Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 января 2023 г. по делу N 66а-63/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Константиновой Ю.П, Щербаковой Н.В, при секретаре Постниковой К.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-396/2022 по административному исковому заявлению Кокорева Александра Валерьевича к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, ГБУ Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Кокорева Александра Валерьевича на решение Воронежского областного суда от 15 сентября 2022 года, которым в удовлетворении административного иска отказано, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Кокорев А.В. обратился в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 360, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года N 22771 кадастровая стоимость в размере 30 958 263, 59 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 16 марта 2022 года N, подготовленного оценщиком "данные изъяты" в размере 10 901 000 руб, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости нежилого здания.

Решением Воронежского областного суда от 15 сентября 2022 года административное исковое заявление Кокорева А.В. оставлено без удовлетворения.

С Кокорева А. В. в пользу "данные изъяты" взысканы судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 75 169 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административным истцом подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного акта со ссылкой на его незаконность и необоснованность, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что положенное в основу вывода суда о рыночной стоимости спорного нежилого здания заключение эксперта "данные изъяты" является недостоверным доказательством, так как выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. По мнению административного истца, суд не дал оценки в обжалуемом решении выявленным им недостаткам экспертного заключения, свидетельствующим о его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности и изложенным в ходатайстве от 26 августа 2022 года и в дополнениях к возражениям от 14 сентября 2022 года, необоснованно отказав в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Податель жалобы просил суд апелляционной инстанции отменить решение суда первой инстанции и назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле представителей не направили, о дате и месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом.

Учитывая отсутствие ходатайств сторон спора об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания не превышает его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 400-402 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ), пришел к обоснованному выводу об отказе в их удовлетворении.

Из материалов дела следует, что административный истец Кокорев А.В. является собственником нежилого двухэтажного торгового здания 2009 года постройки с кадастровым номером N, площадью 1 360, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Указанный объект капитального строительства относится к сегменту торговой недвижимости и используется административным истцом под размещение магазина.

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года N 22771 в размере 30 958 263, 59 руб. по состоянию на 1 января 2021 года.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ и действовавших на дату установления оспариваемой кадастровой стоимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с настоящими Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, Кокорев А.В. представил суду отчет об оценке от 16 марта 2022 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 10 901 000 руб.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного отчета об оценке, определением суда первой инстанции от 21 апреля 2022 года правильно была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам "данные изъяты".

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы N от 22 июля 2022 года, отчет об оценке от 16 марта 2022 года N, подготовленный оценщиком "данные изъяты", составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, выявлены несоответствия п.5 ФСО N3, п.8 ФСО - 1, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается и составляет 39 606 955 руб.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика "данные изъяты" необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого здания отчета об оценке от 16 марта 2022 года N.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований не доверять заключению эксперта "данные изъяты" экспертного заключения как допустимого и достоверного доказательства с достаточной полнотой нашла свое отражение в судебном решении.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта "данные изъяты" на представленные возражения административного истца экспертом даны мотивированные пояснения по заключению эксперта.

По форме и содержанию заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено государственным экспертом, отвечающим требованиям Закона N73-ФЗ, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследование проведено всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Полученное экспертом значение рыночной стоимости нежилого здания, составляющее 29 116, 34 руб/кв.м, соответствует диапазону цен предложений на потенциально сопоставимые с объектом оценки объектами-аналогами составляющему от 30 762 руб/кв.м до 44 922 руб/кв.м. (за единый объект недвижимости).

Доводы апелляционной жалобы административного истца о достоверности значения рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной отчетом об оценке, судебная коллегия находит несостоятельными.

Так, из содержания отчета об оценке следует, что оценщик, анализируя сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, не привел диапазона цен, в котором предлагаются к продаже либо к аренде сопоставимые с ним объекты-аналоги, тем самым лишив возможности проверить полученное им расчетное значение рыночной стоимости на сопоставимость с рыночными значениями и определить насколько оно является достоверным.

Для расчета рыночной стоимости здания оценщик использовал затратный подход к оценке с использованием метода укрупненных обобщенных показателей.

При проведении расчетов оценщик исходил их того, что объект оценки является государственной собственностью со сроком эксплуатации объекта с момента постройки 40 лет (л.д. 50), что не соответствует действительности, поскольку согласно выписки из ЕГРН собственником имущества является физическое лицо, а срок завершения строительства оцениваемого объекта 2009 г. (л.д. 12).

Стоимость воспроизводства оцениваемого объекта в ценах 2021 года оценщик рассчитал по формуле с использованием справочника Ко-Инвест, выбрав значение "магазины от 1 до 2 этажей КС-1 код объекта О3.08.000.0015 - 7024 руб. за кв.м, между тем в данном справочнике стоимость строительства приведена за единицу измерения не в квадратных, а в кубических метрах.

Таким образом, исправление указанной ошибки оценщика приведет к значительному (более чем в 4, 3 раза) увеличению стоимости оцениваемого объекта, поскольку площадь здания 1360, 3 кв.м, а строительный объем- 5 954 куб.м.

Полученное оценщиком значение рыночной стоимости 8013, 67 руб./кв.м. с учетом исправления ошибки составит 34 458, 79 руб./кв.м, что даже выше определенного экспертом значения 29 116, 34 руб/кв.м.

Вопреки утверждению административного истца, оснований для проведения повторной экспертизы, судебная коллегия не усматривает, поскольку экспертом рыночная стоимость определена с использованием сравнительного и доходного подходов к оценке, подобранные для расчетов аналоги сопоставимы с объектом оценки, а полученное значение соответствует рыночным данным.

Так вопреки возражениям истца, возможность строительства торгового объекта на землях ИЖС подтверждена градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки, допускающими строительство магазинов в территориальной зоне индивидуального жилищного строительства, указывая вид разрешенного использования размещение объектов торговли в качестве вспомогательного к основному, а использованная экспертом площадь объектов -аналогов подтверждена объявлениями об их продаже.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на все замечания административного истца экспертом даны подробные письменные разъяснения, получившие оценку в судебном решении.

Что касается необходимости введения отдельных корректировок (на время продажи, качество отделки), то в рассматриваемом случае, судебная коллегия соглашается с позицией эксперта, поскольку согласно учебного пособия Оценка недвижимости, под ред. Т.Г. Касьяненко (Москва, 2018 г.), при проведении корректировок если суммарная поправка составляет менее 5%, то ею можно пренебречь.

Нарушений закона об оценочной деятельности экспертом при проведении экспертизы допущено не было, экспертиза проведена с соблюдением Методических рекомендаций по проведению стоимостных и преобразовательных экспертиз, что отвечает положениям статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, поскольку в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью нежилого здания не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, поскольку в удовлетворении требований обоснованно было отказано.

Судебные расходы по делу распределены судом в соответствии с требованиями статей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права не установлено, поэтому решение суда следует признать законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным выше основаниям удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Воронежского областного суда от 15 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кокорева Александра Валерьевича - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: