Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2023 г. по делу N 66а-289/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-77/2022 по административному исковому заявлению Хаттунен Елены Борисовны к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации", Правительству Новосибирской области об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Хаттунен Елены Борисовны на решение Новосибирского областного суда от 17 октября 2022 года, которым в удовлетворении административных исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А, выслушав возражения на апелляционную жалобу представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" Королевой А.С, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Хаттунен Е.Б. обратилась в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" (далее по тексту ГБУ НСО "ЦКО и БТИ", бюджетное учреждение) N ОРС-54/2021/001106 от 27 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 54: "данные изъяты" "данные изъяты" установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:053110:14, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: магазин, почтовый адрес ориентира: Новосибирская "данные изъяты" равной его рыночной стоимости в размере 2 481 892 рублей по состоянию на 11 августа 2021 года на период с 05 января 2012 года до 31 декабря 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54: "данные изъяты", кадастровая стоимость которого составляет 12 802 400, 66 рублей. Решением ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" N ОРС-54/2021/001106 от 27 января 2022 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С данным решением административный истец не согласен, основание для отказа считает формальным, а отмеченные нарушения не влияющими на результат определения рыночной стоимости.

Решением Новосибирского областного суда от 17 октября 2022 года в удовлетворении административных исковых требований отказано.

С принятым решением не согласилась Хаттунен Е.Б, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что судебными экспертами не учитывается вид фактического использования объекта оценки и объектов-аналогов, что привело к выбору неверного сегмента рынка, недопустимых объектов-аналогов. Согласно представленным в экспертном заключении фотографиям, можно сделать вывод, что здание, расположенное на объекте исследования, фактически используется в соответствии с видом разрешенного использования "для размещения объекта производственно-складского назначения". Оценщиком на основании осмотра и представленных документов заказчика установлено, что земельный участок используется для эксплуатации нежилого производственного здания и гаражей, в связи с этим определен сегмент рынка объекта оценки, как земельные участки под производственно-складскую застройку.

Отчет об оценке N 1410202103Е от 14 октября 2021 года, приложенный административным истцом к исковому заявлению, полностью соответствует действующему законодательству и федеральным стандартам оценки. Доводы ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" о наличии нарушений в указанном отчете об оценке, в полном объеме опровергнуты в отзыве оценщика на оспариваемое решение бюджетного учреждения.

Представитель ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" Королева А.С. в возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" Королева А.С. в судебном заседании возражала против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей ответчиков, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-Ф3) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 статьи 22.1).

Согласно части 6 статьи 22.1 Федерального закона N 237-Ф3 отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30 декабря 2020 года N 565-п "О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-Ф3 "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области" установлено, что 01 января 2021 года является датой перехода к применению на территории Новосибирской области положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Хаттунен Е.Б. является собственником земельного участка с кадастровым 54:35: "данные изъяты" "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания магазина.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым 54: "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2010 года составляет 12 802 400, 66 рублей.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ 30 декабря 2021 года Хаттунен Е.Б. обратилась в ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым 54: "данные изъяты" в размере его рыночной стоимости.

К заявлению приложен отчет об оценке N 1410202103Е от 14 октября 2021 года, выполненный оценщиком Губановой Е.В, в соответствии с которым

рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 11 августа 2021 года составляет 2 481 892 рублей.

Решением ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" N ОРС-54/2021/001106 от 27 января 2022 года административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основанием для отказа явилось: нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ и пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", а также положений пункта 6 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611.

ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" указано, что оценщик на основании осмотра и предоставленных документов от заказчика (краткое описание земельного участка от 30 августа 2021 года) установил, что земельный участок используется для эксплуатации нежилого производственного здания и гаражей, в связи с этим определилсегмент рынка объекта оценки, как земельные участки под производственно-складскую застройку.

Проанализировав фотоматериалы на странице 11 отчета и предоставленную документацию на страницах 67 - 76 специалист ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" установил, что на оцениваемом земельном участке располагается нежилое здание с кадастровым номером 54:35:053110:234. Согласно Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости данное здание зарегистрировано как здание (магазин).

Фактическое использование наиболее соответствует виду разрешенного использования "Магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.". По информации, полученной посредством публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru/, оцениваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1. Согласно решению Совета депутатов города Новосибирска от 24 июня 2009 года N 1288 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска" в зоне Ж-1 такой вид разрешённого использования земельных участков как "производственная деятельность (6.0)", "склад (6.9)" отсутствует.

Следовательно, фактическое и разрешенное использование земельного участка - для объектов общественно-делового назначения. Сегментом рынка объекта оценки являются земельные участки под торговые объекты.

В ходе рассмотрения настоящего дела была назначена судебная экспертиза для проверки отчета N 1410202103Е от 14 октября 2021 года на наличие недостатков, изложенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения и определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение экспертов ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 23 сентября 2022 года N 1882/9-2, подготовленного экспертами Лаврентьевым А.А. и Ефимовой Т.С, из которого следует, что отчет об оценке N 1410202103Е от 14 октября 2021 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, использованы недостоверные сведения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебными экспертами было установлено, что представленный отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, при этом, судебная коллегия отмечает, что оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

В связи с чем доводы апеллянта о том, что отчет об оценке N 1410202103Е от 14 октября 2021 года полностью соответствует действующему законодательству и федеральным стандартам оценки, не может быть признан обоснованным.

Также экспертным заключением от 23 сентября 2022 года N 1882/9-2 была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35 "данные изъяты" по состоянию на 11 августа 2021 года, которая составила 18 676 084 рублей.

Разрешая спор и отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы и превышающей установленную кадастровую стоимость, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертами, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объектов оценки. Экспертами проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) (Методические рекомендации от 06 марта 2002 года N 568-р, раздел IV).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пункт 22 ФСО N 7).

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы): вид использования и (или) зонирование.

Подлежат отклонению доводы административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, о том, что судебными экспертами не учитывается вид фактического использования объекта оценки и объектов-аналогов, что привело к выбору неверного сегмента рынка, выбору недопустимых объектов-аналогов, поскольку анализ рынка, выбор сегмента исследования и объектов-аналогов находится в компетенции эксперта исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Из выписки ЕГРН от 01 сентября 2021 года следует, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ): для эксплуатации здания магазина.

Экспертами установлено, что объект оценки находится в зоне общественно-делового назначения, ближайшее окружение - жилые дома. Объект исследования относится к рынку коммерческой недвижимости: под торговые объекты, на дату оценки на участке располагалось нежилое здание магазина.

Таким образом, спорный объект на дату оценки фактически использовался в соответствии с ВРИ.

В связи с чем эксперты, вопреки мнению апеллянта, сделали обоснованный вывод о том, что оценщиком неверно установлено фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 54: "данные изъяты" как

"для эксплуатации нежилого производственного здания и гаражей" и определен сегмент рынка - земельные участки под производственно-складскую застройку.

Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Экспертами в соответствии с ВРИ спорного объекта, правильно определен сегмент рынка, к которому он относится - под коммерческую (торгово-офисную) застройку, при этом из указанного сегмента выбраны объекты аналоги N1 и N2, а в отношении аналога N3, относящегося к высотной жилой застройке, введена соответствующая корректировка.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являлось произвольным, эксперт произвел анализ рынка предложений недвижимости за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; применение корректировок на различия между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения или отказ от них согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7.

Также обоснован вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца, как налогоплательщика, будет ухудшено.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, в целом определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Новосибирского областного суда от 17 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хаттунен Елены Борисовны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Новосибирский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи