Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2023 г. по делу N 66а-135/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой Я.Я, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-979/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000694-85) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 24 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца ФИО4, участвовавшего в деле посредством веб-конференции, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Тандер" (далее по тексту - АО "Тандер", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, нежилого помещения с кадастровым номером N, в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; установлении периода применения кадастровой стоимости в отношении вышеприведенных объектов недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование требований указано, что АО "Тандер" является собственником указанных объектов недвижимости. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 октября 2022 г. административные исковые требования удовлетворены частично.

Установлена в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере N руб.

Установлена в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость равная его рыночной стоимости, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере N руб.

В остальной части административное исковое заявление акционерного общества "Тандер" оставлено без удовлетворения.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик указывает на изменение кадастровой стоимости, которая повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета. Кроме того, в апелляционной жалобе ссылается на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, которые повлияли на итоговый результата определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем заключение эксперта не может быть признано достоверным доказательством и к нему необходимо отнестись критически.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО4 в удовлетворении апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без и изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, АО "Тандер" является собственником:

- нежилого здания с кадастровым номером N площадью N, расположенного по адресу: "адрес". Право собственности административного истца на данное нежилое здание возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (N

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес" Право собственности административного истца на данное нежилое помещение возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере N руб. и нежилого помещения с кадастровым номером N в размере N руб. определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края".

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 27 декабря 2022 г. N 22-22817-КЗ/22 N

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов капитального строительства, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО6 отчет N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет N руб, нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб.

В целях установления рыночной стоимости объектов недвижимости ДД.ММ.ГГГГ судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО9".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет N руб, нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ, экспертом общества ФИО11" ФИО5

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением эксперта ФИО12 которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением доходного подхода методом капитализации доходов.

От использования затратного и сравнительного подходов эксперт отказался, обосновав возможность применения доходного подхода в связи с развитостью рынка коммерческой недвижимости и отсутствием на дату оценки сходных объектов-аналогов, предложенных к продаже.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта "г" пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Проанализировав объем доступных аналогов, расположенных в г. Сочи и г. Армавире Краснодарского края, эксперт использовал в расчетах в отношении каждого объекта исследования по 3 объекта-аналога, применил корректировки на торг, на площадь, на тип объекта, обоснование которых подробно приведено в заключении. При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 12, 4 %. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки и потерь при сборе арендной платы с исключением операционных расходов владельца.

Экспертом соблюдена последовательность оценки при расчете следующих величин: потенциального валового дохода от сдачи в аренду объектов, корректировок на уровень недозагрузки с целью определения действительного валового дохода, его корректировка на процент операционных расходов с целью определения чистого операционного дохода, определение коэффициента капитализации, определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки путем деления чистого операционного расхода на ставку капитализации.

В заключении экспертом проанализирован рынок объектов коммерческого назначения, имеется полная информация об объектах экспертизы, позволяющая их идентифицировать. Данная информация проверяема, в экспертном заключении содержатся ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО15 ФИО5

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе отчет N от ДД.ММ.ГГГГ частнопрактикующего оценщика ФИО6, приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

В силу абзаца 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 отсутствуют основания для определения периода действия, установленной судом кадастровой стоимости, поскольку указание в резолютивной части судебного акта на период действия предусмотрено только в отношении кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В апелляционной жалобе административный ответчик указал на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО16 ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности, с чем не соглашается судебная коллегия.

В частности, суждение о том, что при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства эксперт необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, опровергается выводами, изложенными в экспертном исследовании и письменных пояснениях эксперта, согласно которых на дату экспертизы на открытом рынке в районе месторасположения оцениваемых объектов экспертизы не выявлены предложения о продаже торговых центров (магазинов "Магнит", "Пятерочка") сопоставимой площади и размеров.

Несопоставимость по площади объекта оценки и подобранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку различия в данном ценообразующем признаке урегулированы соответствующей корректировкой с приведением соответствующего обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Относительно позиции административного ответчика о том, эксперт не обосновал применение скидки на торг в размере 12 %, учетных параметров (недозагрузки при сдаче в аренду (13, 3%), операционных расходов (23, 2 %), коэффициента капитализации - 12, 4 %) при определении рыночной стоимости объектов экспертизы, судебная коллегия признает приведенный довод несостоятельным, поскольку вышеприведенные проценты экспертом определены с учетом характера оцениваемой собственности, ее инвестиционных качеств, а также исходя из месторасположения оцениваемых объектов и активностью рынка недвижимости, сложившейся в указанных населенных пунктах.

Тот факт, что средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. значительно меньше стоимости объектов коммерческого назначения, определенного экспертом при анализе рынка, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку итоговое значение рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки в размере N руб./кв.м. определено с учетом индивидуальных характеристик исследуемого объекта и учитывает вносимые корректировки, что опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что рассчитанное экспертом значение ниже рыночных цен на данный сегмент недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не проанализирован реальный рынок предложений о продаже объектов из сегмента рынка, относящегося к объекту экспертизы, не применены необходимые корректирующие коэффициенты, опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, в котором подробно описан анализ рынка недвижимого имущества Краснодарского края за оспариваемый период, процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка - для объектов коммерческого назначения, к которому относятся спорные объекты капитального строительства, стоимость объектов оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки.

Подлежат отклонению довод апеллянта о несопоставимости объекта оценки (торговое здание) с кадастровым номером N объекта-аналога N (складские помещения) по функциональному назначению, поскольку по данному ценоообразующему фактору экспертом введен повышающий корректирующий коэффициент.

Применение экспертом повышающей корректировки в размере 9% на тип объекта для объекта-аналога N не принимается судебной коллегией ввиду того, что из содержания объявления следует, что в аренду сдается помещение в одноэтажном здании.

Не может являться основанием для отмены принятого решения довод жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 февраля 2023 г.

Председательствующий

Судьи