на торг к ценам предложений объектов-аналогов в размере -14% для земельных участков промышленности и иного специального назначения, тогда как оцениваемый объект и объект-аналог принадлежат к категории "земли населенных пунктов", среднее значение для группы Б составит 0.93 (-7%).

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края Исакова Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержала; представитель административного истца Васьковская Е.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 24: "данные изъяты" "данные изъяты". Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N 766-п в размере 16 916 343, 99 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Оценка Консалтинг" отчет об оценке N 156/2021 от 21 декабря 2021 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46 "данные изъяты" составляет 4 897 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы N 016/22 от 29 августа 2022 года, выполненной экспертом ООО "БОТЭОН" Вавуло О.И. следует, что отчет об оценке N 156/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:46 "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2020 года составила 7 699 536 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта N 016/22 от 29 августа 2022 года, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Доводы апеллянта о том, что экспертом неверно подобран аналог N 1, поскольку земельный участок имеет ВРИ "прокладка подземных инженерных коммуникаций" и расположен в зоне "автомобильный транспорт", однако согласно статье 51 Правил землепользования и застройки поселка Березовка Березовского района Красноярского края, ВРИ "объекты пищевой промышленности" не предусмотрены градостроительным регламентом для территориальной зоны: "автомобильный транспорт" "ИТ", следовательно, объекты пищевой промышленности не могут размещаться в данной территориальной зоне, что также подтверждает ответ администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края от 21 октября 2022 года, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж проанализировано 15 предложений о продаже земельных участков производственно-складского назначения. На втором этапе выборки в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Подлежат отклонению вышеуказанные доводы административного ответчика, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что неверно подобран аналог N 1, поскольку анализ рынка, выбор объектов-аналогов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): вид использования и (или) зонирование.

Из выписки ЕГРН от 03 декабря 2021 года следует, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: для эксплуатации колбасного цеха N 3.

Экспертом установлено, что объект оценки фактически использовался в соответствии с ВРИ.

Согласно данным публичной кадастровой карты объект-аналог N 1 имеет ВРИ "прокладка подземных инженерных коммуникаций", из объявления о продаже следует, что земельный участок имеет промышленное назначение.

Таким образом, объект оценки и объект-аналог N1 являются сопоставимыми, относятся к одному сегменту рынка коммерческой недвижимости промышленно-складского назначения.

Также не может быть признан обоснованным довод представителя Правительства Красноярского края о том, что эксперт неверно применил корректировку на месторасположение, поскольку объект оценки расположен в городе Дивногорске, численность населения которого составляет 31 462 человека, а объекты-аналоги в поселке Березовка, численность населения которого составляет 19 059 человек. Эксперт, обосновывая отказ от применения корректировки на местоположение пояснил, что привязка к численности населения населённых пунктов, расположенных в ближайшей окрестности краевого центра, некорректна, с чем судебная коллегия соглашается.

Эксперт, применяя корректировку на месторасположение по критерию

"Расстояние от краевого центра", отметил, что местоположение объектов-аналогов лучше, чем расположение объекта оценки по критерию "расстояние от краевого центра". Так, земельные участки - аналоги NN 1-3 расположены в п. Березовка, на расстоянии от г. Красноярска по автомобильной трассе примерно 22 км, оцениваемый земельный участок находится в г. Дивногорске, расстояние до которого от краевого центра - примерно 38 км по трассе. Учитывая существенное отличие в расстоянии от краевого центра до объекта оценки и объектов-аналогов, цены аналогов подлежат корректировке на расстояние от краевого центра в размере - 9%.

Вопреки доводам апеллянта о том, что эксперт ошибочно определилкорректировку к цене предложения объекта-аналога N 3 на расположение относительно автомагистрали +13%, эксперт обоснованно исходил из того, что по критерию "расположение относительно автомагистралей" объект-аналог N3 хуже объекта оценки. Оцениваемый земельный участок расположен в незначительном удалении от крупной автомагистрали Р-257 "Енисей" (участок расположен примерно в 400 м от трассы, но с хорошими асфальтированными подъездными путями до участка), при таких условиях, как отмечено выше, можно считать, что оцениваемый участок расположен в непосредственной близости от автомагистрали, а объект-аналог N3 имеет внутриквартальное расположение, в удалении от крупных автодорог. Следовательно, к цене объекта-аналога N3 обоснованно применена корректировка на расположение относительно автомагистралей в размере 13%, что соответствует минимальной границе расширенного интервала корректировок, определяемых как отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог.

Довод жалобы о том, что Вавуло О.И. ошибочно определилакорректировки к ценам предложений объектов-аналогов на возможность подключения к инженерным коммуникациям по нижней границе (на минимальном уровне), поскольку не подтверждено, что объекты-аналоги N 1 и N 3 расположены в районе застроенных территорий, не может быть признан обоснованным, поскольку объект-аналог N 1 расположен в черте поселка Березовка Березовского района Красноярского края, объект-аналог N 3 в его ближайшей окрестности, и не являются труднодоступными (периферийными), в связи с чем могут быть обеспечены основными инженерными сетями.

Судебная коллегия также не может согласиться с тем, что эксперт ошибочно определилкорректировки на торг к ценам предложений объектов-аналогов в размере -14%, поскольку принятое значение соответствует среднему значению рекомендуемых скидок на торг к ценам земельных участков промышленного назначения и определено по данным Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиэлт" (https://statrielt.ru). При этом значения скидок на торг к ценам земельных участков промышленности и иного специального назначения находятся в границах интервала -6% - 21% (по Б-группе населенных пунктов и прилегающих к ним земель, к которой относится г.Красноярск и его пригород, среднее значение -14%).

Таким образом, по мнению судебной коллегии, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения или отказ от них согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

Допрошенная в судебном заседании судом первой инстанции эксперт Вавуло О.И. подтвердила свое заключение, дала ответы на все возникшие у сторон вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения.

У суда апелляционной инстанции также каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется, противоречий в выводах эксперта не установлено, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной экспертизы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 24 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Красноярского края - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи